不動産・住まいの事例紹介 | 里村 格弁護士 里村総合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【テナント側からのご相談】【賃貸人から明渡しを求められた事例】【多額の立退料の支払いをもって解決した事例】

依頼者：小売業を営む事業者

【相談前】
ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。
ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。

【相談後】
ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。
そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。
当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。
最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料が支払われることをもって、合意によって解決することができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。
立退料は実際には、そのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。
賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。
弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

取扱事例2

• 契約不適合責任（瑕疵担保責任）

【大規模修繕工事における不適切工事に対応した事例】【工事の瑕疵を前提に工事代金額のほぼ全額が返還された事例】

依頼者：マンション管理組合

【相談前】
依頼者はマンションの管理組合です。
過去に行われた工事において、明らかに不適切な工事が行われていたことが、工事より数年経過した後、別会社の定期検診で発覚しました。
そのため、工事を行った業者に対し損害賠償請求を行うこととなりました。

【相談後】
過去に行われた工事が不適切であると証明することが一番のポイントでした。
そのため、専門家の力を借りて、過去に行われた工事の内容、それが工事請負契約の内容に反していること、実際に工事によって不具合が生じていることを客観的に証明することに力を注ぎました。
その結果、ほぼこちらの主張を認める形で、和解に至ることができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
問題を判断する裁判官等は建築の専門家ではありません。
そのため、建築の専門家と協働し、専門家が問題視する点をかみ砕いて理解し、法的問題点を明らかにして、判断する方にわかるように文章化するということが必要になってきます。
弊所では、建築の専門家と共同で問題に対処することができ、良い解決に至ることができました。

取扱事例3

• オーナー・売主側

【オーナー側からの相談】【テナントの賃料不払い・用法違反に対応した事例】

依頼者：賃貸物件オーナー

【相談前】
ご相談者様は、賃貸物件のオーナー・貸主で、事業者に物件を貸しておられました。
しかし、賃借人は毎月賃料を決められた日までに支払わず、ご相談者様が何度も催促してようやく支払われるということが続いていました。
また、無断で看板を設置する、正当な要求に対し居直った態度をとられるなど、ご相談者様は賃借人への対応に非常に頭を悩ませておられました。

【相談後】
相談後、弁護士から、賃料を期日までに支払うように、無断で看板を設置しないように、と文書で申し入れました。
そうしたところ、賃料が期日までに支払われるようになり、看板は撤去されました。
また、それ以来、ご相談者様が賃借人と直接やり取りすることはなくなりました。

【里村 格弁護士からのコメント】
賃料の不払いに悩むオーナー様は多いと思います。
そして、賃借人側は、オーナーが強く出てこないことに甘えて、他の支払いを優先させ、賃料支払いの優先度を下げるということもよく見られます。
しかし、賃料不払いについては、将来的に賃貸借契約を解除し明渡しを求めることを視野に入れるという点からも、都度毅然とした対応が必要です。
退去を求めたいと考えてからではなく、早期にご相談いただければと存じます。
本件では、通知のみで解決に至ったため、弁護士費用は低額で済むことになりました。

取扱事例4

• 境界線

建物の収去にあたり、隣地の使用を交渉し,実現した事例

依頼者：土地建物所有者

【相談前】
ご相談者は、老朽化した建物を解体したいと考えていた建物および土地所有者の方です。
もっとも、隣地との境界線が不明ながら、推測される境界線の際に建物が建っていたため、解体のための足場を設置するために隣地の使用が必須という状況でした。
しかし、隣地所有者が、足場の設置について消極的であったため、依頼に至りました。

【相談後】
依頼を受けたのち、隣地所有者と粘り強く交渉し、最終的に足場の設置を認めていただくことができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
この案件を受任した当時は民法改正前で、建物の収去のための隣地使用権は認められていませんでした。
しかし、民法改正により、建物収去のための隣地使用権が明文化されたため、この案件の処理よりも、強く隣地の使用を求めることができます。
相隣関係でお悩みの際はご相談ください。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

【オーナー側からの相談】【賃料滞納の賃借人に建物を明け渡させた事例】

依頼者：賃貸物件オーナー

【相談前】
賃貸住宅について、長期間賃料を支払わない住民がおり、対処してほしいとの賃貸人からのご相談でした。
相談時点で約半年分の家賃の滞納がありました。

【相談後】
既にご相談者様は自力で民事訴訟を提起しておられましたが、弁護士が引き継いで対応しました。
賃借人は出廷しなかったため、そのまま勝訴判決が下されましたが、賃借人は自ら退去することもなく、弁護士からの電話でももうすぐお金ができるのでもう少し待ってほしい、と繰り返すのみでした。
そのため、勝訴判決を基に強制執行を申立て、建物明渡しを実現しました。

【里村 格弁護士からのコメント】
この件は、強制執行まで至りましたが、場合によってはより早期に、任意の明け渡しを実現することもあり得ます。
賃料不払いの場合、早期にご相談いただければ、より速やかに安価に明け渡しを求めることも可能です。ぜひご相談ください。

取扱事例6

• 明渡し・立退交渉

【オーナー側からの相談】【使用態様が悪い賃借人を退去させた事例】

依頼者：賃貸物件オーナー

【相談前】
ご相談者様は、複数の居室がある一棟建物のオーナーでした。
賃借人の中に、使用態様が常識に反しており、近隣から苦情が来るような人がおり、悩んでおられました。

【相談後】
使用態様が常識に反することを裁判手続で主張した結果、賃借人との間で、数か月以内に賃借人が退去することなどを内容とする和解に至り、ご相談者様のご希望に沿うことができました。

【里村 格弁護士からのコメント】
賃貸人は、さまざまなことに悩みながら賃貸業を行っているものと思います。
相談すべきかどうか悩んでいるうちに、現状を追認したような格好になっている場合も多々あります。
何か問題が起きれば、その都度弁護士に相談いただき、その都度対応をしないと現状が良くなることはありません。
早期のご相談をお待ちしています。

取扱事例7

• 明渡し・立退交渉

【オーナー側】【賃料未払による建物明渡請求】【事業所の賃貸であり，明渡に多額の費用がかかる見込みであったところ，任意の明渡で，想定よりも少額の費用での明渡を実現した事例】

依頼者：賃貸物件オーナー

【相談前】
ご相談者は，土地建物を事業者に賃貸しているオーナーでした。ここ最近賃料の支払いが遅れがちで，2か月の滞納があるとのことで，ご相談に来られました。

【相談後】
法律実務上，2か月程度の賃料滞納という事情だけでは裁判所に明渡を認めてもらうことは困難です。しかし，手をこまねいていれば未払額がどんどん増えていくことになりかねないため，すぐに受任し，支払を求めました。賃借人は，支払う意思を見せながらもなかなか実際には支払わないという不誠実な態度を見せたため，訴訟提起し，裁判手続において期限を区切って明渡をするという内容の和解をしました。しかし，賃借人はこの内容の和解も守らなかったため，強制執行を申立てました。もっとも，実際に強制執行をするとなると，その事業所には処分困難な動産が多数存したため，多額の費用がかかることが見込まれました。そのため，最後まで任意での明渡を求めたところ，強制執行日に任意での明渡がなされ，多額の費用負担は回避することができました。

【里村弁護士からのコメント】
賃料不払いの賃借人に対しては，その都度，断固とした対応をとることが必要です。また，法的手続を経るとなると，それだけで一定程度の時間を要するため，早期の対応をすることで，家賃の回収できない期間をできるだけ短くすることも有用です。当事務所では，未払の賃借人に対し，賃料支払いの催促等を行うことも可能ですので，お気軽にご相談ください。