不動産・住まいの事例紹介 | 靱 純也弁護士 あゆみ法律事務所

取扱事例1

• 不動産売買契約

【共有不動産】土地と建物の共有持分を他の共有者に時価相当額で買い取らせた事例

依頼者：法人

【依頼者の相談前の状況】
依頼者は、土地と建物の１／３の持分を所有する共有者から、その持分を譲り受けていました。この土地建物は、２／３の持分を所有する他の共有者が使用していました。このため、依頼者は、土地建物を使用している他の共有者に対して、相応の賃料の支払いを求めるとともに持分の売買を提案しましたが、相手方が全く交渉に応じなかったため、相談に来られました。

【依頼者の相談後の状況】
依頼者は話し合いによる解決を希望しており、当職から他の共有者に内容証明郵便を送り、土地建物の市場価格相当額の１／３の額で依頼者の持分を購入するか、逆に２／３の額で持分を売却するよう提案して交渉を求めました。しかし、相手方の返答はなく、交渉を行うことができませんでした。
このため、やむをえず土地建物の分割を求める裁判（共有物分割請求訴訟）を提起したところ、相手方にも弁護士がつきました。その後、弁護士間で交渉を続けた結果、当方が主張する市場価格に近い価格で、依頼者の持分を他の共有者に売却する内容の和解が成立しました。

【解決方法、弁護士として果たした役割など】
不動産の共有の場合、共有者の一人が共有物の全部を無償で使用していることがあります。この場合、物件を使用している共有者に明け渡しを求めることはできませんが、共有持分に応じた賃料相当額を請求することができる場合があります。
また、根本的な解決方法として、共有物分割請求を行い、共有持分を相手方に買い取ってもらったり、共有物全部を売却して代金を持ち分に応じた割合で分けたりすることなどが考えられます。
このケースでは、相手方が当職からの事前の交渉に応じようとしなかったことなどから、持分に応じた賃料相当額を支払う内容の合意をしても、短期間のうちに支払われなくなる可能性が高いと考えられました。このため、不動産全体の売却を求める内容の裁判を提起した結果、相当額での持分の買い取りが実現しました。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

【建物明渡】賃料を長期間滞納していた賃借人に対して、建物明渡の強制執行を行った事例

依頼者：マンションオーナー

【依頼者の相談前の状況】
依頼者は、所有するマンションの一室を賃貸していましたが、賃借人が1年6か月以上賃料を滞納していました。この間、依頼者は何度も賃料を支払うよう督促し、賃借人は支払う旨の返答を何度かしていましたが、結局、賃料は支払われず、相談に来られました。

【依頼者の相談後の状況】
当職から、未払い賃料等の督促状とともに賃貸借契約の解除予告通知を送付した後、速やかに建物明渡請求訴訟を提起し、勝訴判決を得ました。
しかし、判決後も賃借人は建物から退去しなかったため、建物明け渡しの強制執行を行い、退去を完了させました。

【解決方法、弁護士として果たした役割など】
このケースでは、賃料滞納が1年6か月以上もの長期間となっていましたが、一般的には、3か月以上の賃料滞納があると、賃貸借契約を解除して建物の明け渡しを求めることが可能となります。
一般的に長期間賃料を滞納する賃借人から滞納賃料を回収することは難しく、不動サインのオーナーとしては、できるだけ早く建物を明け渡してもらい、新たな賃借人に入ってもらった方がよいことがほとんどですが、強制的に明け渡しを行うにはある程度の期間を要します。このケースでも、最初のご相談から実際の明け渡しまで約8か月を要しました。もちろん、この間の賃料も結局支払われず、オーナーは2年分以上の賃料を支払ってもらうことができませんでした。オーナーの損失をできる限り抑えるため、賃料滞納が3か月以上となったら、早めに手続きを取った方がよいと言えます。