大阪市北区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 推定建築価格1500万円未満の木造3階建て建売住宅で、建築後9年（購入後6年）頃から、1階柱、3階床下などにシロアリの発生が確認され、度々防除作業を行ったのですが、シロアリの発生が止まないということで、相談に来られました。 【相談後】 一級建築士に調査して貰ったところ、外壁仕上げ材に必要な防水措置が講じられておらず、これにより生じた漏水が木材の腐朽やシロアリ食害の原因となっていることが分かったほか、建物に耐力壁の不足等の強度不足が見られることも分かりました。 売買契約書には瑕疵担保責任の存続期間を短縮する条項がなく、10年間追及が可能でしたので、9年目に請求し、訴訟になりましたが、最低限の補修工事が可能な約3割の解決金の支払いを受ける和解ができました。 解決金で工事をして、無事に暮らしておられます。 【先生のコメント】 瑕疵担保責任の存続期間が民法の一般原則どおりで行ける、建売業者が経営体力のある形で存続していたという幸運に恵まれた事案です。 解決に要した時間は、訴訟提起後1年余りで、かなり短い部類です。

【ご相談内容】【相談前】 所有する建物を賃貸しているご依頼者様から、借主が賃料を滞納していて困っているので、賃料を支払ってもらいたいとの相談を受けました。 【相談後】 まず、ご依頼者様から滞納の状況などを詳しく聞いた上で、賃料の回収を図るよりもむしろ、早期に明渡しを実現して次の入居者から賃料収入を得る方が経済合理性があると判断し、その旨ご依頼者様にも納得していただきました。 また、強制執行の手続きには多額の費用がかかることがあるほか、手続きに時間を要するので、なるべく訴訟外で早期に明渡しを実現できるよう、書面を工夫して賃借人に接触しました。 その結果、依頼から２ヶ月程度で訴訟外での明渡しを実現することができました。 【先生のコメント】 客観的な立場から、ビジネスにおけるご依頼者様にとっての利益の最大化を目指したため、最善の結果が得られたと思います。

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】【相談前】 建物の建築を請け負い、完成して引き渡したところ、水漏れによる瑕疵があるということで瑕疵の修補・損害賠償請求を受けたというご相談です。 建築物自体に瑕疵はないと判断し、相手方と争いたいという依頼者さまのご意向に沿って交渉をおこないました。 【相談後】 建築瑕疵に基づいた水漏れではないということを明らかにし、請求棄却判決を得ることができました。 建築瑕疵の問題はさまざまであり、今回の事例のほかにもご依頼をお受けしたことがありますが、今回のように請求棄却になる場合もあれば賠償金が減額される場合もあります。 状況に応じてできる限りの対応をし、依頼者さまのご希望に沿った解決へ導けるよう手段を尽くします。

【ご相談内容】【経緯】 マンションの１室を貸している貸主様から、賃料を３か月以上滞納しているので何とかしたいというご相談でした。 保証会社も入っていました。 【解決方法】 賃借人が賃料を３か月以上滞納している場合、その他に特別な事情がなければ、裁判をすれば、大抵の場合、賃借人が退去しなければならない旨の判決が出ます。 そのため、依頼を受けた後、すぐに契約解除の通知を送付し、催告期間経過後に裁判を行いました。 そして、賃借人は裁判を欠席したため、1週間後に当方の請求を認容する判決が出ました。 また、賃借人が任意で退去することは期待できないため、判決の確定後に、建物明渡しの強制執行を申立て、最終的に退去を完了させました。

【ご相談内容】相談前 倉庫ガレージを賃貸していましたが２年以上も賃料が未払となっていました。 督促をしても「今は払えないが，もう少ししたら払う」などと言われ続けている状況でした。 相談後 弁護士に依頼して，内容証明郵便で解除通知書を送ったところ，「賃料は直ぐに払う。 荷物も直ぐには出せないが１か月後には明け渡す。それまでの賃料も支払う。と回答がありました。 弁護士からのコメント 賃料がそれほど高額でないことから相手方もまさか弁護士に依頼するとは思っていなかったようです。 弁護士費用は掛かったものの，回収した賃料で十分賄うことができ，新しい賃借人にも 貸せるようになり，速やかに解決することができました。

【ご相談内容】ご相談者の配偶者が亡くなり、その所有不動産（賃貸中のマンション1棟（全20戸程度）及び底地）を相続したご相談者が、高齢のために同不動産の管理を続けることが出来なくなったため、同不動産を賃貸借契約付きで売却することになった。 買主の連れてきた仲介不動産会社が作成した不動産売買契約書は、不動産の所有権移転だけでなく、賃貸人たる地位の移転や賃料の精算等に関する特約条項を多く定めていたため、ご相談者にはよく理解できないものとなっていた。 当事務所において、同契約書のリーガル・チェック業務を受任し、同契約書の内容を確認したうえで、同契約書の内容を分かりやすくご相談者にご説明するとともに、ご相談者に不利な内容を含む条項の変更を助言した。 同助言を受けて、ご相談者が自身で不動産業者と交渉を行い、当事務所の助言通りに条項内容を変更したうえで、不動産売買契約が成立した。

【ご相談内容】マンション経営者からのご相談です。 ある賃借人が、何度も管理会社から口頭で注意しているのに、ゴミ出しルールを守ってくれず、賃貸借契約を解除して追い出したいとご相談にいらっしゃいました。 ゴミ出しルール違反が、賃貸物件の用法違反といえるかについては微妙な問題があるものの、何度も注意しているにもかかわらず、守られないということは信頼関係が破壊されているものといえます。 そこで、口頭での注意だけではなく、賃借人に書面で注意をするよう助言し、３度目の書面で賃貸借契約を解除することとしました。 結果、書面での注意後も何度もゴミ出しルールを守らなかったため、裁判を提起し、賃貸借契約が解除されていることを前提として任意の明渡しの和解を成立させることができました。 マンションの環境が悪いと、本来残ってほしい住人が出て行ってしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。 困った賃借人についても、弁護士にお気軽にご相談ください。