不動産売買トラブルに強い弁護士

【ご相談内容】■相談内容　 相手と共有のマンションがある。相手からはローンの支払いや管理費の支払いを求められるが、自分が住んでいるわけでもないので、これ以上そのマンションに関与したくない。 マンションを売却できないか。 ■結果　 相手に対して共有物分割請求ということで、協議を申し入れた。 相手と合意の上、マンションを売却することになり、売却代金からローン残額および諸経費を控除したうえで、剰余金を双方で分配した。 ■コメント 共有物の場合、共有者一人の判断では売却はできません。 共有者全員の判断が必要です。 依頼当時は相手が売却に応じてくれるかどうか分かりませんので、例えば、相手に依頼者の持分を渡して代償金を受け取る方法も視野には入れていました。 実際にマンションは相手が利用していましたので、十分考えられる選択です。 結局、相手も現金を手にしたかったのか、一緒に売却しようという話になりました。 ちなみに話がまとまらないとどうなるか、共有物分割請求で訴訟をする方法はあります。 では、実際訴訟になったらどういう結果になるか。 もちろん、訴訟になっても和解はありえます。 前記のように一緒に売却するとか、一方が完全所有者になって他方に代償金を支払う場合です。 和解にならない場合は、３つの結論が考えられます。 ①依頼者が完全所有者となって相手に代償金を支払う場合、 ②相手が完全所有者となって依頼者に代償金を支払う場合、 ③競売にする場合です。 どれになるかは裁判所次第のところもありますが、例えば、相手がマンションを利用していてその保有を望み、相手方も代償金を支払える能力があるのであれば、②のケースになる可能性が高そうです。 例えば、いずれも保有を希望せず、一緒に売却も拒否するのであれば、競売に付される可能性もありそうです。 ただ、競売にすると一般的には売却価格は低くなりますので、普通に話ができる相手なら一緒に任意売却しようという方向で和解ができるのかもしれません。

【ご相談内容】【相談前の状況】 ご自宅（土地・建物）を売却した売主様からの相談です。売買契約成立後、買主から建物や地盤に瑕疵があるとして契約解除を通告され、手付金の返還を求める裁判を起こされました。 【解決への流れ】 売主様は不動者業者を仲介に入れて売却にあたっており、また事前に費用をかけて建物診断をしてその資料も買主に提供していたため、契約には何ら不備がないとの思いを強くお持ちでした。相談を受け「もっともだ」と感じ、むしろ契約に基づく違約金を買主に請求する反訴を起こすことにしました。第１審、控訴審ともに反訴を含めて勝訴し、買主が最高裁に上告等もしましたが不受理となり、勝訴判決が確定しました。 【弁護士からのコメント】 契約時にきちんと説明を尽くしたと思っても争いやトラブルに巻き込まれることがあります。弁護士の敷居は以前よりだいぶ低くなっていますので、トラブルが発生する前に日ごろから相談できる弁護士を見つけておくが重要だと思います。

【ご相談内容】（相談内容） 　いわゆる住宅ローン条項（「住宅ローンの審査が下りなかった場合には解除できる」という条項）がついた土地売買契約において、住宅ローンの審査が下りなかったため、土地売買契約を解除して手付金の返還を求めたいのですが、売主が応じてくれない。どうしたらよいか。 （相談後） 私は、購入予定だった土地を仮差押した上で手付金返還訴訟を提起して全額を回収することができました。

【ご相談内容】【事案の概要】 中古の戸建て物件を約3000万円で購入する契約締結し、手付金150万円を支払い。 しかし、収入面で不安が生じ、ローンが払いきれるか不透明に。 そこで引渡日の1か月前、仲介業者を通じて、手付金150万円を放棄する代わりに契約を解除する手付解除を申し入れ。 すると履行に着手しているので、手付解除は認められないとの回答。 くわえて解除したければ違約金等として約450万円を請求されることに。 本当に手付解除はできないのかと、当事務所に相談に来られました。 【弁護士介入後】 早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。 引渡日の1か月も前に手付解除を申し入れている等の事情からして、履行の着手前の手付解除であるから認められるべきだと。 すると、受任後1週間ほどで、違約金等はなく手付解除を認めるとの回答がありました。 その後合意書を締結し、無事解決に至りました。 【弁護士からのコメント】 手付解除とは、買主であれば手付金を放棄する、売主であれば手付金を倍返しすることで、特に理由がなくとも契約を解除できるものです。 その期限については、日付を記載するものもあれば．今回のケースのように「どちらかが履行に着手するまで」ということにするものもあります。 後者は、民法557条1項に定めのあるものですが、具体的にどの時点で認められるかは一概には言えません。 ですので、仮に不動産屋さんなどからすでに履行に着手しましたなどと言われても、法的には認められない可能性が十分にあります。 もし履行に着手していることを理由に手付解除を拒否された場合には、ぜひいちど当事務所にご相談ください。

【ご相談内容】投資用不動産を購入したが、その不動産に欠陥があったことから、売主に対し、損害賠償請求を行いました。 交渉の末、トータルで９００万円の支払いを受けることができました。

【ご相談内容】宅建業を営んでいる会社から、自社所有地の隣接地の買取りについてご相談がありました。 複数回の相続によって共有者が多数おり、権利関係が複雑な事案でしたが、各共有者と連絡を取り、アポイントを取り付けて面談するなど、粘り強く交渉した結果、完全な所有権を取得することができました。

【ご相談内容】【事案の概要】 不動産販売業者であるＸ社は、Ｙさんに投資用マンション（土地及び建物）を販売しました。ＹさんはＸ社に対して、マンションの敷地の確定測量図の交付を要求しましたが、Ｘ社はお茶を濁して確約しませんでした。Ｙさんは何度も催促しましたが、Ｘ社が応じないので、業を煮やして当事務所に相談に来られました。 【解決までの流れ】 当事務所は、早速Ｘ社に対して確定測量図を要求する内容証明郵便を送付しました。ところが、Ｘ社の返答は「その義務はありません。」というものでした。Ｙさんから売買契約書を見せてもらいました。この契約書では、確定測量図の交付が売主の義務の中には記述されていませんでした。この点につきＹさんは、今どきの不動産売買では確定測量図を引き渡すことは常識になっている、契約書に書いてある必要はないと主張しました。 当事務所は、Ｙさんの主張をＸ社に認めさせるために訴訟を起こすことを提案しました。しかしＹさんは、訴訟は割に合わないと言って結局、確定測量図の引渡しを断念しました。 【コメント】 確定測量図条項が明記されていなくても売主の義務であるというＹさんの主張は、必ずしも常に通用するものではないと思います。一口に土地と言っても、厳密な測量をしなければ商品とは言えないものもあれば、そこまでせずとも取引されるものもあります。自分の買う土地が測量されていることが重要であれば、確定測量図条項を明記すべきでしょう。