不動産・住まいの事例紹介 | 関戸 淳平弁護士 横浜ユーリス法律事務所

取扱事例1

• 借地権

【借地非訟】和解により借地上の建物の建替を実現

依頼者：男性

【相談前】
借地上の建物が老朽化してきたため、考えています。
地主に相談したところ、莫大な額の承諾料を要求されました。
話し合いを継続しても折り合いがつく見込みが低かったことから、裁判所の借地非訟手続を利用しての解決を試みました。

【相談後】
裁判所の鑑定委員の意見を踏まえ、和解によって、地主の建替承諾を得ることができました。
承諾料についても、過去の事例に沿った妥当な金額での合意ができました。

【弁護士からのコメント】
建替承諾については、案件によっては地主との話し合いを継続するよりも、借地非訟手続を用いた方が、結果的には早く解決するケースもあります。
妥当な進め方・落としどころは、地主側の言い分や契約内容等によって異なってきます。
地主との話し合いに行き詰まったら、一度弁護士に相談されることをお勧めします。

取扱事例2

• 管理会社・組合側

【管理費等請求】滞納区分所有者に督促を行い回収を行う

【相談前】
マンションの管理組合様より、管理費等を滞納している区分所有者への対応について相談を受けました。
管理組合からは何度も督促をしているものの、いろいろな理由をつけて支払わないとのことでした。
長期間の滞納があり、消滅時効援用のリスクもありました。

【相談後】
弁護士代理人名義で内容証明郵便を送付し、期限内に管理費等全額について支払いを求めるとともに、万一支払いがない場合には訴訟を提起する旨通告しました。
結果、訴訟に至らずして回収を行うことができました。

【弁護士からのコメント】
管理費滞納については、迅速かつ適切な対処を要します。
長期間放置していると消滅時効によって債権が消滅してしまうことになり、その場合には債権管理について理事会の責任が問われる事態にもなりかねません。
滞納に対しては、上記のように督促のみで解決するケースもありますが、解決しない場合には、訴訟、競売といった手段も検討すべきことになります。
いずれにせよ、問題が発生したらすぐに弁護士等の専門家に相談をするのが良いでしょう。
当事務所では、随時管理組合様、マンション管理業者様からのご相談に対応しております。

取扱事例3

• オーナー・売主側

【賃料増額請求】ビルオーナー様からの依頼を受け、賃料増額の和解を成立させる

【相談前】
ビルのオーナー様からのご相談です。
前のオーナーが店子との間で相場よりも安い賃料を取り決めてしまっていたものの、その後の状況の変化もあり、賃料を相場に近い額に増額したいとのご要望でした。
当事者間で話し合いをしたものの、折り合いがつかず、当職へとご相談いただきました。

【相談後】
調停手続では先方が賃料の増額を拒否して解決しなかったため、訴訟へと移行しました。
訴訟中に和解が成立し、近隣相場とほぼ同等の額まで賃料を増額させる内容での和解が成立しました。

【弁護士からのコメント】
租税等の負担の増加、経済事情の変動、近隣同種の建物の相場の変動等の事情の変更が認められる場合には、賃料の増額改定が認められます。
本件では、前オーナーが賃料を安く設定したいきさつ等を踏まえた主張・立証を行い、ご相談者様が目指していた額以上の条件にて和解を成立させることができました。

取扱事例4

• 賃料回収

【建物明渡請求】賃料滞納者の早期明渡しを実現し損害の拡大を防ぐ

依頼者：男性

【相談前】
アパート経営をしている方からのご相談です。
入居者が賃料を数ヶ月分滞納し、ご相談者自らが支払交渉をするも、「お金がない」などといって支払いがなされない状況でした。
連帯保証人も「自分は契約書に署名・押印した覚えはない」などと主張し、滞納分を支払いませんでした。
このままだと滞納賃料額が増加し続けることになるため、訴訟での解決を図ることとなりました。

【相談後】
訴訟提起後、和解により任意での明け渡しが実現しました。
賃料については分割払いの合意をしました。

【弁護士からのコメント】
「訴訟費用や弁護士費用を支出したくない」という大家さんは多いですが、放置していると滞納賃料額が増加し、損害が拡大していきます。
訴訟費用等は問題を解決するためのコストと割り切り、早期に対応した方が、結果としては損害を抑えられるケースが多いです。
明け渡しを実現すれば、その居室を新たに賃貸し、賃料を得ることも可能となります。
滞納案件については、早めに弁護士に相談することをお勧めします。