オーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者（土地所有者）は、農地を親から相続しました。 しかし、ご依頼者は農業をしているわけでありませんでしたので、その農地を売却しようとしました。 ところが、登記をみてみると約30年前の仮登記があり、売却が難しいと判明しました。 買主候補者の方から仮登記を外して欲しいと言われている状況でした。 【相談後】 相手方（仮登記の権利者）の所在を調査するも不明であったため、 公示送達という方法を用いて、訴訟を提起して、仮登記を抹消する旨の判決をもらいました。 その後、その判決によって仮登記の抹消も行いました。 【コメント】 数十年前（親や祖父母の代）のことであれば、なぜ仮登記が設定されているのかすらも分からないこともあります。 また、相手方が所在不明であったり、法人登記が閉鎖されているということも珍しくありません。 とはいえ、そのままにしていても不動産が荒廃しますし、固定資産税もかかるでしょう。 そこで、ケースバイケースですが、訴訟提起も視野に対応することが望ましいと思います。

【ご相談内容】【相談前】 建物の賃貸経営をしていましたが、賃借人が半年以上賃料を支払わずに居座ってしまっている状態でした。 【相談後】 直ちに賃料の支払と契約を解除する旨の内容証明郵便を送付し、訴訟、強制執行を行い、建物の明渡しを実現しました。 【先生のコメント】 未払い賃料がある場合には、損害は膨らむ一方になります。 この場合、迅速かつ正確な法的手続きを行う必要があります。 当事務所では、数多くの解決実績に基づき、迅速な解決を目指します。

【ご相談内容】【事案の概要】 本事例では、依頼者が所有し他人に賃貸していたマンションの一室から発生した水漏れが、下階に大きな被害を与えました。その結果、下階の所有者から2000万円近くの損害賠償を求められ、訴訟に発展しました。 この事案について調査を進めた結果、マンションの共有部分にも構造上の問題があることが判明したことから、マンションの管理組合にも訴訟告知を行い、事実関係を真摯に主張しました。 【弁護士からのコメント】 この事例では、請求額が2000万円近くあったにもかかわらず、問題の根本的な原因がマンションの構造にも一部あることを証明することで、最終的に和解により450万円まで減額することが成功しました。 不動産に関連するトラブルにおいても、事実関係の解明と適切な法的措置は重要になります。

【ご相談内容】＜相談前＞ 相談者様は、単身で住むことを前提に相手方男性にアパートの一室を賃貸したものの、入居後すぐに、パートナーの女性とその連れ子が一緒に居住していることが発覚しました。 また、賃料の未払いも発生したため、相談者様が居住人数や賃料未払いの件について相手方と話合いをすべく電話をしましたが、相手方は逆ギレをするような状態で話合いにならず、明渡しを求めるために弁護士への依頼に至りました。 ＜相談後＞ 弁護士から相手方に対して書面を送付し、居住人数に関する契約違反や賃料不払いを理由として賃貸物件の明渡しを求めたところ、相手方からは、経済的な理由で引っ越そうにも引っ越せないとの回答があり、最終的に、転居のための費用を一部相談者様が負担することを条件とする和解が成立し、交渉開始から１か月半後に相手方が退去しました。 ＜弁護士からのコメント＞ 入居者が賃料の不払いをはじめ様々な契約違反に及んだ場合、即座に明渡を求めたいと考える貸主は少なくありません。 しかし、明渡を求めるために裁判を起こすとなると相応の時間がかかる上、入居者との信頼関係が未だ破壊されるには至っていないとして請求が棄却されるリスクもあります。 また、明渡しを認める判決が確定した後も入居者がなかなか出て行かない場合には、強制執行の手続きを別途申し立てる必要が生じます。 したがって、本件のように、相手方に退去の意思があるものの、直ちに引っ越すには経済力が乏しいといった場合には、貸主側で引っ越しのための費用を負担するといった条件提示を行い、早期の明渡を目指すというのも一つの合理的な道といえます。 ただし、賃料の未払いが相当程度長期に及ぶとか、入居者による物件の使用態様に問題があり物件の損傷が激しい場合など、裁判の中で徹底的に責任追及することを検討すべきケースもあるので、まずは方針や戦略について弁護士に相談することが望ましいでしょう。

【ご相談内容】【相談前】 ・アパートの賃借人の一人が数ヶ月の家賃滞納をしており、さらに近隣住民とのトラブルも絶えない状態でした。オーナー様ご自身で電話や手紙で注意をしても、何かと理由をつけて一切話を聞いてくれません。「家賃をきちんと支払い、近隣に迷惑をかけないなら住み続けても良いが、現状のようにまともに話ができない状態なら出て行ってほしい」とお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 ・即座の内容証明郵便の発送
すでに数ヶ月の家賃滞納があったため、代理人として直ちに内容証明郵便にて通知を出しました。 弁護士名での通知により、相手方に事態の深刻さを認識させました。
 ・ご意向を踏まえた交渉
状況としては、すぐに訴訟を提起して建物の明け渡し（退去）を求めていくことも十分に可能な事案でした。 しかし、オーナー様と慎重に協議を重ねた結果、高額な費用や時間がかかる訴訟・強制執行は避け、まずは手紙や電話による「交渉」で解決を目指す方針となりました。
 ・合意書の締結
粘り強く交渉した結果、相手方の態度も軟化しました。 最終的には「滞納家賃の一部を即時支払い、残額は連帯保証人をつけたうえで分割払いとする」「今後は一切の迷惑行為を行わない」といった厳しい条件を具体的に定めた合意書を取り交わし、退去には至らずとも、オーナー様のご希望通りに問題を根本から解決することができました。 【先生のコメント】 ・賃貸借契約を解除するためのハードル
賃貸借契約を解除し退去を求めるには、単に「家賃の滞納がある」「契約違反行為がある」という事実だけでは足りず、法的に「当事者間の信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。この判断には専門的な知識が必要になってきます。
 ・訴訟や強制執行の「費用リスク」を回避
 今回のケースでは、信頼関係が破壊されたと主張し、訴訟や強制執行（強制退去）へ進めることも十分に可能な事案でした。 しかし、強制執行まで行うとオーナー様に多大な費用負担が生じるリスクがあります。 
・柔軟な解決策でオーナー様の利益を最大化
 今回は、①滞納家賃の回収、②迷惑行為の防止、③将来の紛争予防というオーナー様の真の目的を、金銭的負担の少ない「交渉」という手段で達成できました。 「出て行ってもらうしかない」と思い詰める前に、まずは弁護士にご相談ください。状況とご意向に合わせた最適な解決プランをご提案いたします。