不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者様は、マンション投資を行っている不動産のオーナーさんした。賃料が2か月間にわたり支払われていない状況が続いており、自ら賃料を督促しても支払われないために、未払いの賃料回収及び明渡しを実現したいとのことでご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 私が介入した後、交渉では明渡しは叶いませんでしたが、訴訟において明渡しが認められそうな情勢となったことから、相手方が和解に応じて一定の猶予期間を設ける代わりに任意の明け渡しに応じさせることが実現できました。また、未払いの賃料も大部分を回収することができました。 【先生のコメント】 交渉では明渡しをさせることはできませんでしたが、相手方が訴訟提起により判決が出て執行官による引き渡しとなった場合の損害と天秤にかけてくれたことにより、明渡しに応じさせることが実現できた事案だと思います。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は飲食店に店舗を貸している方でした。借主から貸している店舗の設備修理を弁護士を通じて請求を受けたので、相談に来られました。 依頼者と相談の上、店舗の修理費用を算出の上相手方と交渉を行いました。 【相談後】 私と相手方弁護士同席の上、設備修理のため店舗で打ち合わせを行うなど、顔を突き合わせた交渉となりました。 依頼者は相手方が飲食店を続ける意向が強いため、採算を度外視しても修理に応じる必要があると考え相手方に提案したところ、相手方弁護士より立退料の支払による解決を希望していると伝えられ、交渉の結果立退料を一部減額の上、相手方に退去してもらうということで交渉がまとまりました。 【先生のコメント】 オンライン化が進む昨今ではありますが、相手方弁護士と顔を合わせた交渉を行っていたため、率直に相手方要望を伺うことができ、無事双方にとって益のある解決ができたのだと思います。

【ご相談内容】【相談前】 管理組合が総会決議を経て、巨額の費用をかけて大手管理会社の提案する工事を行いましたが、その工事の必要性・緊急性の説明に大きな誤りと虚偽があったことが判明し、理事長から相談を受けました。 また、真に必要な工事も行われましたが、後から施工不良が判明しました。 【相談後】 数年に及ぶ訴訟の中で、多くの議事録、入管記録等の精査、現地調査、工事関連会社へのヒアリングなどを重ね、理事長とも二人三脚で主張を組み立てていきました。 最終的に大手管理会社の説明に関する不正が真にある証拠を固めました。 また、施工不良についても、確実に立証できる証拠を提出し、満額の請求が可能になりました。 【先生のコメント】 工事が必要であるという説明が意図的な誤りであることを証明するためには、工事の専門的知識が必要不可欠でした。 説明があっているのか、まちがっているのか、一部だけ誤っているのかということの峻別に専門知識が必要です。また、その知識の上で、各専門業者への地道なヒアリングを行う必要があり、多くの関係者の協力が必要でした。 最終的には、大手管理会社が判決によるリスク（不正発覚等）を恐れ、裁判官の説得も含め多くの和解金をもたらすことができました。 判決による社会的影響も考えましたが、理事会は多くのマンション区分所有者の利益を考え、和解での解決を選択しました。 内部での意思の調整も必須であり、骨を折りつつ、やりがいのある事件でした。

【ご相談内容】【ご相談内容】 相談者が相続した土地には、登記簿上５０年以上前に成立したとされる債権を目的とする抵当権が未だに設定されていた。 現実的には、同抵当権が設定されていることで具体的な問題が生じることはなかったが、今後、同土地を処分する際に影響がないように抵当権を抹消したい。 【解決方針・結果】 調査したところ、同抵当権の被担保債権の債権者も死亡していたため、同債権者の相続人を調査したうえで、抵当権設定登記抹消登記請求訴訟を提起した。 同訴訟に勝訴したうえで、抵当権を抹消することができた。

【ご相談内容】◆ご相談の経緯 いとこを無償で居宅に住まわせていたが、何年かしたことから大声で怒鳴られたり、威圧されるようになり、身の危険を感じた家主が家を退去せざるを得なくなったと相談に至りました。 ◆ご相談内容 とにかく、いとこに家から退去してもらい、自分の家を取り戻したいとのことでした。 ◆対応と結果 使用貸借契約の終了に伴う建物明渡請求、さらに怒鳴られた行為等により住居を退去せざるを得なかったことに伴う損害の賠償を求め訴訟を提起。 最終的に早期退去すれば賠償は免じるとの条件で和解し、相談後約4か月ほどで自宅を取り戻すことに成功しました。

【ご相談内容】■相談内容 土地を先代から貸している。 借地権者も先代からである。 建物は二つで、一つは住居、一つは作業所である。 借地権者が地代を払っていない時期が１年間ほどあり、その後は毎月地代を支払っているものの、その約１年間の滞納は解消されていない。 作業所としての建物は、ここ20年くらいは使用されていないし、屋・根壁の大部分もなく、入口の扉も欠如している状況である。 相談者が滞納地代を支払うように通知をしていたが、借地権者からは何らの応答がない。 解除通知を出しても対応がないので、借地権者に立ち退いてもらいたい。 ■結果 建物収去土地明渡請求として訴訟提起した。 理由としては、地代滞納によって信頼関係が破壊していること、作業所については併せて朽廃による借地権消滅を主張した。 その結果、同請求は認容された。 その後任意で立退きの話をしてみるも、応答がないため、強制執行の申立てをすることになり、結果、建物を収去して、土地の明け渡しを完了した。 ■コメント 一般的に借地権は強い権利とされ、簡単には借地権は消滅させられないとされています。 そうは言っても、地代の滞納が続けば、当事者間の信頼関係が破壊されたとして、借地契約が解除される場合はあります。 何か月滞納すれば借地契約が解除されるかどうかは一概には言えませんが、本件のように約１年も滞納があれば十分解除原因になりえますし、本件ではその他に賃貸人からの再三の催促があったにもかかわらず、無視し続けた点も考慮されました。 また、借地権の消滅原因としては「朽廃」も考えられます。 朽廃というのは、建物が社会的経済的な価値を失ったような場合で、単に古くなったというにすぎない場合では認められません。 この朽廃による借地権の消滅の規定は実は旧借地法にあるのです。 今は借地借家法ではないのかという疑問が出てくるかもしれませんが、この朽廃については、旧借地法の規定がそのまま適用されることになっています。

【ご相談内容】【相談前】 建物の敷地が周囲の土地とともに再開発事業の対象となり、建物に入居していた店舗が明渡請求を受けて困っておられました。 また、逆に老朽化した建物に入居している店舗がどうしても立ち退いてくれないで困っているという建物のオーナー会社からの相談もありました。 【相談後】 いずれの事件も立退料の支払が問題となり、明渡請求を受けた事例では、過去の収益などを根拠として廃業を前提とする相場よりは高額の立退料を取得しました。 明渡請求を行った事例では早期に代わりの店舗候補となる建物を用意して提案し、移転料を基本とした低額の立退料で店舗に明渡をしていただきました。 【先生のコメント】 現に営業している店舗の明渡請求の事案はいろんな要素が絡んで解決に至るまでが困難なことが多いのですが、上の事例は当方の対応を明確に示すことで比較的早期の解決ができました。

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】相談前）賃料を滞納している賃借人がいるので退去してほしい。 相談後）弁護士が介入し交渉で明け渡しを実現しました。 明渡請求についてご相談いただいた場合、アドバイスをしてご自身で対応いただくケースと弁護士が代理人として介入するケースがあり、事案に応じて適切な方法をお勧めします。 弁護士が代理人として介入する場合、交渉・調停・訴訟・強制執行により明渡し実現に向けて活動します。

【ご相談内容】【相談前】 顧問先企業様より、賃借していた物件を明け渡したものの、不明瞭な理由で敷金が返還されないとしてその対応のご相談を受けました。 【相談後】 顧問先企業様とオーナーとの間の賃貸借契約書、敷金に関するオーナー側の書面を分析・検討したところ、敷金の返還を拒絶したことについて正当な理由がないことが明らかになったため、当該敷金を返還することを求める書面の作成支援を行いました。これによって当該書面をオーナーに送付したところ、速やかに敷金が全額返還されました。