不動産・住まいの事例紹介 | 佐々木 晋輔弁護士 佐々木・北野法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

家賃滞納による明渡し訴訟

依頼者：50代　男性

◇相談
相談者は所有する一戸建てを相手方に賃貸していました。
相手方(賃借人)は自宅として居住していました。
相手方は、相談者から家賃を請求されたら少しの家賃を支払うが、請求がなくなると滞納するという態度だったため、次第に滞納家賃が増えていっていました。
相談者は、このままだと滞納家賃が増えていくと思うので退去してもらいたいと思っていましたが、相手方は遅れながらも家賃を少額だけ支払っていたため、どう対処していいのか困っていました。

◇受任後
私が相談者からご依頼を受けた後、相手方に対して内容証明郵便を送付して、滞納家賃全額を支払うよう請求しました。
相手方は「支払います」と言いながらも、その場しのぎの対応できちんと支払ってもらえる見込みはありませんでした。
そこで、直ちに相手方に対する建物明け渡しと滞納家賃の支払い求めて訴訟を提起しました。
並行して、相手方との話し合いを続けました。

その結果、訴訟提起から2か月ほどで相手方は任意に退去し、早期の明け渡しを実現することができました。
また、滞納家賃についても分割で支払う旨の合意を取り交わしました。
時間はかかりましたが、その後、全額回収することができました。

◇本件のポイント
家賃は日々発生するものですので、早期に対応しなければ、滞納家賃という損失が日々増加していくことになります。
賃借人と連帯保証人に請求できるとしても、滞納の金額が大きくなってくると回収が難しくなる可能性は高くなります。

弁護士に依頼すると弁護士費用が必要になりますが、早急に退去を実現できれば、損失の拡大を防止することができますので、早目に弁護士に相談や依頼されることをお勧めします。

取扱事例2

• 境界線

境界確定訴訟

依頼者：60代　男性

◇相談
相談者は、戸建ての土地建物を自宅として所有していました。
土地の境界に関して相談者と隣地所有者は以前から揉めていました。
そうしたところ、相談者は、隣地所有者から境界確定訴訟を提起されたため、相談にこられました。

◇受任後
私は、ご依頼を受けた後、土地の現地調査、関係者からの事情聴取、法務局等が保有する資料の取り寄せ等の証拠収集作業を行いました。
そして、資料を確認して事実関係を整理し、証拠として裁判所に提出しました。
もっとも、現存する資料からは相手方が主張する位置が境界であると裁判所が判断する可能性も考えられました。
そこで、こちらが主張する位置での境界が認められなかった時のために、相手方が主張する位置と当方が主張する位置の間の土地を、当方が時効取得したという訴訟を提起しました。
第一審は、境界は相手方の主張する位置と判断しました。しかし、間の土地を当方が時効取得することを認めました。
その後、控訴審に移行しましたが、相談者の方がこれまでどおり土地を使用できる等の内容で訴訟上の和解をして、解決することができました。

◇本件のポイント
境界確定訴訟は、公法上の境界を決めるものであり、所有権の範囲を決めるものではない特殊な訴訟です。
そのため、理論上、時効取得の主張は境界確定訴訟における反論にはならず、時効取得は別途訴訟を提起しなければなりません。
また、境界の問題は現在の土地の形状だけでは判断できません。
昔からの土地の形状がどのように変わってきているのかを説明しなければなりませんが、そのことを説明する資料の収集も容易ではありません。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

共有物分割の事例

依頼者：50代　女性

◇相談
相談者が相手方と離婚する際、居住していたマンションの所有権を、相談者が持分2分の1、相手方が持分2分の1に分けて、マンションには相手方が居住し、相談者は相手方から家賃を支払ってもらう合意をしました。
相手方は家賃を支払っていましたが、しばらくすると相手方は相談者に家賃を払わなくなりました。
そこで、相談者は相手方にマンションから出ていってもらって、マンションを処分したいという相談でした。

◇受任後
私は相談者からご依頼を受けた後、相手方に内容証明郵便を送付してマンションから退去することを求めました。
しかし、相手方との話し合いではまとまらなかったため、マンションを売却するために共有物分割訴訟を提起しました。
訴訟をすすめながら、相手方と話し合いを続けたところ、相手方が任意に退去することになりました。
ただ、もし相手方が態度を翻したときのために、訴訟は取り下げずにこちらの請求を認める旨の判決はもらっておきました。
その後、相手方は約束どおりマンションから任意に退去しました。
そのため、マンションは通常の売却により処分することができました。
また、相手方が未払だった家賃も売却代金から回収することができました。

◇本件のポイント
共有持分の不動産の売却は、相手方が協力してくれなければ通常の売却はできません。
そのため、対立する相手方が共有者であれば、話し合いだけで実現することは簡単ではありません。
実際に共有物分割訴訟を提起するなど任意の処分を促すために手続をすすめたほうがいい場合があります。
また、そのほうが結果的に早く解決できることもあります。

取扱事例4

• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）

住宅の漏水

依頼者：40代　男性

◇相談
相談者は自宅不動産を購入しました。
家族で居住していましたが、しばらくして部屋に水が漏れている箇所を発見しました。雨水が浸入しているようでした。
売主の不動産屋が外壁と窓枠などの隙間を埋めるためのコーキング工事などを行ってもらいましたが、改善せず、その後も室内の漏水が続いていました。
相談者は不動産屋に対して、補修などの対応を求めましたが、応じてくれませんでした。

◇受任後
相談者からご依頼を受けた後、別の工務店に建物を見てもらい、漏水の原因と補修工事に要する費用の見積りを出してもらいました。
そして、相手方（売主の不動産屋）に内容証明郵便を送付して補修工事に要する費用相当額の賠償金の支払いを求めました。
しかし、相手方は支払に応じなかったため、裁判所に損害賠償請求訴訟を提起しました。
費用がかかるため、外壁を外して内部を確認することまではしていなかったため、相手方は漏水の原因が完全に特定できていないと反論してきました。
ただ、相手方は原因等が明確になれば一定の費用を負担するとのことだったため、補修工事を行うこととして外壁を外す等して確認しました。
そして確認後、相手方が一定の工事費用の金額を支払うことで、裁判上の和解をしました。

◇本件のポイント
建物の欠陥の有無については、建築士や工務店など専門の方に協力していただかなければなかなか判断ができません。
また、調査するだけでも外壁を外さなければならなかったり、費用がかかったりなどハードルが高い分野だと思います。
本件では工務店を手配して原因を特定することできたため、相手方に支払ってもらうことができました。
漏水等の原因が建物の欠陥と考えられるという程度の調査は必要ですが、本格的に費用をかけて調査することが難しい場合、大阪地方裁判所の調停手続きでは調停委員として建築専門家を選任してもらうことができますので、これを利用することで費用を抑えることができると思います。