不動産・住まいの事例紹介 | 日髙 尚弁護士 大園・日髙法律事務所

取扱事例1

• 建築トラブル

欠陥住宅（和解）

【相談前】
推定建築価格1500万円未満の木造3階建て建売住宅で、建築後9年（購入後6年）頃から、1階柱、3階床下などにシロアリの発生が確認され、度々防除作業を行ったのですが、シロアリの発生が止まないということで、相談に来られました。

【相談後】
一級建築士に調査して貰ったところ、外壁仕上げ材に必要な防水措置が講じられておらず、これにより生じた漏水が木材の腐朽やシロアリ食害の原因となっていることが分かったほか、建物に耐力壁の不足等の強度不足が見られることも分かりました。
売買契約書には瑕疵担保責任の存続期間を短縮する条項がなく、10年間追及が可能でしたので、9年目に請求し、訴訟になりましたが、最低限の補修工事が可能な約3割の解決金の支払いを受ける和解ができました。
解決金で工事をして、無事に暮らしておられます。

【先生のコメント】
瑕疵担保責任の存続期間が民法の一般原則どおりで行ける、建売業者が経営体力のある形で存続していたという幸運に恵まれた事案です。
解決に要した時間は、訴訟提起後1年余りで、かなり短い部類です。

取扱事例2

• 建築トラブル

請負代金請求

【相談前】
ある新築テナントビルにテナントとして入居する予定の方から内装を請け負った工事業者の方が、ビルオーナーから（そのテナントビルの工事の様子からは予想できなかった）工法に対するクレームを受けたところ、入居予定者の方が嫌気して賃貸借契約の締結を取りやめ、内装工事は中止（注文者による請負契約の任意解除）・撤去となったが、工事代金が未払いとなっているということで、相談に来られました。

【相談後】
注文者に対して請負代金請求訴訟を起こしたところ、先方からは、当初の工法で施工できなかったことが債務不履行であり、請負契約の解除は債務不履行解除であるとして、（別のビルで予定より大分遅れて開業することになったことから）逸失利益の賠償を請求する反訴を起こされました。
工法選択の経緯・工事中止に至る経過等について主張・立証を尽くした結果、本訴請求認容・反訴請求棄却の判決を得ることができました。

【先生のコメント】
相手方の主張はよく考えられたものでしたが、現実の請負契約からは違和感のあるもので、技巧的な嫌いがありました。
裁判所の判断は、請負工事の実際に即した適切なものであったと思います（上訴なし）。