千葉県の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】店舗を借りて営業していた依頼者様からのご相談です。 建物所有者から建て替えのため立ち退きを要求され、代替物件が見つからず交渉が難航していました。 その後、建物所有者より契約終了を理由に明渡断行の仮処分を申し立てられます。 私は裁判所での双方審尋に立ち合い、相手方と交渉したうえで代替物件を見つけ、和解が成立しました。

【ご相談内容】＜相談前の状況＞ リフォーム工事を依頼したところ、見積額の倍以上の請求がなされ、支払を拒否していると訴訟を提起されたため、弁護士に依頼しました。 ＜解決への流れ＞ 訴訟にて相手方が作成した請求書の中身への反論やリフォーム工事自体に一部瑕疵があることなどを細かく反論をした結果、裁判所から見積額の範囲内での解決を提案され、和解が成立しました。 ＜コメント＞ リフォーム工事において思いがけない請求がなされた場合には、請求書の内容をよく精査し、金額が適切なものかどうか等を検討して、細かく主張・立証していくことが必要です。本件においては、請求が不当であることの立証がうまくでき、ご依頼者にとって満足いく解決をすることができました。

【ご相談内容】＜相談前＞ 投資用の所有不動産を売却したところ、引渡し前に入居者が自殺されていたことが判明。買主より４割近い代金減額請求を受けていました。支払わなくてはいけないのかと悩み、弁護士に相談することとしました。 ＜解決への流れ＞ 代金減額請求を受けてしまうこと自体はやむを得ないものの、４割の減額請求はあまりにも過大な請求でした。交渉で適切な減額幅を提示し、数％程度の減額で合意することができました。 ＜コメント＞ 所有不動産内で自殺者が出てしまった場合、心理的瑕疵のある賃貸物件として、賃料収入が減ってしまい、代金減額請求を受けてしまうことがあります。いくらくらいの減額が適切かについては、様々な事情を考慮して個別具体的に決する必要がありますので、専門家に相談のうえ、対応方針を決める必要があるかと思います。

【ご相談内容】【相談前】 　リフォーム会社にリフォームを依頼したところ、雨漏りが発生し、それにより損害（債務不履行に基づく損害賠償責任）が発生した事案でした。 　リフォーム会社は、和解金ないしは損害金を支払わない（０円）と主張していました。 【相談後】 　度重なる交渉の末、和解金１４０万円を勝ち取ることができました。

【ご相談内容】相談前 戸建住宅の工事完了後、施主から施工内容への不満が示され、残代金の支払いを拒否されているとのご相談を受けました。 会社側としては、契約書、追加変更の記録、図面、現場写真、メッセージ履歴など一定の資料は残っていたものの、相手方は仕上がりや説明不足を強く問題視しており、口コミ投稿も含めた対外的な影響が懸念される状況でした。 また、現場担当者に対する威圧的な言動も見られたため、単純に「請求できるから請求する」という話ではなく、どこまで回収にこだわるべきか、どの段階で交渉を打ち切るべきか、会社として冷静な判断が必要な事案でした。 相談後 まず、契約書や追加契約、施工時の説明資料、図面、やり取りの履歴を整理し、会社側に有利な事情と、裁判になった場合に争点となり得る事情とを切り分けました。 その結果、請求の法的根拠自体は一定程度見込める一方で、金額規模、立証負担、技術的争点の複雑さ、風評リスク、担当者の安全面などを総合すると、訴訟を選ぶことが最善とは限らないと判断しました。 そこで、相手方の不満の性質を踏まえて、未払金請求を強硬に進めるルートと、一定の条件で相互に手を引くルートの双方を検討し、会社にとって最も損失の少ない着地点を提案しました。 実際の対応では、通知文の表現や送付方法、期限設定、相手方から反応がなかった場合の処理方針まで事前に整理し、無用な応酬を避けながら、法的な要求と実務的な出口のバランスをとる形で進めました。 結果として、会社として不必要に労力や費用を費やすことなく、紛争の長期化や現場負担の拡大を避けつつ、案件に区切りをつけることができました。 建設業の未払金対応では、回収可能性だけでなく、証拠の残り方、技術的争点、評判への影響まで見据えて方針を立てることが重要です。

【ご相談内容】月極で貸していた駐車区画の賃料が滞納されるようになり、しかも駐車区画には自動車が置きっ放しにされていたという事案です。 駐車場の所有者であった依頼者様が連絡しても、相手方は連絡に応じず、依頼者様は途方に暮れていました。 自動車が置きっ放しにされているため、別の方に前記駐車区画を貸すこともできません。 私は、まず、内容証明郵便で相手方に駐車場賃貸借契約の解除を通知し、駐車区画の明渡しを求めましたが、期限までに明渡しは行われず、依然として自動車は置きっ放しのままでした。 そこで、やむなく裁判所に訴訟を提起しました。 強制執行の可能性も覚悟した事案でしたが、意外にも裁判所から訴状を受け取った相手方は、滞納賃料も含めた訴額（請求額）に驚いたのか、程なくして自動車を自ら撤去しました。 残念ながら、滞納賃料が戻ってくることはなかったものの、依頼者様としては損害を最小限にとどめることができました。

【ご相談内容】相談前 自分の所有していた駐車場に無断で自動車が放置されており、所有者が不明であった事案 相談後 自動車の持ち主を弁護士会を通じて紹介をかけ判明させた。 当該自動車が第三者所有のものであったことがわかったので連絡を取り、速やかに明渡が実現した。

【ご相談内容】Ａさんは、借地権を準共有していましたが、借地上の建物立替の際に、他の準共有者から借地権の譲渡を受け、Ａさんの単独名義にすることを検討していました。 借地権の譲渡には、土地所有者の承諾が必要となるため、Ａさんがこれを求めたところ、土地所有者から高額の承諾料の支払いに応じない限り、承諾を与えないとの回答をされてしまいました。 交渉の依頼を受けた当事務所では、裁判所に対し、借地非訟の申立てを行い、この手続において、準共有者間の譲渡であり、また土地所有者に不都合が生じるおそれがないことなど、本件の特殊事情を主張し、相場より相当程度減額された承諾料の支払いをもって承諾を得るという内容の和解を成立させました。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は飲食店に店舗を貸している方でした。借主から貸している店舗の設備修理を弁護士を通じて請求を受けたので、相談に来られました。 依頼者と相談の上、店舗の修理費用を算出の上相手方と交渉を行いました。 【相談後】 私と相手方弁護士同席の上、設備修理のため店舗で打ち合わせを行うなど、顔を突き合わせた交渉となりました。 依頼者は相手方が飲食店を続ける意向が強いため、採算を度外視しても修理に応じる必要があると考え相手方に提案したところ、相手方弁護士より立退料の支払による解決を希望していると伝えられ、交渉の結果立退料を一部減額の上、相手方に退去してもらうということで交渉がまとまりました。 【先生のコメント】 オンライン化が進む昨今ではありますが、相手方弁護士と顔を合わせた交渉を行っていたため、率直に相手方要望を伺うことができ、無事双方にとって益のある解決ができたのだと思います。