不動産・住まいの事例紹介 | 山口 裕哉弁護士 弁護士法人KTG 湘南藤沢法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【事務所の事例】未払賃料が嵩んだため、迅速に建物明渡請求を行ったケース

【相談前】
ご相談者さまはアパートのオーナーの方で、ご入居者さまの賃料不払いに困っておりました。
オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでいました。
そのような状況の中、ご自身で請求を続けていくのは困難であると考え、弊所にご相談いただきました。

【相談後】
滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。
その後、無事に認容判決を獲得することができました。
しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。

【先生のコメント】
ご入居者様の賃料不払いは、オーナーさまからご相談いただくお話の中で、とても多いご相談の一つです。
滞納を解消するための方策を採らないでいると、それだけオーナー様の損害も増大し、気付いたときには多額の滞納家賃が発生していたというケースが相当数あります。
そのため、賃料不払いを理由とする建物明渡しは迅速な対応が肝心です。
弊所にはそのようなケースを多数取り扱った経験のある弁護士が在籍しておりますので、的確かつ迅速な対応をさせていただきます。
お困りの際はぜひ一度弊所にご相談ください。

取扱事例2

• 賃料回収

【事務所の事例】賃料未払いの借主と交渉して、賃料を支払ってもらった事案

【相談前】
相談者様は,建物の貸主で,借主の賃料未払いに困っていました。
相談者様は、何度か内容証明郵便で賃料の支払いを求めたものの、借主がこれに応じることはありませんでした。

【相談後】
相談を受けた後,すぐに受任し、借主に内容証明郵便を送りました。
そうしたところ、借主から連絡があり、交渉の末,分割ではあるものの、未払賃料を支払っていただくとの合意をすることができました。

【先生のコメント】
貸主からの交渉に応じない方でも、弁護士から内容証明郵便が送られてきたことをきっかけとして、交渉に応じていただける方も相当数いらっしゃいます。
未払賃料を支払ってもらいたいが、借主が交渉に応じてくれない等でお困りの方はぜひ一度ご相談にいらしてください。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

【事務所の事例】訴状が届かない事案につき、居住調査を行った事案

【相談前】
相談者様は建物の貸主で、借主の賃料未払いに困っていました。
貸主の方が内容証明郵便を送っても、受け取ってもらえない状況でした。

【相談後】
相談を受けた後、すぐに受任し、訴訟提起を行いました。
しかし、借主の方は訴状を受け取らず,裁判を開くことが難しい状況となりました。
そのため、当職は、借主の居宅に赴き、借主がそこに居住しているか否かの調査を行い、裁判所に報告をしました。
その調査の結果を踏まえ、裁判所が判断を行い、無事に裁判を開くことができました。
その後、当方の主張が認められ、借主に建物の明け渡しを命じる判決が下されました。

【先生のコメント】
借主の中には、訴状を受け取らない方もいらっしゃいます。
その場合には、居住の有無について、調査を行い、裁判所に報告する必要があります。
調査事項や報告事項については、専門的な知識が必要となりますので、お困りの方はぜひ一度ご相談にいらしてください。

取扱事例4

• オーナー・売主側

【相続不動産の登記】【時効取得】不動産を相続したが登記の名義が先々代の名義になっていた事務所事例

依頼者：60代　女性

【相談前】
相談者様は相続した土地を所有していました。土地を売却しようとしたところ、土地の登記名義が先々代の名義であることが原因で、土地を売却できない状態となっていました。そこで、土地の登記を移すべく弊所にご相談をいただきました。

【相談後】
当職にて土地の権利関係を調査したところ、相談者様以外にも土地の持分を相続した相続人がいることが判明しました。
土地の相続が数十年以上前の相続でしたので、相続人が多数存在していること、ご相談者様と面識のない方が多数いらっしゃいましたことから、遺産分割協議を行うことが難しい状況でした。
幸いにも、相談者様は取得時効が主張できる状況でしたので、当職の方で裁判所に訴えを提起いたしました。その後、取得した判決を用い、土地・建物の登記を相談者様に移転したうえで、土地と建物の売却手続きを進めることができました。なお、移転登記手続きについては、幣グループの司法書士に依頼していただいたため、スムーズに手続きを行うことができました。

【先生のコメント】
相続によって不動産を取得した場合、登記の名義が先代のままになっているケースが多数ございます。
不動産の登記名義が先代のままだと、不動産に関する自己の権利を主張できない場合や売却等の処分をすることできないケースがございます。また、２０２４年４月１日から相続登記が義務化され、罰則も設けられました。したがって、不動産の登記を先代のままにしておくことには一定のリスクがあるかと思われます。
相続によって不動産を取得した場合、遺産分割協議書を作成し登記の移転手続きをすることが通常です。しかし、相続登記が未了のまま放置されているケースの多くは、遺産分割協議書を作成することが困難なケースです。なぜなら、相続人が死亡し新たな相続が発生することで、相続人の確定や遺産分割協議書の作成が難しくなるからです。
この場合、時効取得が主張できる場合には、訴訟によって判決を得たうえで、不動産の登記を移転することで解決する方法が有効かと思われます。
相続人の調査や訴訟手続きには、専門的な知識が必要となりますので、お困りの方はぜひ一度ご相談にいらしてください。