不動産・住まいの事例紹介 | 永淵 智弁護士 永淵総合法律事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

融資の邪魔をする「古い抵当権」の早期抹消を実現

【相談前】
「昔の抵当権（大正時代に設定）が付いた土地」をお持ちの方からのご相談。「息子の住宅建築資金の調達のため、土地を担保にお金を借りようと、土地の登記簿を確認したところ、知らない抵当権があったため銀行融資が受けられない」とのこと。そこで、この抵当権を抹消するために「抵当権の内容」を調査することになった。

【相談後】
古い登記簿から「抵当権が付けられた経緯や内容」を確認したところ、抵当権は複数の相続人に相続されていることが判明。そこで、この相続人の方々に丁寧に事情を説明し、登記の抹消にご協力いただいた。その結果、早期の銀行融資を可能にし、スムーズに子供の住宅建築を開始することができた。

【ポイント】
不動産を担保に融資を受ける場合、古い抵当権や古い賃借権等があるため、融資を断られることが多々あります。裁判手続きでこれらを抹消することも可能ですが、裁判手続きによらず、交渉等により抹消することが、融資の期限の関係から望ましいといえます。当事務所は、この交渉による抹消手続きを数多く実現しており、早期に抹消することが可能です。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

「借地権付き建物」の立退き交渉で、立退料の大幅増額を実現

【相談前】
「借地権付き建物」（借地の上に立つ建物）を相続された方からのご相談。親の代から代替わりしたこともあり、地主から「建物代金と引越費用を出すので、立ち退いてくれ」と立ち退きを要求されているとのこと。地主の提示した立退料は、借地権の価値を無視していたので、借地権の調査を行ったうえで、地主と交渉を行うことにした。

【相談後】
提携の不動産鑑定士に「借地権の価値を計算した意見書」を作成してもらい、地主との交渉を行った。その結果、当初の提示額の10倍程度の立退料の支払いを受けることができた。

【ポイント】
「借地権付き建物」は、本来地代を支払っている限り立ち退く必要はありません。しかし、地主から立ち退きを求められた場合、借地権は「土地の価値の6割や7割」という大きな価値を有する場合があります。不動産鑑定士と連携し、適切な借地権の価値を算定のうえ、地主との交渉を行います。

取扱事例3

• 住民・入居者・買主側

長く利用しているが、登記が他人名義であった土地建物を依頼者の名義に早期に変更

【相談前】
依頼者様が相続を機に、登記を行おうとしたところ、一部の土地や建物が他人名義（大昔に死亡している方の名義）であることが判明した。他人といっても、祖先の関係者であるがまったく面識がないため、どうすればいいかとのご相談。当方にて、名義人の相続人調査を行い、相続人との交渉を開始した。

【相談後】
依頼者様において、この土地や建物を長年利用されていて、時効取得の条件を満たすことから、時効による移転登記が可能であることを前提に、名義人の相続人と交渉を行った。交渉が無事成立したため、早期に登記を移転することができた。

【ポイント】
戦前の民法の制度では、家督相続や遺産相続などという現在の相続制度とは異なるものがあります。そこで、丁寧に戸籍を調査し、的確に相続人の特定を行う必要があります。長年の司法書士としての経験から、迅速に相続人の特定を行い、交渉を開始いたします。仮に交渉が決裂した場合でも、裁判により登記を移転することも可能です。不動産の問題で、子供に面倒をかけないためにも、登記や相続制度に詳しい弁護士にご相談ください。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

借地権付きの建物について立ち退き請求を受けた場合

【相談前】
父から借地権付きの建物を相続しましたが、大家さんから、建物代金と引越費用を出すので、立ち退いてくれと言われた。立ち退く必要があるのか。

【相談後】
借地権付きの建物なので、あなたは借地権という財産を相続しており、地代を支払っている限り立ち退く必要はありません。また、借地権は、土地の価値の6割や7割程度という大きな価値を有する場合もあります。不動産鑑定士と連携し、適切な価格を算定のうえ、大家さんとの交渉を行います。

取扱事例5

• 不動産売買契約

親が所有している不動産の名義が勝手に変更された場合

【相談前】
高齢の母（施設に入所中）が所有している不動産の名義が、いつの間にか他人の名義になっていた。母と同居していた妹が、お金を借りるために権利証などを金融業者に渡したところ、名義を変えられてしまったらしい。母の名義を取り戻すにはどうすればよいか。

【相談後】
母親自身に不動産を売却する意思がなく、母親に無断で行われた移転登記は無効です。そこで、登記名義を戻すために、所有権移転登記の抹消登記手続請求、または所有権移転登記手続請求（真正な登記名義の回復）を行うことになります。登記名義を変えられた時点で、母親が施設に入られていたということなので、母親の当時の判断能力がどのようなものであったかが重要です。また、登記をするには、本人確認という手続きが必要です。そのため、登記申請書類等から、本人確認が適切に行われていたのかを調査する必要があります。これまで、司法書士資格を有する弁護士として、多くの不動産登記訴訟を手がけてまいりました。現在の名義人から、さらに登記が移転されないようにするための保全手続きを含め、迅速に対応します。