不動産・住まいの事例紹介 | 山﨑 恒平弁護士 山﨑・新見法律事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

【不動産の共有状態の解消】【任意売却】共有状態となっていた不動産を共有者全員で任意売却した事例

依頼者：50代　女性

【相談前】
複数名で共有状態となっている土地があるものの、共有者のうち一名が単独で土地を使用し、収益を独占しているという状況でした。依頼者は、土地を使用したいというより、金銭の形で利益を取得し、共有状態を解消したいとの希望でした。

【相談後】
他の共有者が共有状態の解消に消極的な場合、究極的には、共有物分割請求訴訟を経て、当該不動産を競売にかけるという方法がありますが、競売の場合、一般的な取引に比べて落札額が低額になることが懸念されます。
本件では、全共有者共同で不動産を任意売却し、その売却代金を分けるという方法が、各共有者の最終的な取得分を最大化できると考え、その方向性で交渉に当たり、任意売却を完了しました。

【先生のコメント】
相手方が一旦協力を拒否しているケースでは、「このまま応じない場合に法的にとりうる手段は何か」「法的手段をとるより、任意に協力した場合の方が、相手方にもメリットはないか」という分析を経て、相手方との交渉材料を検討いたします。
本件でも、そのような発想をもとに相手方と交渉し、無事に解決に至ることができました。

取扱事例2

• 管理会社・組合側

【管理組合】【管理費滞納】【競売妨害】管理費を滞納していた区分所有者に対し、競売申立を行い、競売妨害を経て滞納管理費を回収した事例

依頼者：マンション管理組合

【相談前】
管理費を滞納している区分所有者がいるため、滞納管理費を回収したいとのご依頼でした。

【相談後】
滞納中の区分所有部について競売申立を行いましたが、競売妨害を繰り返され、奏功しない状況が続きました。
裁判所に対し行った異議申立（執行抗告）が認められ、競売妨害行為を排除することで、無事に競売手続が完了し、滞納管理費の回収を実現することができました。

【先生のコメント】
管理費の滞納は、管理組合にとって頭を悩ませる種の一つです。有効な回収方法は事案によって様々ですので、是非ご相談をご検討ください。

取扱事例3

• 地代・家賃交渉

【借地】多数の利害関係人と調整の上、地代改定を実現

依頼者：70代　男性

【相談前】
長年管理しきれていない貸地が複数あり、かなり古い（30年以上前のものもあり）借地契約しか残されていないという状況でした。
このため、①現在の居住者がはっきりしない、②更新契約が締結されていない、③地代改定が長年なされていない等といった問題がありそうでした。

【相談後】
①各貸地上の建物の登記調査や、住民票・戸籍請求等を行い、現在の居住者や建物所有者を調査しました。
②現存している全ての契約書を法的見地から見直し、問題点を洗い出しました。その上で、必要事項を盛り込んだ内容の更新契約の締結を目指し、各借地権者と交渉を行いました。
③各種経済指標等を調査の上、裁判上でも耐えられる程度の資料を備えて、地代改定を各借地権者に対し求めました。多数の貸地があったため時間を要しましたが、最終的にはいずれも、ご相談者の納得のいく範囲内で合意が得られました。

【先生のコメント】
特に古い借地契約は、最低限の内容しか盛り込まれていないものも多く、地主の立場から見て不十分なものも多々見受けられます。
また賃料改定については、契約の定め方の他、各種指標をベースにどのような数値設定・交渉方針を立てるか等、緻密な検討が不可欠です。
貸地の管理等でお困りの場合は、是非ご相談ください。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

【占有者多数】【建物明渡】強制執行妨害を見据えて保全・明渡訴訟を行った事例

依頼者：法人

【相談前】
建物所有者からの依頼で、長期に亘り賃料不払のテナントに明渡を求めたいというご相談でした。
実際に現地を訪れてみると、郵便受けには20以上の会社・団体名の表示がなされ、実際に同所を占有しているのが誰なのか、一見して明らかでない状況でした。

【相談後】
①占有者がはっきりしないため、明渡訴訟の提起に当たっては漏れのないよう、幅広に占有者を特定した方がよいと考えました。
まず、郵便受けに表示のある会社については登記調査を行いました。そのうち、本店所在地として別の住所が登記されているものについては、同所の不動産登記を調査したり、インターネット上で法人名を検索して関連しそうな法人をピックアップして整理しました。
その中で、役員が重複する等、関連性の高い法人（本物件を実際に使用しているとの主張があり得そうな法人）に絞って、明渡訴訟を提起することとしました。
②また、現地状況からすれば、今後も新たな占有者が出てくる等して、明渡訴訟の勝訴判決を得たとしても強制執行ができなくなる可能性も予想されました。
そこで、占有移転禁止の仮処分の申し立てを先行して行うこととしました。

以上の検討のもと、10社以上の法人に対して占有移転禁止仮処分命令が発令されました（現場では、執行官含めかなりの対応を要しました）。その上で明渡訴訟を提起し、最終的には任意で明渡しを受ける内容の和解が成立し、無事に解決に至ることができました。

【先生のコメント】
建物明渡を求める場合には、的確に占有者を特定し、状況に応じて保全手続をとることも非常に重要となります。
本件では和解により早期解決が得られましたが、実際には、保全手続をきっちりと採っていたことにより、プレッシャーにも作用したようでした。