不動産・住まいの事例紹介 | 佐藤 生弁護士 池袋若葉法律事務所

取扱事例1

• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）

新築住居引渡しから約10年以上経過後に、建物の瑕疵について請負業者の責任が認められた事例

依頼者：60代男性

【相談前】
依頼者が、私の元へご相談に来られたのは新築家屋の引渡しを受けてから10年以上経過してからでした。
ご相談の内容は、念願のご自宅を新築したものの、引渡し後から柱の本数や太さが注文と違う事など、新築家屋に注文と違うところが多々あるため、方々の弁護士に相談し、依頼もしたが、請負業者側から跳ねつけられ続けてきたけれども、念願の新築だったのに注文と違う建物を作られてしまったことにどうしても納得がいかない、とのことでした。

【相談後】
最初に相談を伺った際には、注文と違う点があったとしてもすでに瑕疵担保責任(改正後民法では「契約内容不適合責任」)の期間制限を超えており請求は困難だろうと考えました。
しかし、それでも協力して下さる建築士の先生を探して、ともにご自宅を拝見させていただくと、確かに設計図面と違っているところが多々あることがわかりました。さらに重大な耐火上の設備を欠く建築基準法違反があることが判明しました。
そこで、引渡しからすでに10年以上経過していることから、多くの点について瑕疵担保責任の追及は困難だとしても、耐火上の問題は、最高裁が請負業者に不法行為責任を認めた「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」に当たると考え、訴訟を提起し、請負業者の責任を追及しました。結果として、裁判所も耐火上の問題が最高裁の言う瑕疵に当たるとの考えを示し、請負業者が賠償金を支払う形で和解が成立し、賠償金をえることができました。

【コメント】
本件は、引渡しから10年以上経過しており、注文と違う点について請負業者の責任を追及することは通常は困難な事例でした。しかしながら、協力して下さった建築士の先生が何度も現地に足を運んでくださり問題点を発見して下さったことから何とか賠償金を得ることができました。
引渡しを受けた新築のご自宅に注文と違うのではないか、などのご疑問がある場合には、是非早めにご相談ください。

取扱事例2

• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）

家主から建物が老朽化し取壊す必要があるとして契約解除の申入れを受けたことに対し、移転費用などの支払いを受けたうえで契約解除した事例

依頼者：60代女性

【相談前】
ご相談者様は、賃貸建物に数十年間居住していましたが、大家から建物が古くなったから取壊すので、退去してほしいと言われたものの、お住まいの地域から離れたくないし、かといって近くに引っ越そうにもまとまったお金がなく、引越ししようがない、とのことで相談にいらっしゃいました。

【相談後】
建物を調べてみると、確かに築年数はかなり経っていましたが、まだまだしっかりとしていて、すぐに取壊す必要がないことが分かりました。そこで、大家側に解約の理由が無いことを主張すると、大家は、実は取壊したのちに遊興施設を造る計画があると言い出しました。そのため、立退料として、引越費用とその後数カ月分の家賃相当額の支払いを受けて賃貸借契約を合意解除しました。

【コメント】
賃貸家屋が「老朽化」して取壊しが必要になると賃貸借契約は終了し、借主は出ていかなければならなくなってしまいます。しかし、今回の建物は、実際に調べてみると、確かに築後かなりの年数は経っていましたが、しっかりとしたつくりでとても「老朽化」したとは言えない状態でした。
古い賃貸建物にお住まいの場合、大家は「老朽化」を理由に契約解除明渡を迫ることが多々あります。しかし、そのような場合でもすぐに諦めずにご相談ください。

取扱事例3

• 欠陥住宅

施主から建築瑕疵があるとして賠償請求されたが、排斥した

【相談前】
ご相談にいらしたのは永年建築業に携わっている会社の社長様でした。社長様がおっしゃるには、約１年前に建築をした住宅について施主様から瑕疵があるとして損害賠償請求を受けた、瑕疵であれば賠償に応じるが、そうではない点が多数含まれているようだとのことでした。　　　

【相談後】
本件は施主側が損害賠償を求めて訴訟を起こしてきました。この訴訟で当方は瑕疵と主張される点について、一つ一つ瑕疵ではないことを主張・立証しました。現地で検証も行われた結果、裁判所も多くの点について瑕疵ではないことを認めてくれました。

【コメント】
建築訴訟として訴えられた場合には、瑕疵として主張された点について一つ一つ瑕疵ではないことを主張立証していかなければならず、大変な手間と労力が必要となります。また、立証資料がなければ立ち向かうことは出来ません。本件では、業者様が施主との打合せ記録や施工の様子等を写真等にて逐一残しておいてくださったため、それらが非常に役に立ちました。