不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】依頼者様は店舗物件を賃借し、飲食店を営んでいましたが、物件の所有者が変更となり、突如開発のために立ち退きを求められていました。 当初は、依頼者様自身が対応していましたが、依頼者様側の弱点を突かれるなどし、様々な合意書の調印を求められていました。いくつか調印してしまった合意書もあり、徐々に不安になられたようで、ご相談をいただくに至りました。 私の方で、立退き交渉において不利になる合意書かどうか検討したところ、不利になる合意書も含まれていました。 また、所有者が提示する立退料も不当に低額なものでした。そのため直ぐに私が代理人として入ることとなりました。 私が代理人に就いた後は、所有者側にも弁護士がつき交渉を開始しました。 所有者側からは不動産鑑定士作成の立退料に関する鑑定書等が提出されましたが、私が連携する不動産鑑定士と協議したところ、その鑑定書もまだまだ低額と評価できるものでした。 そこで、こちらにおいても鑑定書を準備し、相手方弁護士と協議を重ねたところ、最終的にはこちらの主張額に近い金額（相手方の鑑定額の倍近い額）にて和解することとなりました。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は飲食店に店舗を貸している方でした。借主から貸している店舗の設備修理を弁護士を通じて請求を受けたので、相談に来られました。 依頼者と相談の上、店舗の修理費用を算出の上相手方と交渉を行いました。 【相談後】 私と相手方弁護士同席の上、設備修理のため店舗で打ち合わせを行うなど、顔を突き合わせた交渉となりました。 依頼者は相手方が飲食店を続ける意向が強いため、採算を度外視しても修理に応じる必要があると考え相手方に提案したところ、相手方弁護士より立退料の支払による解決を希望していると伝えられ、交渉の結果立退料を一部減額の上、相手方に退去してもらうということで交渉がまとまりました。 【先生のコメント】 オンライン化が進む昨今ではありますが、相手方弁護士と顔を合わせた交渉を行っていたため、率直に相手方要望を伺うことができ、無事双方にとって益のある解決ができたのだと思います。

【ご相談内容】【相談前】 都心ターミナル駅付近の再開発計画が進行し、相談者企業が当該地区内で運営していた飲食店舗について立退きを求められました。 【相談後】 代理人として交渉した結果、1億円を上回る立退料を取得することができました。 【先生のコメント】 公的な再開発なので、算定される立退料の幅には自ずと限界があるのですが、相談者企業の言い分を理解し、説得力のある資料とともに提出し、粘り強く交渉することで、立退料を大幅に増額することができました。

【ご相談内容】【相談前の状況】 築４０年以上の古い建物の１階で飲食店をされている方からのご相談でした。建物のオーナーが不動産業者に変わった途端、老朽化による建て替えを突き付けられ、建て替え後の建物に引き続き入るか、退去するよう迫られました。 建て替えのテナントは２階であったところ、階段しかなく、腰痛の持病をもつ相談者様には難しい物件でした。また、従前の２倍以上の賃料になると告げられたため、困り果てて当職へのご相談となりました。 【解決への流れ】 交渉から調停、最終的には明渡の裁判まで起こされましたが、転居先の契約費用や改装費用など従前の賃料の１００か月分程度（※従前の賃料がかなり低かったため１００ヵ月分という水準になっています）の立退料を条件とする和解が成立しました。ご相談者様も無事新しい物件に引っ越すことができました。 【弁護士からのコメント】 住居でも店舗でも、立退きを求められたときにすぐに出ていく必要はありません。賃借人にはそこに居住したり営業を続ける権利があります。そもそも退去に応じるかどうか、仮に退去するとしても時期や立退料などの条件についてきちんと交渉し、納得の上で退去すべきです。その際、一人で悩まず早めに弁護士などに相談し、アドバイスをもらっておくことをお勧めします。

【ご相談内容】賃借人が賃料を滞納し続けたため、賃貸借契約の解除通知を送り、賃借人と入居者を被告として明渡の裁判を起こし、無事明渡を完了することができました。 賃料滞納が発生した場合は、３カ月分以上滞納された場合は、賃貸借契約の解除と明渡請求を検討ください。本件は賃借人は居室を使用していませんでしたが、居室を使用していないからといって一方的に鍵などを変更したり、残置物を撤去することは自力救済として違法ですので、絶対にやめてください。必ず裁判手続きを経て、判決などの債務名義を取得しこれに基づき強制執行することが必要です。

【ご相談内容】【相談前】 不動産会社の電話営業により無理やり実需要マンションとして投資用マンションを購入させられた事案です。 具体的な相談内容は下記になります。 ※下記の相談内容は個人を特定されないことを条件に、相談者の許可を得て内容を編集し掲載をしております。 ある日、勤務先に不動産会社から電話営業が来て、将来の資産形成のために、低金利でマンションを持とう、自社にしかできないスキームがあるから通常よりも金利が低く、投資の収支もプラスにすることができると言われました。 しばらく将来の資産形成の話が続き、最終的には住宅を購入出来るか出来ないかの話をされたので、家を購入することなど今の収入・生活では出来ないし考えられないと伝えたのですが「絶対に損しない」、「収支もプラスで持てるチャンスなど今しかない無い」などの言葉に根負けして自分でも正常な判断ができないまま、購入申込書にサインしてしまいました。 【相談後】 インターネットなどで調べたところ、どうやら「自社にしかできないスキーム」とは、自分で住むと偽って金融機関から低金利で融資を受け、購入した物件をサブリースするといったものでした。最近のニュースでは逮捕者も出ていることから、一刻も早く購入申込みを取り消さねば…と思った私は24時間対応されている弁護士の先生を探しました。 澤田さんの事務所は24時間相談受付との記載もあり、残業後の23時でも電話が繋がり、すぐに親身に相談に乗っていただけました。 翌日に澤田さんの事務所に伺い、不動産トラブルに特化した3名の先生と面談をしてもらい、その日のうちにご依頼することになりました。そして交渉に入っていただいてからは、1週間ほどで、無事に売買契約の取り消しをすることができました。 2,500万円もの負債を抱えず、一括弁済の恐怖に怯えながらマンション投資をせずに済み本当に良かったです。 【弁護士からのコメント】 不動産投資を巡るトラブルには様々なケースがありますが、今回の事案につきましては、相手方の不動産会社が大きな会社で、従業員の契約勧誘方法にも問題があるケースでしたので、結果的にはシンプルに会社へ売買契約の無効を求める書面を送り解決しました。 今回のような投資スキームでのトラブルは非常に多く、購入後に解約することが難しいケースや知らないうちに自身も金融機関に対する詐欺の加害者になってしまっていることも少なく有りません。 断りきれずに購入してしまった場合の解決事例も豊富ですので、まずは自身の状況をしっかりとお伝え下さい。 繰り返しになりますが、不動産投資で騙されたと感じたら、すぐ弁護士に相談しましょう。 万が一不動産投資の詐欺被害に遭ってしまった場合は、できる限り早めに弁護士に相談する必要があります。 不動産トラブルに、専門知識のない素人が対抗するのは「無謀」と言ってもいいでしょう。 被害が大きくなってしまってからではなおさらです。 不動産に関するトラブルが発生したら、できるだけ早い段階で弁護士に相談し、解決策を練りましょう。それがトラブル解決の最善かつ最速の方法です。 弊所では、不動産トラブルに特化した専門チームで事案に対応しているので、被害にあったと感じた方はお気軽にお問い合わせください。

【ご相談内容】【相談前】 マンションの外壁タイルに割れや浮きなどの故障が多数見受けられたため、マンション管理組合において専門業者による詳細な調査を行ったところ施工当時の不備が明らかとなったことから、施工会社に対して補修を求めたが認めてもらえず困っていた。 【相談後】 任意の交渉での解決は困難であると判断し、売主と施工会社に対して、民事調停の申し立てを行い、調停による紛争解決を試みた。 最終的に、タイル補修に要する費用の一定割合を相手方が負担する内容での和解が成立した。 【先生のコメント】 マンションの外壁タイルに関しては、施工当時の不備が散見されることも多数あり、トラブルが生じやすいかと思います。 紛争解決には専門的な知見を要しますので、まずはご相談頂ければと思います。

【ご相談内容】◆ご相談内容 アパートの賃料を3カ月以上支払っていない賃借人がいる。 いつもなら自分で会いに行って話をつけてくるのだが、どうやら行方不明になっているようで連絡もできない。 出て行ってもらうにしても勝手に荷物も出してしまうのは違法だと聞いたが、今後どうすればよいのか。 ◆解決の概要 被告＝賃借人に対する訴状の送達を公示送達によって行い勝訴判決を取得。 判決をもとに強制執行を申し立てて、適法に明渡しを実現することができました。 裁判にしてしまうことは大げさなように思われるかもしれませんが、連絡が取れない賃借人相手に部屋の明渡しを適法に実現するためには、特別な契約条項がない限り訴訟手続を経なければならないので注意が必要です。

【ご相談内容】【相談前】 建物の賃貸借契約を締結した後に欠陥住宅であることが判明し、ご依頼者様自身において相手方に違約金なしでの解約を求めたところ、相手方からは、契約書の条項（一定期間経過前の解約には違約金が必要とする条項）を理由に違約金なしでの解約を拒絶されていたという事案において、ご依頼者様より違約金なしで解約をしたいとのご相談がありました。 【相談後】 弁護士名義で内容証明を送付し、建物に契約不適合があること、相手方に説明義務違反があったこと、ご依頼者様の建物使用目的が達成できないこと等を主張しました。 相手方からは、当初、内見時に目視で確認することができたこと、当該欠陥は建物引渡し後に生じたものであることなど反論がされておりましたが、当方が法的な意見を述べた上、法的措置の可能性や消費者問題として関係各所への通報の可能性を通知したところ、特例として、違約金なしでの解約について合意を得ることができました。

【ご相談内容】【弁護士介入前】 中古のマンション物件を約4000万円で購入することに。 手付金400万円を支払い、ローンの審査も無事通過。 あとは引き渡しを楽しみに待つのみでした。 しかし引渡日の1か月前になっても、まったく仲介業者から連絡は来ず。 不安になり、仲介業者に問い合わせると、売主の要望だからと一方的に半年以上引渡日を延期すると告げられました。 それでは仕事や生活に不都合が生じるので、解約を請求。 すると、手付の放棄はもちろんのこと、解約は契約違反であるから違約金800万円を請求される始末。 どうしようもなくなり、当事務所に相談に来られました。 【弁護士介入後】 早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。 そもそも売主側が引渡日を守らなかったことが契約違反で、契約解除は正当であるし、手付金も返金されるべきだと。 すると、売主にも弁護士がつき、交渉を重ねることに。 結果、契約解除はもとより、手付金400万円の返金を受けるとともに、仲介手数料約120万円も売主側のみが負担することで合意。 依頼者の要望をすべて叶えるかたちでの理想的な解決となりました。 【弁護士からのコメント】 残念ながら、買主が物件を欲しがっているという点を弱みと思ってか、売主や仲介業者が不当な対応や請求をしてくることが少なからずあります。 ですので、買主だから何でも言うことを聞かなければいけないと思わずに、これはおかしいと思うところがあれば、遠慮なく当事務所にご相談ください。