オーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 相談者様は相続した土地を所有していました。土地を売却しようとしたところ、土地の登記名義が先々代の名義であることが原因で、土地を売却できない状態となっていました。そこで、土地の登記を移すべく弊所にご相談をいただきました。 【相談後】 当職にて土地の権利関係を調査したところ、相談者様以外にも土地の持分を相続した相続人がいることが判明しました。 土地の相続が数十年以上前の相続でしたので、相続人が多数存在していること、ご相談者様と面識のない方が多数いらっしゃいましたことから、遺産分割協議を行うことが難しい状況でした。 幸いにも、相談者様は取得時効が主張できる状況でしたので、当職の方で裁判所に訴えを提起いたしました。その後、取得した判決を用い、土地・建物の登記を相談者様に移転したうえで、土地と建物の売却手続きを進めることができました。なお、移転登記手続きについては、幣グループの司法書士に依頼していただいたため、スムーズに手続きを行うことができました。 【先生のコメント】 相続によって不動産を取得した場合、登記の名義が先代のままになっているケースが多数ございます。 不動産の登記名義が先代のままだと、不動産に関する自己の権利を主張できない場合や売却等の処分をすることできないケースがございます。また、２０２４年４月１日から相続登記が義務化され、罰則も設けられました。したがって、不動産の登記を先代のままにしておくことには一定のリスクがあるかと思われます。 相続によって不動産を取得した場合、遺産分割協議書を作成し登記の移転手続きをすることが通常です。しかし、相続登記が未了のまま放置されているケースの多くは、遺産分割協議書を作成することが困難なケースです。なぜなら、相続人が死亡し新たな相続が発生することで、相続人の確定や遺産分割協議書の作成が難しくなるからです。 この場合、時効取得が主張できる場合には、訴訟によって判決を得たうえで、不動産の登記を移転することで解決する方法が有効かと思われます。 相続人の調査や訴訟手続きには、専門的な知識が必要となりますので、お困りの方はぜひ一度ご相談にいらしてください。

【ご相談内容】【相談前】 複数名で共有状態となっている土地があるものの、共有者のうち一名が単独で土地を使用し、収益を独占しているという状況でした。依頼者は、土地を使用したいというより、金銭の形で利益を取得し、共有状態を解消したいとの希望でした。 【相談後】 他の共有者が共有状態の解消に消極的な場合、究極的には、共有物分割請求訴訟を経て、当該不動産を競売にかけるという方法がありますが、競売の場合、一般的な取引に比べて落札額が低額になることが懸念されます。 本件では、全共有者共同で不動産を任意売却し、その売却代金を分けるという方法が、各共有者の最終的な取得分を最大化できると考え、その方向性で交渉に当たり、任意売却を完了しました。 【先生のコメント】 相手方が一旦協力を拒否しているケースでは、「このまま応じない場合に法的にとりうる手段は何か」「法的手段をとるより、任意に協力した場合の方が、相手方にもメリットはないか」という分析を経て、相手方との交渉材料を検討いたします。 本件でも、そのような発想をもとに相手方と交渉し、無事に解決に至ることができました。

【ご相談内容】【相談前】 アパートの賃借人が死亡した旨の連絡がありました。連帯保証人とは既に連絡が取れず、親族も不明の状態。部屋には家財道具一式が残されたままとなっており、次の入居者を募集することもできません。 オーナー様は「勝手に荷物を捨てて後で親族から訴えられないか」「誰に明け渡しを求めればよいのか」という法的リスクと、空室が続く経済的損失に頭を悩ませておられました。 【相談後】 弁護士が、法定相続人を調査し、判明した法定相続人と直接交渉したことで、法的な紛争に発展することなく、1ヶ月半という短期間で室内を空の状態にすることができました。 オーナー様は不法行為（勝手な処分）による損害賠償リスクを負うことなく、安心して室内をリフォームし、新たな入居者を迎える準備を整えることができました。 【先生のコメント】 独居高齢者が増える中、賃借人の死亡に伴うトラブルは急増しています。 最も危険なのは、連絡が取れないからといってオーナー様が独断で荷物を処分してしまうことです。 これは「自力救済」として、後から現れた相続人から損害賠償を請求されるリスクがあります。

【ご相談内容】【相談前】 ご自身の事業用物件が再開発の対象になったことから、開発後の新ビルにおける権利変換後の店舗の位置や面積の交渉（増床）についてご相談をいただきました。 また、当時提示されていた仮店舗への移転に伴って生じる営業損害等の各損害について、大幅に不足していることもお悩みでした。 【相談後】 再開発組合と友好的な関係を築きながら、主張すべき点は譲らず、合理的な説明をもって依頼者の希望する方向に交渉を進め、最良の場所・広さを確保することができました。 通常損失補償について、意見書を複数作成し、当初認められなかった事項について補償が認められました。 【先生のコメント】 再開発事業は長期的な交渉に及び、総会の出席等参加しなければならない手続きも多いです。 再開発組合は、組合員である地権者全体の利益を代表する立場にもありますので、再開発終了後の事業継続における未来像を持ちつつ、バランスを持った交渉が必要です。 合理的な説明のつく主張はとことん説明を尽くし、不当な要求には応じず、他方で無用な組合との争いを生じさせない柔軟な交渉態度が肝要だと思います。

【ご相談内容】【依頼者の相談前の状況】 駐車場として貸していた土地を売却しようとしたものの、自動車が放置されていて、所有者とも全く連絡が取れなくなり、売却手続きが進められない状態となっていました。 【依頼者の相談後の状況】 車両の所有者の所在を調査し、訴訟提起を行い、勝訴判決を得ました。 その後、強制執行手続きを行い、車両を目的外動産として、その場で査定してもらい、無価値と判断され、廃棄することが可能となりました。 【解決方法、弁護士として果たした役割など】 任意の撤去が期待できない場合には、無主物先占が認められる例外的事情がない限り、法的手続を行うほかないため、交渉が上手くいかないなどの場合には、早期にご相談頂いたほうが結果的に早い解決となります。

【ご相談内容】大手不動産ディベロッパーの営業担当者の勧誘により、農地を宅地に転用して建物を建てて賃貸したが、この転用が後日、行政法規に反したことが判明をした。そこでディベロッパー会社と交渉して損害の補填をさせ、かつ有利な条件で土地を売却することができた。

【ご相談内容】【相談前】 ビルのオーナー様からのご相談です。 前のオーナーが店子との間で相場よりも安い賃料を取り決めてしまっていたものの、その後の状況の変化もあり、賃料を相場に近い額に増額したいとのご要望でした。 当事者間で話し合いをしたものの、折り合いがつかず、当職へとご相談いただきました。 【相談後】 調停手続では先方が賃料の増額を拒否して解決しなかったため、訴訟へと移行しました。 訴訟中に和解が成立し、近隣相場とほぼ同等の額まで賃料を増額させる内容での和解が成立しました。 【弁護士からのコメント】 租税等の負担の増加、経済事情の変動、近隣同種の建物の相場の変動等の事情の変更が認められる場合には、賃料の増額改定が認められます。 本件では、前オーナーが賃料を安く設定したいきさつ等を踏まえた主張・立証を行い、ご相談者様が目指していた額以上の条件にて和解を成立させることができました。