不動産・住まいの事例紹介 | 松本 匡史弁護士 松本法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

賃料を滞納している賃借人等に退去してもらいたい

依頼者：男性

【相談前】
賃貸住宅経営をしています。
賃借人が賃料を長期間滞納している部屋があるのですが、賃借人には連絡が取れない状態です。
そればかりか、その部屋には、賃貸借契約書上の賃借人ではない人が無断で生活しているようなので、賃借人だけでなく、部屋を使っている人たちにも退去してもらいたいです。

【相談後】
相手方が任意の交渉に応じないため、保全手続をとったうえで、連帯保証人を被告に加えて訴訟を提起しました。
裁判になってからは、連絡が取れなかった賃借人も出てきたので、退去に向けての話合いが進み、裁判が終わる前に全員に退去してもらうことができました。
未払になっていた賃料についても和解が成立し、全額について分割払いを受けられることになりました。

【コメント】
訴訟提起後は、相手方がこちらの主張をほぼ全面的に認めて話し合いを希望してきたため、勝訴判決を得て強制執行を行う場合よりも短期間、低予算で解決に至りました。
通常、賃借人は連帯保証人に迷惑を掛けるのを嫌うことが少なくないので、このケースのように連帯保証人に対しても責任を追及することで、スムーズな解決ができる場合があります。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

借主に原状回復費用を請求したい

依頼者：男性

【相談前】
戸建住宅の賃貸業をしています。
物件を退去した借主が、内装をかなり傷つけたり汚したりしていたため、復旧工事に100万円単位の費用がかかることがわかりました。
借主へは管理会社を通じて費用を請求しましたが、一方的に言われた金額をそのまま支払うことはできないの一点張りで、工事を始めることができず、物件も他に貸せずに空転してしまっています。
できるだけ多くの費用をなるべく一括で支払ってほしいですが、訴訟をするしかないのでしょうか。

【相談後】
法的に説明可能な金額を計算してもらい、相手方に提示して交渉してもらった結果、当初の請求額に近い金額を一括で回収することができました。
多少こちらが譲歩した部分もありましたが、訴訟になる前に費用を回収して工事に着手できるようになったので、思ったより早く解決して良かったです。

【コメント】
賃貸物件の原状回復費用は、基本的に全額が借主負担になるわけではなく、工事が必要となった理由や箇所などによって、どの部分を、貸主と借主のどちらが、どの程度負担すべきかが変わります。
本件では管理会社から借主に特に説明もなく100万円単位の請求がされていたこともあって、感情的な対立もあったように思われます。
当方で請求の内容を改めて精査し、なぜその金額になるのかを説明する書面等を相手方に送り交渉を行ったところ、比較的すぐに提示額満額が支払われ、ご依頼を頂いてから1か月余での解決となりました。

取扱事例3

• 不動産売買契約

手付金を放棄して中古不動産の売買契約を解約したら、売主側から解約は認められないと言われた

依頼者：女性

【相談前】
中古住宅を購入し、手付金を支払いましたが、その後、売主側の説明に当初とは食い違う部分が出てきて、信用できなくなりました。
売買契約書には手付金を放棄することで契約を解約できるという取り決めがあったので、このとおりに解約したいと売主側に通知したところ、
売却のために物件の付属設備を撤去したので手付解約はできないと言われてしまいました。

たしかに、売主側に対して、この物件を買うことになればその設備は不要ですと言ったことはありますが、撤去は物件の引き渡し後(代金支払後)にするということで話が付いていました。
設備の撤去は、約束よりも早く売主側がしたことです。
私はこの物件を買わなければいけないのでしょうか。

【相談後】
手付解約は有効であって、残代金を支払う義務はないとの書面を改めて売主側に送付しました。
それからは売主側からの請求や連絡はなくなり、他の物件探しに集中することができるようになりました。

【コメント】
契約の無効などを主張するのではなく、手付を放棄して早く次の物件探しに移りたいというご事情の案件でした。

一般に、解約手付の放棄による解約は、相手方が契約の履行に着手したときまでにすることができます。
「履行の着手」は、典型的には代金の授受などがこれにあたりますが、それ以前の事情がこれにあたるかどうかはその契約や状況次第であり、特別明確なルールがないのが現状です。そのため、紛争の対象になりがちです。
本件では、買主側が手付解約を通知したところ、売主側が既成事実を作るために代金支払前にする必要のない作業をしたという事案であり、履行の着手にはあたらないと考えられました。

一般に、手付解約がなされるときは、解約されないように反対当事者が既成事実を作ろうとすることが少なくありませんが、契約を前提とする行為であればどんなことでも「履行の着手」が認められるというわけではありません。
その判断は、先述のとおり具体的な状況に応じて解釈する以外ありませんので、解約する側でも、解約される側でも、できる限り早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。

取扱事例4

• オーナー・売主側

土地の売買契約書類をチェックしてほしい

【相談前】
住宅販売を行っている不動産会社です。
売買対象地に他の土地から水道管等が通ってきているため、売買と併せて地役権の設定をして販売したいと考えています。
普段、お客様に交付する契約書類は当社のひな形のものを利用していますが、地役権設定の合意についてはひな形がなく、売買契約書と重要事項説明書の特約事項や特記事項も、どのように記載したら良いかわかりません。
一応、案文を作成してみたので、これで良いかチェックをお願いしたいです。

【相談後】
事案に即して地役権設定契約書に手を入れてもらい、それを踏まえて売買契約書の内容も修正してもらいました。
以前のひな形部分も、古くなっているところをバージョンアップできました。

【コメント】
契約書類を作成するような取引には同じ事案は基本的になく、ひな形の使い回しには限界があります。
また、元々作っていたひな形に不十分なところがあったり、法改正などに対応できていなかったりする場合もあります。
後々のトラブルをできる限り避けるためにも、契約内容について事前に専門家にご相談ください。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

建物の建て替えで立退きを求められている（数千万円の立退料を獲得した事案）

【相談前】
商業ビルのテナントを借りて長年事業をしています。
先般、オーナーから、ビルの建て替えをするので退去してほしいと言われ、立退料の提示を受けましたが、店を移転して作り直すとなるとその金額では足りません。
移転に伴う顧客離れも心配です。
充分な補償をしてもらえれば移転を視野に入れることも考えるのですが、提示された立退料では不服です。
それでもこれと引き換えに出て行かなければいけないのでしょうか。

【相談後】
オーナーとの交渉を依頼した結果、立退料が当初の提示額の倍程度（数千万円）に増額され、それに加えて、移転後の内装費の大部分をオーナー側に負担してもらうことで明け渡しをする内容の合意が成立しました。
移転先のテナントも確保してもらい、顧客から新店舗にご好評を頂いているので、トータルで納得できる結果となりました。

【コメント】
立退料の計算方法には様々な考え方があり、その意味では唯一の正解というものはないため、争いになりやすいです。
店舗の立退きの場合には、移転に伴って休業期間が発生したり、移転費が高額になることもありますので、こういった点に対する補償も含めて話合いをすることになります。
このケースでは、交渉の結果、立退料とは別にオーナーに負担いただく内装費を含めると、当初提示されていた立退料の３倍程度の額に相当する補償を得ることができました。

取扱事例6

• 原状回復

事業用テナントの原状回復費用について、過大な金額を請求された

【相談前】
当社は、店舗用のテナントを借りていますが、移転のため退去することとなりました。
すると、管理会社から、数百万円単位の原状回復費用の請求書が届きました。
工事明細を見ると、全体的に単価が高く、汚した覚えのない箇所の修繕費用も計上されており、現場をちゃんと見てくれていないのではないかと思います。
また、管理会社は、請求書の額の原状回復費用を払わないと、それまで退去を認めないと言ってきています。
当社は原状回復費用の請求に応じない限り、退去予定日以降の賃料も払い続けなければいけないのでしょうか。

【相談後】
交渉を依頼した結果、２００万円以上減額された金額で和解が成立しました。
退去予定日以降の賃料も、支払わずに済みました。
管理会社の請求の杜撰さに納得が行っていなかったので、言い分が容れられたことに満足しています。

【コメント】
事業用のテナントは、原状回復費用が高額になりやすい傾向がありますが、オーナー側から提示される価額が常に適正であるとは限りません。
管理会社からいつも同じ工事業者が委託を受けていて、割高な工事費がまかり通ってしまっている場合や、契約で予定されていない箇所の修繕が含まれている場合などがあります。
このような場合は、適正な費用や工事範囲を検証して交渉を行うことで、減額を実現できる可能性があります。
また、原状回復費用の請求に応じないとそれまでの賃料が発生するとオーナーが主張するケースも見受けられます。
しかし、賃貸借契約の内容や物件の状況等によりますが、多くの場合では、先に明渡しをしてから原状回復費用の協議を行うことが可能です。