オーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 マンションの管理規約で専有部分と記載された給水管から漏水事故が発生して、管理組合が修理費用の支払いを求める訴訟を提起してきました。 【相談後】 管理規約の記載は区分所有法に反して無効であり、給水管は共用部分であるとして、管理組合の請求を棄却する判決が言い渡されました。 【先生のコメント】 マンションの専有部分と共用部分の区別は、規約の記載で全てが認められるわけではなく、区分所有法を踏まえて、マンションの実態に応じた主張をすることが必要となります。

【ご相談内容】【相談前】 個人のアパートオーナーである依頼者が賃貸運営会社に一棟貸しをして転貸してもらっていたところ、賃貸運営会社から賃料の減額を主張され、減額された賃料しか払ってもらえなくなりました。 その依頼者は複数のアパートの賃料の減額を主張されており、月額にすると100万円以上の減収になったことから困って相談に来られました。 【相談後】 当職から、賃貸運営会社に対し、正規の賃料の確認と不足分の賃料の支払を求めて訴訟を提起しました。 そして、当方の主張どおりの賃料額の確認と減額分の差額の支払を得ることができました。 【先生のコメント】 全国展開している賃貸運営会社の中には、賃料の一方的な減額を全国のアパートオーナーに行っているところもあります。 その場合、アパートオーナーが泣き寝入りしてしまうケースも見られます。 しかし、賃料が減額されるべきか否かはアパートの運営状況や周辺地価などで異なり、全国一律的な対応が許されるはずがありません。 今回は、適切な法的対応をとることで、依頼者の権利を守ることができました。

【ご相談内容】ペット禁止であるにもかかわらず、野良猫・野良犬に餌付けをして、糞尿の清掃ができない住民に対し、損害賠償請求をして勝訴判決を取得。それでも支払わない組合員に強制執行を実施しました。

【ご相談内容】【相談前】 ・アパートの賃借人の一人が数ヶ月の家賃滞納をしており、さらに近隣住民とのトラブルも絶えない状態でした。オーナー様ご自身で電話や手紙で注意をしても、何かと理由をつけて一切話を聞いてくれません。「家賃をきちんと支払い、近隣に迷惑をかけないなら住み続けても良いが、現状のようにまともに話ができない状態なら出て行ってほしい」とお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 ・即座の内容証明郵便の発送
すでに数ヶ月の家賃滞納があったため、代理人として直ちに内容証明郵便にて通知を出しました。 弁護士名での通知により、相手方に事態の深刻さを認識させました。
 ・ご意向を踏まえた交渉
状況としては、すぐに訴訟を提起して建物の明け渡し（退去）を求めていくことも十分に可能な事案でした。 しかし、オーナー様と慎重に協議を重ねた結果、高額な費用や時間がかかる訴訟・強制執行は避け、まずは手紙や電話による「交渉」で解決を目指す方針となりました。
 ・合意書の締結
粘り強く交渉した結果、相手方の態度も軟化しました。 最終的には「滞納家賃の一部を即時支払い、残額は連帯保証人をつけたうえで分割払いとする」「今後は一切の迷惑行為を行わない」といった厳しい条件を具体的に定めた合意書を取り交わし、退去には至らずとも、オーナー様のご希望通りに問題を根本から解決することができました。 【先生のコメント】 ・賃貸借契約を解除するためのハードル
賃貸借契約を解除し退去を求めるには、単に「家賃の滞納がある」「契約違反行為がある」という事実だけでは足りず、法的に「当事者間の信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。この判断には専門的な知識が必要になってきます。
 ・訴訟や強制執行の「費用リスク」を回避
 今回のケースでは、信頼関係が破壊されたと主張し、訴訟や強制執行（強制退去）へ進めることも十分に可能な事案でした。 しかし、強制執行まで行うとオーナー様に多大な費用負担が生じるリスクがあります。 
・柔軟な解決策でオーナー様の利益を最大化
 今回は、①滞納家賃の回収、②迷惑行為の防止、③将来の紛争予防というオーナー様の真の目的を、金銭的負担の少ない「交渉」という手段で達成できました。 「出て行ってもらうしかない」と思い詰める前に、まずは弁護士にご相談ください。状況とご意向に合わせた最適な解決プランをご提案いたします。

【ご相談内容】【相談前】 相談者さまはご両親を経済的に援助するために、お父さま名義の土地上に建物を建築し、飲食店を営んでその収益を両親の援助に充てていた。 その後、相談者さまのお父さまが亡くなり、土地は相談者さまの弟がその全部を相続により取得した。 既に飲食店は廃業していたところ、相談者さまの弟が相談者さまに建物の収去を求める訴訟を提起した。 【相談後】 相談者さまがお父さまを経済的に援助するために建築した建物であり、実質的には父の所有物であることや父から使用を許可されていたなどの主張を展開した結果、お互いに建物の収去費用を負担し合う内容での和解が成立した。 収去費用は1000万円程度と見積りが出されていたが、相談者さまの負担は400万円程度であった。 【先生のコメント】 他人の土地上に建物を建てている場合、賃貸借契約や使用貸借契約が成立していないと判断されてしまうと、高額な収去費用の負担を負うリスクがあります。 使用貸借等の主張は非常に難しい事例でしたが、相談者さまの両親のために建てたものであるという事情を強調した結果、相手方よりも少ない負担額で和解をすることができました。 このように法的な理屈だけでは見通しが暗い事案であっても、他の事情を上手く引き出すことにより高額な損失を避けることができるケースも存在します。 不動産案件については、経験が豊富な弁護士にご依頼いただくか否かで結果が大きく左右することもありますので、弁護士の選定は慎重に行うべきです。