立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご相談があったのは、ちょうど新型コロナウイルスが流行し始めた令和２年の春頃でした。依頼者さまは、コロナ禍の影響で収入が減少し、３ヶ月ほど賃料を滞納してしまっていました。 ご自身でも家主と交渉を試みたようですが、聞き入れてもらえず、明渡しの強制執行をされてしまいました。 実は依頼者さまは、数年前にも事情があって収入が減少したとき、賃料を滞納して明渡訴訟を起こされ、「次に滞納したら建物を明け渡す」という内容の裁判上の和解をしていたのです。 一度和解をした上での、二度目の滞納なので、厳しい見通しが予想される事案でした。 【相談後】 強制執行に対抗する手段として、「請求異議訴訟」を提起しました。 賃貸借契約を解除して明渡しを求めるには、「賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されている」ということが要件になるのですが、コロナ禍であることの特殊事情などを強調して、「信頼関係が破壊されているとは言えないから、強制執行するのはおかしい。」として、強制執行をやめさせるよう求める訴訟です。 訴訟では、コロナ禍の影響で賃料の滞納がやむを得ないものであること、今後は依頼者さまのご家族も協力をして、賃料を滞納しないようにする体制が整っていることを説明しました。 訴訟前の交渉では、家主側の態度はかなり頑ななものでしたが、訴訟ではまず裁判官に依頼者さまの状況を理解していただき、裁判官からも家主側を説得する形で、「今後約束通り賃料を支払う限りは、明渡しを求めない。」という和解を成立させ、明渡しを回避することができました。 【先生のコメント】 新型コロナウイルスの影響は、法律問題にも様々な影響をもたらしました。なかなか前例がないことなので、私としても手探りで解決方法を模索しているところはありましたが、根底にあるのは、「これで明渡しを認めるのは、理不尽ではないか。」という、素朴な感覚でした。 法律の要件だけに当てはめてしまうと、厳しい見通しが予想される事案であっても、そのまま認めるのはおかしいのではないか、なんとかして助ける手立てがあるのではないか、と諦めずに挑む姿勢は、他の事案においても重要なことだと改めて実感した事案でした。

【ご相談内容】【相談時】 依頼者は、親族と共有する不動産に住んでいました。 同親族が死亡した後、同親族の相続人から共有物分割を求める訴えを提起されて土地建物の売却を迫られました。 【相談後】 共有不動産の価値や状況を調査のうえ、売却を避けるため持ち分を適正価格で買い取る形で和解をしました。 【コメント】 共有物の分割には、売却以外にも手段があります。 他の共有者と協議を行い、当事者全員に不利益のない解決方法を模索します。

【ご相談内容】【依頼者様の相談前の状況】 レストランを経営している方からの依頼で、家主から物件の立ち退きの交渉がありご相談にいらっしゃいました。 レストランは、物件の周辺に顧客がおり、別の場所に移動することで今まで獲得してきた顧客を失うことになります。 この内容を含めた金額での解決が求められていました。 【解決方法】 まず、立ち退きに関して「引っ越し費用」「新しい店舗の内装費用」など、さまざまなケースを想定して金額を算出しました。 法律の知識と経験値をベースに、「今まで獲得してきた地元客の価値」を算出。 はっきりとしたエビデンスを提示し、立ち退き料の相場を決定しました。 立ち退きの自由に関する正当理由の判断をねばり強く交渉し、納得のいく立ち退き料の獲得に成功しました。

【ご相談内容】50年にわたりビルの一室で喫茶店を営んでいた方で、建替を理由に立ち退きを求められた方からのご依頼でした。 可能であればこのまま営業を続けたいが、立ち退きに応じるのであれば、店舗の移転費用や移転に伴う売上低下に見合う補償を受けたいというご依頼でした。 調停手続によりビルオーナー側との間で、店舗の移転費用及び売上低下の補償として約800万円の支払をうけることで合意することができました。

【ご相談内容】【相談前】 建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。 Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。 ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。 Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。 しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。 【相談後】 当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。 通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。 しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。 そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。 訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。 裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。 さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。 その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。 【先生のコメント】 今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。 賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。 また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。 今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。 このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。

【ご相談内容】アパートの一室の明渡訴訟です。 借主が行方不明になり、訴状の送達など困難をきわめましたが、明渡に成功しました。

【ご相談内容】ビルを所有するオーナ－から、騒音を繰り返しビルの他の住人・テナントに迷惑をかけているテナントを退去させて欲しいとのご依頼。 迷惑テナントとの交渉は決裂したため退去を求めて裁判所へ訴訟提起。どのような・どれほどの騒音が発生しているのか、デシベルや録音データを集め、ビルの他の住人・テナントに話をお聞きし実情を書面にまとめるなど証拠集めに奔走。 粘り強く主張を展開していった結果、裁判官も騒音に理解を示し迷惑テナントがついに折れて自ら退去する形で和解が成立した。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。 ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、当該ビルが近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。 【相談後】 ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。 そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。 当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。 最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料の支払いと引き換えに立ち退くという内容の和解によって解決することができました。 【里村 格弁護士からのコメント】 立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。 実際には、立退料はそのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。 賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。 弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約の賃借人より、オーナーから管理会社を介して、賃貸借契約の更新拒絶通知が届いたとのことで、立退料の請求を含むオーナー・管理会社との交渉について受任いたしました。 【相談後】 賃貸借契約書を確認しつつ、賃借人である依頼者様から具体的に事情をお伺いし、裁判例上、貸主から賃貸借契約を更新拒絶するために必要な「正当の事由」（借地借家法第２８条）が存しないとの判断をいたしました。 そのため、交渉により、具体的な理由を付して立退料を求め、結果的に、依頼者様が納得できる金額での立退料を得ることにより、賃貸借契約の合意解約を締結しました。 【先生のコメント】 「正当の事由」の有無については、裁判例等を踏まえた詳細な検討が必要となります。 また、立退きに応じる意向である場合、立退料の請求金額については、賃貸人側が更新拒絶を撤回しない程度の金額を提示することが重要であり、慎重な判断が要求されると解します。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者の方は，賃借物件で事業も営んでいたところ，大家から建物の老朽化に伴う建替を考えているので，部屋を出て行ってくれないかとの打診を受けていました。 そもそも「建物の老朽化」という説明自体に疑問がありましたが，事業を営む上でオフィスを借りている場所も大変重要だったので，多方面にわたる交渉を希望されていました。 【相談後】 当職から提案した条件としては，「大家側で転居先のテナントを紹介すること」「立退料として転居費用や会社の変更登記費用を含めた適正な金額を提示すること」でした。 途中から大家側にも代理人弁護士が就きましたが，裁判も辞さない態度を貫いたことで，こちらの要望通りの条件で交渉成立することができました。 【弁護士からのコメント】 実生活では，大家よりも借主側が弱い立場に置かれていることが多いかと思いますが，法律上は借主に手厚い保護がなされています。 法的な結論を踏まえた強気な交渉を続けたことで，依頼者の方の希望を実現することができました。