オーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者様は、賃貸物件のオーナー・貸主で、事業者に物件を貸しておられました。 しかし、賃借人は毎月賃料を決められた日までに支払わず、ご相談者様が何度も催促してようやく支払われるということが続いていました。 また、無断で看板を設置する、正当な要求に対し居直った態度をとられるなど、ご相談者様は賃借人への対応に非常に頭を悩ませておられました。 【相談後】 相談後、弁護士から、賃料を期日までに支払うように、無断で看板を設置しないように、と文書で申し入れました。 そうしたところ、賃料が期日までに支払われるようになり、看板は撤去されました。 また、それ以来、ご相談者様が賃借人と直接やり取りすることはなくなりました。 【里村 格弁護士からのコメント】 賃料の不払いに悩むオーナー様は多いと思います。 そして、賃借人側は、オーナーが強く出てこないことに甘えて、他の支払いを優先させ、賃料支払いの優先度を下げるということもよく見られます。 しかし、賃料不払いについては、将来的に賃貸借契約を解除し明渡しを求めることを視野に入れるという点からも、都度毅然とした対応が必要です。 退去を求めたいと考えてからではなく、早期にご相談いただければと存じます。 本件では、通知のみで解決に至ったため、弁護士費用は低額で済むことになりました。

【ご相談内容】【相談前】 ご自身の事業用物件が再開発の対象になったことから、開発後の新ビルにおける権利変換後の店舗の位置や面積の交渉（増床）についてご相談をいただきました。 また、当時提示されていた仮店舗への移転に伴って生じる営業損害等の各損害について、大幅に不足していることもお悩みでした。 【相談後】 再開発組合と友好的な関係を築きながら、主張すべき点は譲らず、合理的な説明をもって依頼者の希望する方向に交渉を進め、最良の場所・広さを確保することができました。 通常損失補償について、意見書を複数作成し、当初認められなかった事項について補償が認められました。 【先生のコメント】 再開発事業は長期的な交渉に及び、総会の出席等参加しなければならない手続きも多いです。 再開発組合は、組合員である地権者全体の利益を代表する立場にもありますので、再開発終了後の事業継続における未来像を持ちつつ、バランスを持った交渉が必要です。 合理的な説明のつく主張はとことん説明を尽くし、不当な要求には応じず、他方で無用な組合との争いを生じさせない柔軟な交渉態度が肝要だと思います。

【ご相談内容】【相談前】 不動産オーナーさまが建物の一部を店舗として賃貸していましたが、そのテナント（賃借人）は、賃料を滞納しながら営業を続けていました。 【相談後】 弁護士において滞納賃料の請求をしましたが、なお支払いがなかったことから賃貸借契約を解除し、建物の明渡しとともに滞納賃料の支払いを求める訴訟を提起しました。この訴訟で勝訴判決を得ましたが、その後もテナント（賃借人）が退去しなかったことから、強制執行の申立てを行ったところ、その後和解が成立し、断行日（現実に強制執行を行う日）の前の退去を実現するとともに、滞納賃料のうち一定額を回収することができました。 【先生のコメント】 賃料の滞納をしているテナント（賃借人）の明渡（退去）義務を認める判決が確定してもなおテナントが任意に退去しない場合、強制執行の申立てを行い、明渡しを実現することとなります。強制執行の申立後であっても、事案によっては断行（現実の強制執行）に至る前に和解等により解決できることもあり、本件はそのようにして解決できたケースでした。