不動産・住まいの事例紹介 | 安藤 良平弁護士 法律事務所ａｎｄ

取扱事例1

• 家賃交渉

賃料増減額：賃料増額請求を退けた事案（テナント側）

依頼者：株式会社（事業用テナント賃借人）

【相談前】
ビルの賃貸人から、借地借家法32条に基づく賃料増額請求がなされました。
調停が不成立となり、訴訟に移行しました。
賃貸人は、
・近隣賃料との比較
・固定資産税等の負担増
・経済事情の変動
を理由に増額を主張していました。

【相談後】
本件では、
・賃借開始からわずか2年半しか経過していないこと
・地価公示価格に変動がないこと
・近隣比較対象が同種物件とは言えないこと
・当初賃料は市場価値を反映して合意されたものであること
などを具体的資料に基づき主張しました。
借地借家法32条は、「契約後に事情が変動し賃料が不相当となった場合」に介入する制度であり、単に「当初賃料が相場より低い」という理由での是正制度ではありません。
答弁書提出後、原告は訴えを取り下げ、本件は終了しました。

【先生のコメント】
賃料増減額請求は、単なる相場修正制度ではありません。
実際には、どの事情を、どの資料で、どの比較軸で立証するか、が重要になります。
増額請求を受けた場合でも、直ちに応じる必要があるとは限りません。

取扱事例2

• オーナー・売主側

共有物分割請求：共有ビルの分割をめぐる紛争を、任意売却で解決した事案

依頼者：60代　女性

【相談前】
相続により、姉妹３名が持分３分の１ずつで４階建てビルを共有することとなりました。
ビルはテナントや賃貸住戸から安定した賃料収入を生んでいましたが、築年数の経過により老朽化が進み、大規模修繕や将来的な建替えへの備えが必要な状況でした。
共有者の一人はビル内に居住しており、将来の方向性について意見が一致しない状態が続きました。

【相談後】
依頼者（ビル外に居住する2名）は任意売却を提案しましたが合意に至らず、共有物分割訴訟を提起しました。
訴訟では競売による分割も検討されましたが、協議を重ねた結果、第三者への任意売却による解決に至りました。
売却価格は想定を超える金額となり、持分割合に応じて分配されました。
また、建物内に居住していた共有者とは、明渡猶予期間の設定、退去費用相当額の解決金の支払などを含む内容で和解が成立しました。

【先生のコメント】
共有不動産は、収益を生む資産であっても、修繕負担、将来の維持管理、居住者の問題などが絡み、合意形成が困難になることが少なくありません。
共有物分割訴訟は最終手段ですが、競売だけが解決方法ではありません。
本件のように、適切な交渉を行うことで、市場価格での任意売却に着地できる場合もあります。