オーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 入居者が自室にて死亡したため、心理的瑕疵が生じた物件について、相続人が入居者の死亡後も、継続して居住する意思を示しているが、心理的瑕疵に対する補償も含め、どのような合意をすればよいか相談したい。 【相談後】 相続人が継続して住むことを前提に、心理的瑕疵が生じるとされる期間について、短期解約違約金という形を設定した覚書を作成することで、心理的瑕疵による賃料の減収を未然に防ぐことができました。 【先生のコメント】 賃貸借契約においては、賃料の決定にあたって種々の考慮要素が働くことがあります。 心理的瑕疵もその一つですが、このような場合に、通常の賃貸借契約書のひな型などでは対応できないことも間々あります。 その場合、特に居住用不動産であれば、借地借家法の適用もあるため、どのような契約条項であれば通用するのか、難しい問題もあります。 今回の場合も、短期解約違約金という形を定めておかなければ、入居後即退去となれば、心理的瑕疵による賃料の減収があり得た事案ですので、イレギュラーな事態には気軽に弁護士に相談されることをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 不動産オーナーさまが建物の一部を店舗として賃貸していましたが、そのテナント（賃借人）は、賃料を滞納しながら営業を続けていました。 【相談後】 弁護士において滞納賃料の請求をしましたが、なお支払いがなかったことから賃貸借契約を解除し、建物の明渡しとともに滞納賃料の支払いを求める訴訟を提起しました。この訴訟で勝訴判決を得ましたが、その後もテナント（賃借人）が退去しなかったことから、強制執行の申立てを行ったところ、その後和解が成立し、断行日（現実に強制執行を行う日）の前の退去を実現するとともに、滞納賃料のうち一定額を回収することができました。 【先生のコメント】 賃料の滞納をしているテナント（賃借人）の明渡（退去）義務を認める判決が確定してもなおテナントが任意に退去しない場合、強制執行の申立てを行い、明渡しを実現することとなります。強制執行の申立後であっても、事案によっては断行（現実の強制執行）に至る前に和解等により解決できることもあり、本件はそのようにして解決できたケースでした。

【ご相談内容】【相談前】 相談者は、故人との間で土地の使用権を譲渡する契約書を交わし、その土地を自身の所有物として管理していました。 この土地は長年にわたり相談者が実質的に管理しており、定期的なメンテナンスや固定資産税の支払いも行っていたため、自分が所有者であるという認識を持っていました。 ところが、ある日、親族の一人から「その土地は本来あなたのものではない」と指摘を受けました。 親族は、「故人から土地の所有権が正式に譲渡されていないはずであり、現時点で土地の所有権は無効である」と主張し、所有権を巡る争いが発生しました。 相談者にとっては長年にわたって管理してきた土地であり、感情的な衝突も避けられない状況でした。 相談者は契約書を確認したものの、その内容が「使用権の譲渡」に関するものであったため、これが所有権の正式な移転を意味するのかどうか法的に不明確な点がありました。 このため、親族からの主張に対してどう反論すべきか、また、自分の所有権をどのように守るべきかについて法的な助言を求め、弁護士に相談することを決めました。 【相談後】 1.契約書の解釈 使用権譲渡の契約書が作成された際の状況や背景を検討し、故人が相談者に対して土地を完全に引き渡す意図があったことを証明できる資料や証言を集めました。 これにより、契約書の解釈が争点となった場合にも、相談者の主張が有利になるよう準備しました。 2.親族との交渉 親族側は土地の所有権が正式に譲渡されていない点を強調して争っていましたが、弁護士は協議を重ねる中で、故人が実際に土地の譲渡を意図していたことを親族にも理解させるよう努めました。 また、親族側の懸念を解消するため、土地の管理にかかる費用負担や将来の相続に関する調整を提案しました。 3.最終的な解決 弁護士の助言に基づき、親族との間で土地の管理費や将来的な相続に関する取り決めが成立しました。 この取り決めにより、相談者は土地の所有権を維持しつつ、親族との関係も大きく悪化することなく問題を解決することができました。 最終的に、双方が納得する形で合意が成立し、相談者は安心して土地を管理することができるようになりました。 【先生のコメント】 この事例では、契約書に明確な所有権の譲渡が記されていなかったため、親族間の争いが発生しましたが、契約書の背景や故人の意思を立証することで問題を解決できました。 土地や不動産に関するトラブルでは、書面上の契約内容が後々大きな問題となることが多いため、契約書の作成時には十分な注意が必要です。 今回のケースでは、契約書の解釈や親族との交渉を通じて、依頼者の権利を守ることができましたが、最初から所有権の移転が明確にされていれば、トラブルを未然に防ぐことができたかもしれません。 不動産に関する契約を結ぶ際には、所有権や使用権などの法的な部分をしっかりと明記することが重要です。 特に、将来的な相続や譲渡を見据えた契約書の作成は、安心して資産を管理・運用するための基本となります。 私たちは、不動産トラブルに関する豊富な経験を活かして、依頼者の権利を守り、最善の解決策を提供いたします。 もし同様の問題を抱えている方がいらっしゃいましたら、ぜひご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 月額賃料約30万円でテナントに賃貸していた。 オフィスビルを所有しているビルオーナー会社から、テナント賃料の増額を求めているが、増額について賃借人の了承が取れないため賃料増額交渉を行って欲しいという依頼を受けました。 【相談後】 ビルオーナー会社の委任を受けて、テナントに対して賃料増額請求を行い、約30万円であった賃料を約40万円に増額し変更合意に至りました。 【先生のコメント】 周辺の賃料相場より相当安い賃料だったため、周辺賃料の調査を行い、適正な賃料を調査資料とともに提示することで、賃料増額につきテナント側に納得してもらうことができました。 まずは交渉からスタートして、交渉でも増額合意に至らない場合は、賃料増額調停などの手続の検討も行いますので、まずは増額の可能性があるかどうかも含めてご相談ください。