不動産・住まいの事例紹介 | 刈谷 龍太弁護士 弁護士法人C-LiA

取扱事例1

• 不動産賃貸借契約

購入した中古マンションの引渡日が一方的に半年以上も延期！！解約を求めると，まさかの違約金まで請求されることに

依頼者：30代女性

【弁護士介入前】
中古のマンション物件を約4000万円で購入することに。
手付金400万円を支払い、ローンの審査も無事通過。
あとは引き渡しを楽しみに待つのみでした。
しかし引渡日の1か月前になっても、まったく仲介業者から連絡は来ず。
不安になり、仲介業者に問い合わせると、売主の要望だからと一方的に半年以上引渡日を延期すると告げられました。
それでは仕事や生活に不都合が生じるので、解約を請求。
すると、手付の放棄はもちろんのこと、解約は契約違反であるから違約金800万円を請求される始末。
どうしようもなくなり、当事務所に相談に来られました。

【弁護士介入後】
早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。
そもそも売主側が引渡日を守らなかったことが契約違反で、契約解除は正当であるし、手付金も返金されるべきだと。
すると、売主にも弁護士がつき、交渉を重ねることに。
結果、契約解除はもとより、手付金400万円の返金を受けるとともに、仲介手数料約120万円も売主側のみが負担することで合意。
依頼者の要望をすべて叶えるかたちでの理想的な解決となりました。

【弁護士からのコメント】
残念ながら、買主が物件を欲しがっているという点を弱みと思ってか、売主や仲介業者が不当な対応や請求をしてくることが少なからずあります。
ですので、買主だから何でも言うことを聞かなければいけないと思わずに、これはおかしいと思うところがあれば、遠慮なく当事務所にご相談ください。

取扱事例2

• 不動産売買契約

手付金を放棄すると言っているのに解除させてくれないどころか、違約金の請求まで！！


依頼者：30代男性

【事案の概要】
中古の戸建て物件を約3000万円で購入する契約締結し、手付金150万円を支払い。
しかし、収入面で不安が生じ、ローンが払いきれるか不透明に。
そこで引渡日の1か月前、仲介業者を通じて、手付金150万円を放棄する代わりに契約を解除する手付解除を申し入れ。
すると履行に着手しているので、手付解除は認められないとの回答。
くわえて解除したければ違約金等として約450万円を請求されることに。
本当に手付解除はできないのかと、当事務所に相談に来られました。

【弁護士介入後】
早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。
引渡日の1か月も前に手付解除を申し入れている等の事情からして、履行の着手前の手付解除であるから認められるべきだと。
すると、受任後1週間ほどで、違約金等はなく手付解除を認めるとの回答がありました。
その後合意書を締結し、無事解決に至りました。

【弁護士からのコメント】
手付解除とは、買主であれば手付金を放棄する、売主であれば手付金を倍返しすることで、特に理由がなくとも契約を解除できるものです。
その期限については、日付を記載するものもあれば．今回のケースのように「どちらかが履行に着手するまで」ということにするものもあります。
後者は、民法557条1項に定めのあるものですが、具体的にどの時点で認められるかは一概には言えません。
ですので、仮に不動産屋さんなどからすでに履行に着手しましたなどと言われても、法的には認められない可能性が十分にあります。
もし履行に着手していることを理由に手付解除を拒否された場合には、ぜひいちど当事務所にご相談ください。

取扱事例3

• 不動産売買契約

家賃を滞納する居住者に催促するも、出て行かないばかりか誹謗中傷までされる状況に！！

依頼者：60代男性

【事案の概要】
相談者は、単身者向けアパートのオーナー。
しかし、その居住者のうち1人が半年近くも家賃を滞納。
そこで支払いを督促するも、「犯罪だ！警察と役所に通報する！」などと騒ぎ立てられる始末。
さらには相談者がストーカー行為をしている、脅迫している等、事実無根の誹謗中傷までされることに。
当然退去する気配もまったくなく、どうにかならないものかと、当事務所に相談に来られました。

【弁護士介入後】
早速、未払い賃料を支払わなければ訴訟を提起する旨の内容証明を送付するも、相手方は無視。
そこで、未払賃料の支払い及び部屋の明け渡しを求めて訴訟を提起することに。
それでも相手方は、何らの証拠も根拠も示さずに相談者が犯罪者であるなどと誹謗中傷を並べ立てて訴訟を遅延させようとしてきました。
しかし、いずれも訴訟に無関係な主張であると反論することで、早期に勝訴判決を取得。
その後、部屋の明け渡し等の強制執行に取り掛かって、無事解決となりました。

【弁護士から一言】
日本の法律では、自力救済が禁じられています。
ですので、たとえ家賃を滞納しているとしても無理やり追い出すことはできません。
にもかかわらず、家主側が自らで強硬手段に出ると、不法行為として損害賠償請求をされてしまう可能性があります。
したがって、家賃滞納しながら退去しない居住者に対しては、訴訟を提起し勝訴判決を得るしかありません。
家賃滞納・家賃未払いでお困りのオーナーは、遠慮なく当事務所にご相談ください。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

相続を原因として持ち家の土地が共有状態に　最悪は家を失います

依頼者：60歳女性

【依頼前の状況】
ご相談者さまは、先祖代々の土地にご主人と共に暮らしていました。
ご主人がお亡くなりになりましたが、遺産分割協議は行われず、そのままになっていました。
あるとき、相続人の一人が遺産分割協議のないことを良いことに、土地の一部について登記名義を移転し、不動産会社に土地を売却してしまします。
不動産会社は土地の分割を要求し、裁判手続きを開始しました。

【依頼後の結果】
裁判の中で和解ができ、不動産会社から土地の所有権を買い取ることで家を守ることができました。

【弁護士からのコメント】
遺産分割協議が未了の土地は、相続人の共有状態となっており、相続人の一人はこれを無断で売却することができます。
今回のように、相続人以外の者に売却されれば、最悪のケースでは土地や家を失うことにもなりかねません。
共有状態を解消するために、早期に遺産分割協議や調停を行うことが望ましいです。
相続人間で話し合いができている場合の遺産分割協議書の作成や、そうではない場合の相続人との交渉については弊所にお任せください。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

明渡しの請求

賃料を滞納して支払わない賃借人を退去させたいと相談。
結果として訴訟となったが、退去させることに成功した。