よしおか いっせい
吉岡 一誠弁護士
弁護士法人レイ・オネスト法律事務所
内幸町駅
東京都港区西新橋1-2-9 日比谷セントラルビル14階
不動産・住まいの事例紹介 | 吉岡 一誠弁護士 弁護士法人レイ・オネスト法律事務所
取扱事例1
- 近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）
【マンション管理トラブル】共有部分に私物を置く住人に警告をして物を撤去させた事案
依頼者：男性 ５０代
＜相談前＞
マンションの管理組合の理事長を務めていた相談者様は、住人（区分所有者）の一人が玄関前の共有スペースに大量の物を置き、他の住人の通行の妨げになっていたことから、張り紙や訪問による改善申し入れなど様々な方法で改善を促しましたが、いずれも功を奏さず頭を抱え、弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から迷惑行為を働く住人に対して警告書面を送付した上で、架電にて交渉を行い、その中で、迷惑行為が今後も継続されるようであれば裁判手続も辞さない旨や、管理組合に対する不法行為に該当する場合には弁護士費用相当額や調査費用等の損害賠償義務を負うこともあり得る旨を説明しました。
そうしたところ、最終的に当該住人は、速やかに物を処分することを約束しました。
＜弁護士からのコメント＞
日常的に騒音を出す、他の住人に嫌がらせをする、共有部分を我が物顔で占領するといった迷惑行為に及ぶ区分所有者に対しては、他の住人、管理会社、管理組合など関係者いずれもが困惑し、なかなか実効性のある行動に出られないまま放置されることが少なくありません。
迷惑行為者の属性によっては、弁護士からの警告だけでは改善がなされないこともありますが、そのような場合には、建物区分所有法に基づく差止等請求、使用禁止請求、区分所有権競売請求などを行使し、裁判上の解決を求める余地もあります。
どのような場合にどういった手続きを用いることができるのかについては、専門的な知見を要するため、お困りの方はぜひご相談ください。
マンションの管理組合の理事長を務めていた相談者様は、住人（区分所有者）の一人が玄関前の共有スペースに大量の物を置き、他の住人の通行の妨げになっていたことから、張り紙や訪問による改善申し入れなど様々な方法で改善を促しましたが、いずれも功を奏さず頭を抱え、弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から迷惑行為を働く住人に対して警告書面を送付した上で、架電にて交渉を行い、その中で、迷惑行為が今後も継続されるようであれば裁判手続も辞さない旨や、管理組合に対する不法行為に該当する場合には弁護士費用相当額や調査費用等の損害賠償義務を負うこともあり得る旨を説明しました。
そうしたところ、最終的に当該住人は、速やかに物を処分することを約束しました。
＜弁護士からのコメント＞
日常的に騒音を出す、他の住人に嫌がらせをする、共有部分を我が物顔で占領するといった迷惑行為に及ぶ区分所有者に対しては、他の住人、管理会社、管理組合など関係者いずれもが困惑し、なかなか実効性のある行動に出られないまま放置されることが少なくありません。
迷惑行為者の属性によっては、弁護士からの警告だけでは改善がなされないこともありますが、そのような場合には、建物区分所有法に基づく差止等請求、使用禁止請求、区分所有権競売請求などを行使し、裁判上の解決を求める余地もあります。
どのような場合にどういった手続きを用いることができるのかについては、専門的な知見を要するため、お困りの方はぜひご相談ください。
取扱事例2
- 地代・家賃交渉
【賃貸トラブル】居住用物件の貸主からの賃料増額請求を退けた事案
依頼者：３０代 男性
＜相談前＞
相談者様は、マンションの一室を借りて妻と子供と居住していたところ、入居から約２年が経過した頃に、管理会社が変更になる旨の知らせを受け取りました。
その後ほどなくして、新しい管理会社から書面が届き、そこには、「近隣の家賃相場の上昇に伴い、賃料が月額５千円増額になるので、賃料の増額に応じるか、退去するか選んでほしい」といった記載がありました。
相談者様は、長期にわたり居住する目的で賃借していたことから、賃料増額又は退去という突然の２択を迫られ、不安を感じ、弁護士に相談・依頼しました。
＜相談後＞
弁護士から管理会社に連絡し、入居時に定められた賃料額が近隣家賃相場からして低すぎるといった事情がないことや、入居からわずか２年程度しか経過していないことからすれば、賃料増額に応じることは到底できない旨を主張した上で、近隣家賃相場の変動や貸主の税負担の状況の変化など、賃料増額を求める正当な根拠があるのであれば資料を開示してほしい旨を伝えたところ、結果として管理会社は賃料の増額を断念し、請求を取り下げました。
＜弁護士からのコメント＞
賃貸物件のオーナー側から、一方的かつ高圧的に本件のような選択を迫られることで、「賃料の増額に応じない場合には出て行かないといけない」と思い込み、焦りと不安を感じて賃料の増額に同意してしまう方は少なくありません。
しかし、本来、オーナー側が賃料の増額を求めるにあたっては、単に近隣の家賃相場との差が生じているという理由だけでは足りず、当初の賃貸借契約の経緯や内容、居住期間、貸主側の状況の変化などの事情を総合考慮し、現在の賃料が不相当な額になっていることを裁判所に認めてもらう必要があります。
事業用の賃貸物件の場合と比べると、居住用の場合は、増額を求められる金額が概ね月額数千円～１万円程度と比較的少額ですが、居住者にとって日常生活への影響は決して小さいものではありません。
このようなトラブルでお困りの方は、ぜひ弁護士にご相談ください。
相談者様は、マンションの一室を借りて妻と子供と居住していたところ、入居から約２年が経過した頃に、管理会社が変更になる旨の知らせを受け取りました。
その後ほどなくして、新しい管理会社から書面が届き、そこには、「近隣の家賃相場の上昇に伴い、賃料が月額５千円増額になるので、賃料の増額に応じるか、退去するか選んでほしい」といった記載がありました。
相談者様は、長期にわたり居住する目的で賃借していたことから、賃料増額又は退去という突然の２択を迫られ、不安を感じ、弁護士に相談・依頼しました。
＜相談後＞
弁護士から管理会社に連絡し、入居時に定められた賃料額が近隣家賃相場からして低すぎるといった事情がないことや、入居からわずか２年程度しか経過していないことからすれば、賃料増額に応じることは到底できない旨を主張した上で、近隣家賃相場の変動や貸主の税負担の状況の変化など、賃料増額を求める正当な根拠があるのであれば資料を開示してほしい旨を伝えたところ、結果として管理会社は賃料の増額を断念し、請求を取り下げました。
＜弁護士からのコメント＞
賃貸物件のオーナー側から、一方的かつ高圧的に本件のような選択を迫られることで、「賃料の増額に応じない場合には出て行かないといけない」と思い込み、焦りと不安を感じて賃料の増額に同意してしまう方は少なくありません。
しかし、本来、オーナー側が賃料の増額を求めるにあたっては、単に近隣の家賃相場との差が生じているという理由だけでは足りず、当初の賃貸借契約の経緯や内容、居住期間、貸主側の状況の変化などの事情を総合考慮し、現在の賃料が不相当な額になっていることを裁判所に認めてもらう必要があります。
事業用の賃貸物件の場合と比べると、居住用の場合は、増額を求められる金額が概ね月額数千円～１万円程度と比較的少額ですが、居住者にとって日常生活への影響は決して小さいものではありません。
このようなトラブルでお困りの方は、ぜひ弁護士にご相談ください。
取扱事例3
- 明渡し・立退交渉
【賃貸トラブル】借地の不当な立退要求を退けて適正な立退料を取得した事案
依頼者：男性 ７０代
＜相談前＞
相談者様は、４０年以上にわたり、前地主に借りた土地上に自宅を建設して夫婦で居住してきましたが、前地主から土地を買い受けた新オーナーから、執拗に立ち退きを要求され、「今すぐに明け渡すなら立退料を支払うが、立ち退かないなら裁判を起こすことになり立退料は支払えなくなる。立ち退きまでの地代も増額する。」などと迫られたことで、精神的に疲弊し、弁護士への相談・依頼に至りました。
＜相談後＞
まずは弁護士より相手方に対し、①相談者様が滞りなく地代を支払ってきており本来的に明渡義務がないこと、②提示された立退料についても、相談者様が他に物件を所有しておらず年齢的にも転居が困難であることや借地権価格などに照らすと不相当に少額であることを伝え、立ち退きを拒否しました。
従前、相手方は、地代が相場に比して低額であったことなどを理由に、著しく低い金額の立退料を提示していましたが、当方の主張を踏まえ、適正な金額の立退料を提示してきました。
そのため、相談者様夫婦としても、立退料と引き換えに土地の明渡に応じることとし（転居先は親族が手配）、和解による解決に至りました。
＜弁護士からのコメント＞
建物の賃貸借の場合と同様に、土地の賃貸借の場合においても、地主が立ち退きを求めるにあたっては「正当事由」が必要であり、基本的には、地主側が土地を利用したいという理由だけでは正当事由ありとは認められず、立退料の提示をする必要があります。
居住用建物や事業用建物を賃借している場合と異なり、土地を賃借している場合は、その権利（借地権）自体に財産的価値が認められるため、多くの裁判例において、立退料の算定にあたってこの借地権の評価額がベースに据えられており、そのほか地主の土地使用の必要性の程度や借主の側の生活状況など様々な事情が考慮されて、立退料の金額が算出されます。
こうした事情から、できる限りコストをかけることなく早期に退去させたいとの動機で、高圧的に立ち退きを求める地主は少なくありません。
本来的に借主の側は借地借家法という法律により居住の権利が手厚く保護されていますので、安易に退去に応じることのないように、トラブルが生じた場合にはまず弁護士に相談することをお勧めいたします。
相談者様は、４０年以上にわたり、前地主に借りた土地上に自宅を建設して夫婦で居住してきましたが、前地主から土地を買い受けた新オーナーから、執拗に立ち退きを要求され、「今すぐに明け渡すなら立退料を支払うが、立ち退かないなら裁判を起こすことになり立退料は支払えなくなる。立ち退きまでの地代も増額する。」などと迫られたことで、精神的に疲弊し、弁護士への相談・依頼に至りました。
＜相談後＞
まずは弁護士より相手方に対し、①相談者様が滞りなく地代を支払ってきており本来的に明渡義務がないこと、②提示された立退料についても、相談者様が他に物件を所有しておらず年齢的にも転居が困難であることや借地権価格などに照らすと不相当に少額であることを伝え、立ち退きを拒否しました。
従前、相手方は、地代が相場に比して低額であったことなどを理由に、著しく低い金額の立退料を提示していましたが、当方の主張を踏まえ、適正な金額の立退料を提示してきました。
そのため、相談者様夫婦としても、立退料と引き換えに土地の明渡に応じることとし（転居先は親族が手配）、和解による解決に至りました。
＜弁護士からのコメント＞
建物の賃貸借の場合と同様に、土地の賃貸借の場合においても、地主が立ち退きを求めるにあたっては「正当事由」が必要であり、基本的には、地主側が土地を利用したいという理由だけでは正当事由ありとは認められず、立退料の提示をする必要があります。
居住用建物や事業用建物を賃借している場合と異なり、土地を賃借している場合は、その権利（借地権）自体に財産的価値が認められるため、多くの裁判例において、立退料の算定にあたってこの借地権の評価額がベースに据えられており、そのほか地主の土地使用の必要性の程度や借主の側の生活状況など様々な事情が考慮されて、立退料の金額が算出されます。
こうした事情から、できる限りコストをかけることなく早期に退去させたいとの動機で、高圧的に立ち退きを求める地主は少なくありません。
本来的に借主の側は借地借家法という法律により居住の権利が手厚く保護されていますので、安易に退去に応じることのないように、トラブルが生じた場合にはまず弁護士に相談することをお勧めいたします。
取扱事例4
- 明渡し・立退交渉
【賃貸トラブル】申告と異なる人数で居住していた賃借人に明渡しを求めた事案
依頼者：５０代 女性
＜相談前＞
相談者様は、単身で住むことを前提に相手方男性にアパートの一室を賃貸したものの、入居後すぐに、パートナーの女性とその連れ子が一緒に居住していることが発覚しました。
また、賃料の未払いも発生したため、相談者様が居住人数や賃料未払いの件について相手方と話合いをすべく電話をしましたが、相手方は逆ギレをするような状態で話合いにならず、明渡しを求めるために弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から相手方に対して書面を送付し、居住人数に関する契約違反や賃料不払いを理由として賃貸物件の明渡しを求めたところ、相手方からは、経済的な理由で引っ越そうにも引っ越せないとの回答があり、最終的に、転居のための費用を一部相談者様が負担することを条件とする和解が成立し、交渉開始から１か月半後に相手方が退去しました。
＜弁護士からのコメント＞
入居者が賃料の不払いをはじめ様々な契約違反に及んだ場合、即座に明渡を求めたいと考える貸主は少なくありません。
しかし、明渡を求めるために裁判を起こすとなると相応の時間がかかる上、入居者との信頼関係が未だ破壊されるには至っていないとして請求が棄却されるリスクもあります。
また、明渡しを認める判決が確定した後も入居者がなかなか出て行かない場合には、強制執行の手続きを別途申し立てる必要が生じます。
したがって、本件のように、相手方に退去の意思があるものの、直ちに引っ越すには経済力が乏しいといった場合には、貸主側で引っ越しのための費用を負担するといった条件提示を行い、早期の明渡を目指すというのも一つの合理的な道といえます。
ただし、賃料の未払いが相当程度長期に及ぶとか、入居者による物件の使用態様に問題があり物件の損傷が激しい場合など、裁判の中で徹底的に責任追及することを検討すべきケースもあるので、まずは方針や戦略について弁護士に相談することが望ましいでしょう。
相談者様は、単身で住むことを前提に相手方男性にアパートの一室を賃貸したものの、入居後すぐに、パートナーの女性とその連れ子が一緒に居住していることが発覚しました。
また、賃料の未払いも発生したため、相談者様が居住人数や賃料未払いの件について相手方と話合いをすべく電話をしましたが、相手方は逆ギレをするような状態で話合いにならず、明渡しを求めるために弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から相手方に対して書面を送付し、居住人数に関する契約違反や賃料不払いを理由として賃貸物件の明渡しを求めたところ、相手方からは、経済的な理由で引っ越そうにも引っ越せないとの回答があり、最終的に、転居のための費用を一部相談者様が負担することを条件とする和解が成立し、交渉開始から１か月半後に相手方が退去しました。
＜弁護士からのコメント＞
入居者が賃料の不払いをはじめ様々な契約違反に及んだ場合、即座に明渡を求めたいと考える貸主は少なくありません。
しかし、明渡を求めるために裁判を起こすとなると相応の時間がかかる上、入居者との信頼関係が未だ破壊されるには至っていないとして請求が棄却されるリスクもあります。
また、明渡しを認める判決が確定した後も入居者がなかなか出て行かない場合には、強制執行の手続きを別途申し立てる必要が生じます。
したがって、本件のように、相手方に退去の意思があるものの、直ちに引っ越すには経済力が乏しいといった場合には、貸主側で引っ越しのための費用を負担するといった条件提示を行い、早期の明渡を目指すというのも一つの合理的な道といえます。
ただし、賃料の未払いが相当程度長期に及ぶとか、入居者による物件の使用態様に問題があり物件の損傷が激しい場合など、裁判の中で徹底的に責任追及することを検討すべきケースもあるので、まずは方針や戦略について弁護士に相談することが望ましいでしょう。
取扱事例5
- 近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）
【賃貸トラブル】大家に対して漏水により汚損した家具家電の損害賠償を求めた事案
依頼者：２０代 女性
＜相談前＞
相談者様は、単身でアパートの一室を借りて居住していたところ、ある日、天井から漏水が生じてリビングが水浸しになり、置いていた家具家電が汚損してしまいました。
相談者様はすぐに大家に問い合わせをしましたが、工事の手配が遅いばかりか、家具家電の賠償の問題に関してもなかなか取り合ってもらえず、不信感が募り、弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から大家に対して連絡し、漏水事故発生直後の室内の様子を撮影した写真や、各物品の損害額に関する資料を示すなどして交渉したところ、大家は、水漏れの原因が物件の老朽化にあることや、漏水と家具家電の汚損との間の因果関係を認め、最終的に解決金の支払いに応じました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産の売買、賃貸いずれの場合においても、漏水事故に起因する法的紛争は少なくありません。
漏水の原因が何であるかによって、損害賠償請求先が変わりますし、本来であれば保険でカバーできたにもかかわらず貸主や管理会社の人為的なミスで保険適用が受けられないといったケースもあります。また、裁判上、漏水により汚損した家具家電等の損害賠償を求める際は、因果関係や損害額を立証しなければいけないため、漏水被害に遭った直後に現場の写真を撮るなど、証拠保全も重要になります。
このように、漏水被害に関しては様々な問題が想定されるため、適切な賠償を受けられるように、漏水事故発生後速やかに弁護士に相談することをお勧めします。
相談者様は、単身でアパートの一室を借りて居住していたところ、ある日、天井から漏水が生じてリビングが水浸しになり、置いていた家具家電が汚損してしまいました。
相談者様はすぐに大家に問い合わせをしましたが、工事の手配が遅いばかりか、家具家電の賠償の問題に関してもなかなか取り合ってもらえず、不信感が募り、弁護士への依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士から大家に対して連絡し、漏水事故発生直後の室内の様子を撮影した写真や、各物品の損害額に関する資料を示すなどして交渉したところ、大家は、水漏れの原因が物件の老朽化にあることや、漏水と家具家電の汚損との間の因果関係を認め、最終的に解決金の支払いに応じました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産の売買、賃貸いずれの場合においても、漏水事故に起因する法的紛争は少なくありません。
漏水の原因が何であるかによって、損害賠償請求先が変わりますし、本来であれば保険でカバーできたにもかかわらず貸主や管理会社の人為的なミスで保険適用が受けられないといったケースもあります。また、裁判上、漏水により汚損した家具家電等の損害賠償を求める際は、因果関係や損害額を立証しなければいけないため、漏水被害に遭った直後に現場の写真を撮るなど、証拠保全も重要になります。
このように、漏水被害に関しては様々な問題が想定されるため、適切な賠償を受けられるように、漏水事故発生後速やかに弁護士に相談することをお勧めします。
取扱事例6
- 明渡し・立退交渉
【賃貸トラブル】賃貸マンションの立退要求を受け２５０万円の立退料を取得した事案
依頼者：３０代 女性
＜相談前＞
相談者様は、アパートの一室を借りて二人の子供と一緒に居住していたところ、入居から約３年が経過した頃にオーナーチェンジがあり、ほどなくして新オーナーから、「建物を取り壊して新たに再建築するので再来月末までに出て行ってほしい。転居費用として３０万円を支払う。」という内容の手紙が送られてきました。
相談者様は、しばらく回答をせずにいましたが、その後さらに、「他の部屋の人も順に出て行っているので、あなたも早く出て行ってほしい。」などと迫られるようになりました。
相談者様はシングルマザーで、賃料が近隣相場からして比較的安いことや、子供達の小学校や保育園が近いこと、職場も近隣にあり利便性が高いことなどから、長期的に居住するつもりでいたため、大変困惑し、弁護士に相談することとしました。
＜相談後＞
弁護士から相手方に対して書面や架電にて連絡を行い、①相談者様に契約違反があるといった事情もなく退去の義務はないこと、②生活状況的に相談者様が建物を使用する必要性が大きい一方で、相手方による使用（建て替え）の必要性は低いこと、③仮に転居に応じるとしても諸々の事情を考慮すると３０万円という低額の立退料は不当であることなどを主張して交渉した結果、相手方から２５０万円の立退料の提示がなされました。
相談者様は、近隣で同じような条件の物件が見つかったこともあり、和解をして明渡しに応じることにしました。
＜弁護士からのコメント＞
定期借家契約などではない通常の賃貸借契約の場合、更新期間が満了したとしても、原則として借主は契約を更新して住み続けることができます。
オーナー側から更新を拒絶して明渡しを求めるためには、「正当事由」が必要ですが、本件のように借主の側に特段契約違反がなく、建物を取り壊す必要性・緊急性なども存在しないケースにおいては、単にオーナー側が建物を使用したいという理由だけでは足りず、オーナー側から相応の立退料の提示をすることが必要になります。
そうした背景があるにもかかわらず、実際には、立退料を安く抑えたいオーナー側が高圧的に明渡しを迫り、借主の側が「出て行かなければいけないんだ」と思い込んで、極めて少額の立退料で退去に応じてしまうということが少なくありません。
借地借家法という法律により、借主の居住の権利は強く守られますので、オーナー側から退去を求められた際は、すぐに弁護士にご相談ください。
相談者様は、アパートの一室を借りて二人の子供と一緒に居住していたところ、入居から約３年が経過した頃にオーナーチェンジがあり、ほどなくして新オーナーから、「建物を取り壊して新たに再建築するので再来月末までに出て行ってほしい。転居費用として３０万円を支払う。」という内容の手紙が送られてきました。
相談者様は、しばらく回答をせずにいましたが、その後さらに、「他の部屋の人も順に出て行っているので、あなたも早く出て行ってほしい。」などと迫られるようになりました。
相談者様はシングルマザーで、賃料が近隣相場からして比較的安いことや、子供達の小学校や保育園が近いこと、職場も近隣にあり利便性が高いことなどから、長期的に居住するつもりでいたため、大変困惑し、弁護士に相談することとしました。
＜相談後＞
弁護士から相手方に対して書面や架電にて連絡を行い、①相談者様に契約違反があるといった事情もなく退去の義務はないこと、②生活状況的に相談者様が建物を使用する必要性が大きい一方で、相手方による使用（建て替え）の必要性は低いこと、③仮に転居に応じるとしても諸々の事情を考慮すると３０万円という低額の立退料は不当であることなどを主張して交渉した結果、相手方から２５０万円の立退料の提示がなされました。
相談者様は、近隣で同じような条件の物件が見つかったこともあり、和解をして明渡しに応じることにしました。
＜弁護士からのコメント＞
定期借家契約などではない通常の賃貸借契約の場合、更新期間が満了したとしても、原則として借主は契約を更新して住み続けることができます。
オーナー側から更新を拒絶して明渡しを求めるためには、「正当事由」が必要ですが、本件のように借主の側に特段契約違反がなく、建物を取り壊す必要性・緊急性なども存在しないケースにおいては、単にオーナー側が建物を使用したいという理由だけでは足りず、オーナー側から相応の立退料の提示をすることが必要になります。
そうした背景があるにもかかわらず、実際には、立退料を安く抑えたいオーナー側が高圧的に明渡しを迫り、借主の側が「出て行かなければいけないんだ」と思い込んで、極めて少額の立退料で退去に応じてしまうということが少なくありません。
借地借家法という法律により、借主の居住の権利は強く守られますので、オーナー側から退去を求められた際は、すぐに弁護士にご相談ください。
取扱事例7
- 住民・入居者・買主側
【賃貸トラブル】猫の飼育を理由に退去を求められたが交渉により居住を継続できた事案
依頼者：女性 ３０代
＜相談前＞
相談者様は、猫を飼っていたため、転居先を探す際にペット可の物件に絞って検討していたところ、希望の条件に沿う物件を見つけたことから、仲介業者を介して賃貸借契約手続を済ませました。
相談者様は、契約時に仲介業者に対してペットを飼っていることを伝えて、仲介業者からもペットOKであるとの返事を口頭でもらっていたため、安心して入居しました。
しかし、ある日、相談者様の自宅を訪問した大家から、「犬は飼っても良いけど、猫は飼ってはいけない。契約書にも書いてある。猫を処分するか、退去してもらう必要がある。」と申し向けられました。
相談者様が重要事項説明書を確認したところ、そこには「小型犬のみ可」との記載があったことから、慌てて弁護士に相談をしました。
＜相談後＞
弁護士より仲介業者に連絡をして事実確認をしたものの、「重要事項説明書に記載しているとおり説明した」との回答がなされ、重要事項説明書には「小型犬のみ可」との記載があったことから、当初の大家側の姿勢は強固なものでした。
しかし、相談者様がシングルマザーで資力に乏しく再度引っ越しをすることが困難であることや、猫を預ける先もなく心情的に処分も困難であることなどを真摯に伝え、最終的には、追加で敷金を差し入れることを条件に、猫を処分することなく居住を続けることに了承してもらうことができました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産の賃貸借契約時には、仲介業者から借主に対して重要事項説明がなされ、ペット飼育の可否についても、利用制限に関する事項に記載があることが通常ですが、中には仲介業者から十分な説明がなされないこともあり、借主の側でしっかりと契約書類に目を通すことなく漫然と署名押印をしてしまうことも少なくありません。
そうした場合、入居後になって大家との間でトラブルに発展してしまい、契約書にサインをしてしまっていることで不利な状況に陥ることがありますが、本件のように、法的に不利な立場であっても、弁護士の介入により円満解決に至るケースはあるので、諦めずに弁護士にご相談ください。
なお、契約書類の記載に不備があるとか、仲介業者が誤った説明をしたために転居を余儀なくされた場合には、借主から仲介業者に対して損害賠償請求（転居費用や仲介手数料、礼金等の費用相当額）をするということもあり得るところです。
相談者様は、猫を飼っていたため、転居先を探す際にペット可の物件に絞って検討していたところ、希望の条件に沿う物件を見つけたことから、仲介業者を介して賃貸借契約手続を済ませました。
相談者様は、契約時に仲介業者に対してペットを飼っていることを伝えて、仲介業者からもペットOKであるとの返事を口頭でもらっていたため、安心して入居しました。
しかし、ある日、相談者様の自宅を訪問した大家から、「犬は飼っても良いけど、猫は飼ってはいけない。契約書にも書いてある。猫を処分するか、退去してもらう必要がある。」と申し向けられました。
相談者様が重要事項説明書を確認したところ、そこには「小型犬のみ可」との記載があったことから、慌てて弁護士に相談をしました。
＜相談後＞
弁護士より仲介業者に連絡をして事実確認をしたものの、「重要事項説明書に記載しているとおり説明した」との回答がなされ、重要事項説明書には「小型犬のみ可」との記載があったことから、当初の大家側の姿勢は強固なものでした。
しかし、相談者様がシングルマザーで資力に乏しく再度引っ越しをすることが困難であることや、猫を預ける先もなく心情的に処分も困難であることなどを真摯に伝え、最終的には、追加で敷金を差し入れることを条件に、猫を処分することなく居住を続けることに了承してもらうことができました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産の賃貸借契約時には、仲介業者から借主に対して重要事項説明がなされ、ペット飼育の可否についても、利用制限に関する事項に記載があることが通常ですが、中には仲介業者から十分な説明がなされないこともあり、借主の側でしっかりと契約書類に目を通すことなく漫然と署名押印をしてしまうことも少なくありません。
そうした場合、入居後になって大家との間でトラブルに発展してしまい、契約書にサインをしてしまっていることで不利な状況に陥ることがありますが、本件のように、法的に不利な立場であっても、弁護士の介入により円満解決に至るケースはあるので、諦めずに弁護士にご相談ください。
なお、契約書類の記載に不備があるとか、仲介業者が誤った説明をしたために転居を余儀なくされた場合には、借主から仲介業者に対して損害賠償請求（転居費用や仲介手数料、礼金等の費用相当額）をするということもあり得るところです。
取扱事例8
- 原状回復
【賃貸トラブル】敷金の返還を拒否されたが交渉により１５０万円の返還を受けた事案
依頼者：女性 ４０代
＜相談前＞
相談者様は、事業用オフィスとして借りていた物件を解約して移転をしましたが、元のオフィスの貸主から、差し入れていた敷金２４０万円につき全額が原状回復費に充当されたので敷金を返還することはできないと言われ、弁護士への相談・依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士より相手方に対し、原状回復に関する工費の内訳を踏まえ、本来的に相談者様が負担するいわれのない通常の使用態様による損耗箇所の修繕費が含まれていることを指摘し、該当箇所の写真等資料を提示した上で交渉したところ、最終的に和解により１５０万円の返還を受けることができました。
＜弁護士からのコメント＞
テナントの賃貸借契約においては、原状回復のための工事に関し、貸主側の指定業者を用いる旨が契約書に定められていることが多く、工費が競合他社と比べて多少高額であったとしても、金額の高低を裁判上争うことは困難です。
しかし、借主の原状回復義務の範囲を争う余地があることは少なくありません。
すなわち、通常の損耗については、契約書上で借主が原状回復義務を負う範囲が明記されているといった場合を除き、借主は原状回復義務を負うことはありませんので、そのような箇所まで工費を計上されている場合は、しっかり指摘をして、敷金の返還を求めるべきです。
なお、借主の故意過失により傷つけたものではないということを証明するためには、入居時と明渡時それぞれの内装の写真を撮影しておくことが望ましいでしょう。
相談者様は、事業用オフィスとして借りていた物件を解約して移転をしましたが、元のオフィスの貸主から、差し入れていた敷金２４０万円につき全額が原状回復費に充当されたので敷金を返還することはできないと言われ、弁護士への相談・依頼に至りました。
＜相談後＞
弁護士より相手方に対し、原状回復に関する工費の内訳を踏まえ、本来的に相談者様が負担するいわれのない通常の使用態様による損耗箇所の修繕費が含まれていることを指摘し、該当箇所の写真等資料を提示した上で交渉したところ、最終的に和解により１５０万円の返還を受けることができました。
＜弁護士からのコメント＞
テナントの賃貸借契約においては、原状回復のための工事に関し、貸主側の指定業者を用いる旨が契約書に定められていることが多く、工費が競合他社と比べて多少高額であったとしても、金額の高低を裁判上争うことは困難です。
しかし、借主の原状回復義務の範囲を争う余地があることは少なくありません。
すなわち、通常の損耗については、契約書上で借主が原状回復義務を負う範囲が明記されているといった場合を除き、借主は原状回復義務を負うことはありませんので、そのような箇所まで工費を計上されている場合は、しっかり指摘をして、敷金の返還を求めるべきです。
なお、借主の故意過失により傷つけたものではないということを証明するためには、入居時と明渡時それぞれの内装の写真を撮影しておくことが望ましいでしょう。
取扱事例9
- 不動産売買契約
【売買トラブル】購入したマンションに迷惑住人がいることが発覚し契約無効を求めた事案
依頼者：男性 ４０代
＜相談前＞
相談者様は、相手方から、居住目的でマンションの一室を購入しましたが、入居後、階下の部屋に、深夜に大音量で音楽を流したり、多数人が出入りして大声で談笑したり、ゴミを共有部分に放置するといった迷惑行為に及ぶ住人が居住していることが発覚しました。
相談者様としては、上記のような迷惑行為が頻繁になされることから、売主もそのことを当然に認識した上でこれを隠して売買に臨んだものと考え、契約を白紙に戻すべく弁護士に依頼することを決意しました。
＜相談後＞
弁護士より売主に対して書面にて連絡し、詐欺や錯誤、説明義務違反等に基づき売買契約が無効であるとして、購入代金の返還を求めましたが、売主からは一切和解に応じない旨の回答がなされたため、速やかに訴訟を提起しました。
裁判の中で、当初、売主は、迷惑住人の存在を知らなかった旨主張し、請求棄却を求めていましたが、裁判所を介した和解協議の結果、売主が相談者様に対して、売買代金の一部に相当する金額を解決金として支払うことを条件とする和解が成立しました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産売買の場面においては、日照や眺望、騒音のほか、暴力団事務所や迷惑住人が周辺に存在していないかなどの居住環境に関し、売主や仲介業者がどの程度の範囲まで調査・説明義務を負うのかにつき争いになることが少なくありません。
居住環境に関する売主側の説明義務違反が認められる場合でも、契約の解除（売買契約の白紙撤回）まではなかなか認められず、損害賠償による解決になることが多いですが、少しでも経済的・精神的損害の補填を図るために、こうしたトラブルに直面した際は弁護士に相談することをお勧めします。
相談者様は、相手方から、居住目的でマンションの一室を購入しましたが、入居後、階下の部屋に、深夜に大音量で音楽を流したり、多数人が出入りして大声で談笑したり、ゴミを共有部分に放置するといった迷惑行為に及ぶ住人が居住していることが発覚しました。
相談者様としては、上記のような迷惑行為が頻繁になされることから、売主もそのことを当然に認識した上でこれを隠して売買に臨んだものと考え、契約を白紙に戻すべく弁護士に依頼することを決意しました。
＜相談後＞
弁護士より売主に対して書面にて連絡し、詐欺や錯誤、説明義務違反等に基づき売買契約が無効であるとして、購入代金の返還を求めましたが、売主からは一切和解に応じない旨の回答がなされたため、速やかに訴訟を提起しました。
裁判の中で、当初、売主は、迷惑住人の存在を知らなかった旨主張し、請求棄却を求めていましたが、裁判所を介した和解協議の結果、売主が相談者様に対して、売買代金の一部に相当する金額を解決金として支払うことを条件とする和解が成立しました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産売買の場面においては、日照や眺望、騒音のほか、暴力団事務所や迷惑住人が周辺に存在していないかなどの居住環境に関し、売主や仲介業者がどの程度の範囲まで調査・説明義務を負うのかにつき争いになることが少なくありません。
居住環境に関する売主側の説明義務違反が認められる場合でも、契約の解除（売買契約の白紙撤回）まではなかなか認められず、損害賠償による解決になることが多いですが、少しでも経済的・精神的損害の補填を図るために、こうしたトラブルに直面した際は弁護士に相談することをお勧めします。
取扱事例10
- 不動産売買契約
【売買トラブル】投資メリットにつき断定的な説明をした売主に対して契約無効を求めた事案
依頼者：女性 ２０代
＜相談前＞
相談者様は、不動産販売会社たる相手方の担当者から、特段の根拠資料を示されることなく、「賃料収入と節税効果により確実に利益が出る」などと断定的な説明を受け、投資用の中古マンションをローンで購入したものの、その後友人から、担当者のシミュレーションどおりに将来安定的に利回りを得られる保証はなく、不当に高値掴みさせられているとの指摘を受け、弁護士に相談・依頼するに至りました。
＜相談後＞
弁護士より相手方に対して、相談者様が所持していた商談時の音声録音を提示した上で、詐欺や錯誤、消費者契約法違反に基づき契約が無効である旨や、宅建業法にも違反する旨を主張したところ、相手方より、ローン残額相当額にて現状の状態で物件を買い戻すことを条件とする和解の提案があり、相談者様は無事に物件を手放してローンからも解放されることとなりました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産売買においては、一般消費者の無知や断れない性格などにつけ込んで、不当に不動産を売りつける（又は買い受ける）業者が少なくありません。
しかし、一旦契約書類にサインをしてしまったら、後々になって契約の白紙撤回を主張できないこともありますし、不動産業者と連絡が取れなくなってしまったり、業者が破産してしまうことで責任追及が困難になることもあります。
まずはやはり契約書にサインをする前に家族や友人、弁護士等に相談をすべきところですが、万一契約をしてしまった場合には、なるべく早く弁護士にご相談ください。
相談者様は、不動産販売会社たる相手方の担当者から、特段の根拠資料を示されることなく、「賃料収入と節税効果により確実に利益が出る」などと断定的な説明を受け、投資用の中古マンションをローンで購入したものの、その後友人から、担当者のシミュレーションどおりに将来安定的に利回りを得られる保証はなく、不当に高値掴みさせられているとの指摘を受け、弁護士に相談・依頼するに至りました。
＜相談後＞
弁護士より相手方に対して、相談者様が所持していた商談時の音声録音を提示した上で、詐欺や錯誤、消費者契約法違反に基づき契約が無効である旨や、宅建業法にも違反する旨を主張したところ、相手方より、ローン残額相当額にて現状の状態で物件を買い戻すことを条件とする和解の提案があり、相談者様は無事に物件を手放してローンからも解放されることとなりました。
＜弁護士からのコメント＞
不動産売買においては、一般消費者の無知や断れない性格などにつけ込んで、不当に不動産を売りつける（又は買い受ける）業者が少なくありません。
しかし、一旦契約書類にサインをしてしまったら、後々になって契約の白紙撤回を主張できないこともありますし、不動産業者と連絡が取れなくなってしまったり、業者が破産してしまうことで責任追及が困難になることもあります。
まずはやはり契約書にサインをする前に家族や友人、弁護士等に相談をすべきところですが、万一契約をしてしまった場合には、なるべく早く弁護士にご相談ください。