港区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 アパートを借りて住んでいたところ、大家から突然退去を求められました。 立退き料の提示はあったものの、急な話の割に金額が低いと感じていました。 「大家の言う通りに出て行かなければならないのか」という不安を抱えて相談に至りました。 【相談後】 法的なアドバイスを受けた上で交渉を進めた結果、当初提示されていた金額より100万円も増額された立退き料を獲得できました。 予想を大きく上回る結果に驚いています。 【先生のコメント】 周囲の居住者が次々と退去していく中でプレッシャーを感じていた依頼者でしたが、賃借人には法的に保護された居住権があることをお伝えして安心していただきました。 老朽化を理由とした立退き請求に対して、その理由の弱さを丁寧に指摘し、交渉を重ねることで最終的に依頼者にとって有利な条件での合意に達することができました。

【ご相談内容】【相談前】 オーナー様は、商業施設を保有し賃貸していたところ、ある賃借人が３ヶ月以上賃料の支払いを滞納しました。 今後も賃料の支払いが見込めないため、建物明渡しを求めるとともに、不払いとなった賃料等を回収することを希望していました。 【相談後】 1. 建物明渡しの実現 はじめに、賃借人に対して契約解除の通知を発出し、速やかに訴訟を提起して勝訴判決を得ました。 その後、賃借人が破産したため、破産管財人から任意の明渡しを受けることができました。 2. 未収賃料等の回収―共有物分割請求の代位訴訟― 本件では連帯保証人がついていたところ、その連帯保証人はある不動産の共有持分を保有していました。 そこで、連帯保証債務履行請求権を被保全債権として、債権者代位の形式により、その不動産の共有物分割（競売）を求める訴訟を提起し、勝訴判決を得ました。 その後、実際に競売まで行い、未収賃料等の一部を回収することができました。 【弁護士からのコメント】 建物明渡請求は不動産案件の基本的な類型の一つですが、滞納賃料の拡大を防ぐためには迅速に法的手続を遂行する必要があります。 また、明渡に付随して問題となる未収賃料の回収についても、さまざまな法的手続を駆使し、できる限りの手段を講じることが重要です。 いずれについても法的な知識が必須となりますので、滞納が発覚した時点で速やかに弁護士にご相談されることをおすすめします。

【ご相談内容】相談前 ・依頼者は、親族所有の不動産（一棟商業ビル）の管理を行っていました。 ・依頼者は、キュービクルの維持管理のため、電気料金に電力会社からの請求額に一定額を加算した電気料金の請求を行っていました。 ・賃借人は、電気料金を過剰に請求されているとして支払いを拒否しました。 相談後 ・電気料金の支払を求める内容証明郵便送付後、訴訟提起をしました。 ・結果としては、親族が不動産（一棟商業ビル）を売却したため、訴訟は終了しましたが、賃借人が電気料金の不当利得を主張したのに対して、裁判例等を示して反論し、訴訟を有利に進めることができました。 根本 智人弁護士からのコメント ・キュービクルを用いた一棟商業ビルなどの場合、電力会社からの請求額に賃貸人の裁量で合理的な範囲内のキュービクル維持管理費用等を加算することができます。 ・裁判例も多くありますが、そのようなことを知らないテナントはオーナーが過剰請求しているとして電気料金を支払わないトラブルも一定数あります。 ・裁判例においては、契約書の電気料金に関する規定の方法も重視されますので、賃貸借契約書の規定も重要です。

【ご相談内容】賃借人が賃料を滞納し続けたため、賃貸借契約の解除通知を送り、賃借人と入居者を被告として明渡の裁判を起こし、無事明渡を完了することができました。 賃料滞納が発生した場合は、３カ月分以上滞納された場合は、賃貸借契約の解除と明渡請求を検討ください。本件は賃借人は居室を使用していませんでしたが、居室を使用していないからといって一方的に鍵などを変更したり、残置物を撤去することは自力救済として違法ですので、絶対にやめてください。必ず裁判手続きを経て、判決などの債務名義を取得しこれに基づき強制執行することが必要です。

【ご相談内容】相談前 マンションの１室を賃貸に出していたところ、賃借人が４か月分の賃料を支払わないと相談に来られました。 相談後 内容証明郵便を発送、督促しましたが、支払えないとのことだったので、建物明渡訴訟を提訴、判決を得て、強制執行により、賃借人を退去させました。未払賃料は連帯保証人と分割弁済の合意をし、時間はかかりましたが、回収することができました。 弁護士からのコメント こういった事例だと未払賃料の回収は困難であるのが通常ですが、無事回収できてよかったと思います。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約の賃借人より、オーナーから管理会社を介して、賃貸借契約の更新拒絶通知が届いたとのことで、立退料の請求を含むオーナー・管理会社との交渉について受任いたしました。 【相談後】 賃貸借契約書を確認しつつ、賃借人である依頼者様から具体的に事情をお伺いし、裁判例上、貸主から賃貸借契約を更新拒絶するために必要な「正当の事由」（借地借家法第２８条）が存しないとの判断をいたしました。 そのため、交渉により、具体的な理由を付して立退料を求め、結果的に、依頼者様が納得できる金額での立退料を得ることにより、賃貸借契約の合意解約を締結しました。 【先生のコメント】 「正当の事由」の有無については、裁判例等を踏まえた詳細な検討が必要となります。 また、立退きに応じる意向である場合、立退料の請求金額については、賃貸人側が更新拒絶を撤回しない程度の金額を提示することが重要であり、慎重な判断が要求されると解します。

【ご相談内容】20年以上住んでいた賃貸マンションの大家から、突然連絡があり「家賃を3割増額するか立ち退くか選んで欲しい」と言われてしまった。 都心部の立地の良い物件に昔から住んでいたこともあり、同条件の賃貸物件より相当安い賃料だった。 対応に困った相談者が弊所に依頼。 任意交渉の代理人として相手方に連絡を取り折衷した結果、家賃の20ヶ月分を立退き料として合意することができた。 交渉には数ヶ月かかりはしたが、依頼者の満足する形で終件となった。 【弁護士からの一言】 立退きトラブルでよくあるのが、大家のオーナーチェンジがあった際などに借主に立ち退いてもらって売却を目論で通知をしてくるケース。 昨今の不動産価格の上昇と相まり、賃貸期間が長いほど家賃は割安になっていることが多いです。 家賃増額を断ったら大家から嫌がらせされるかもしれないし、立ち退いた方が丸く収まるのではないかと考えている方も多いのではないかと思います。 そのような書面が届いたら、大家に回答する前にまずは弁護士に相談してほしいです。

【ご相談内容】【ご相談内容】 家賃を6か月滞納された大家さんからのご依頼でした。催促をしても無視され続け,やむなく弁護士にご相談にいらっしゃいました。 【結果】 弁護士からの通知にも反応がなかったため,直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。裁判自体は4か月ほどで判決となりましたが,その後も退去に応じなかったため,建物明渡しの強制執行を行い,退去させることができました。 【コメント】 不動産事業に滞納のリスクはつきものです。残念なことに滞納が生じてしまった場合,早急に法的手続きを見据えた対処をし,一日も早く退去を達成するお手伝いをいたします。

【ご相談内容】【相談前】 親から相続した広大な土地を兄弟で共有しているが、複雑な共有関係は自分達の代で解消しておきたいとのご依頼がありました。 【相談後】 ご依頼時には、現物分割といって、土地を分筆した上で土地そのものを分けるという方法が協議されていましたが、広大な土地であったため面積を同じにしても場所によって価値が異なってしまい、また価値を同じにしても誰がどの土地を取得するかという点で協議が難航していました。 そこで、一括で売却して代金を等分にする方針を打ち出しました。土地の一部に賃貸アパートがあったことから、不動産業者と協力して退去交渉を行った上で、隣地との境界線の確定作業も行い、最終的には購入希望者も見つけることに成功しました。 それらを踏まえ、共有者と粘り強く交渉をした結果、売却の上代金を等分にする内容で円満に解決しました。 【先生のコメント】 共有不動産は共有者一人の自由が利くものではなく、また不動産である以上、隣地との権利関係や借地借家といった問題が複雑に絡み合うことが少なくありません。 複雑となると対応が後回しとなることも多く、そこに相続が発生してしまうと、さらに共有者が多数となり権利関係も益々複雑化するという特有の問題があります。 親兄弟間であれば気心も知れていても、世代が変わるとそうでなくなることも稀ではありません。 本事案も依頼者の方はその点を危惧してご依頼となったものですが、円満な解決により、共有者の全員が解決を喜んでおられました。 不動産の事案にはさまざまなものがありますが、共有不動産の問題は複雑困難な事案となりがちです。その意味で解決事例の一番手として挙げることとしました。

【ご相談内容】【相談前】 不動産会社の電話営業により無理やり実需要マンションとして投資用マンションを購入させられた事案です。 具体的な相談内容は下記になります。 ※下記の相談内容は個人を特定されないことを条件に、相談者の許可を得て内容を編集し掲載をしております。 ある日、勤務先に不動産会社から電話営業が来て、将来の資産形成のために、低金利でマンションを持とう、自社にしかできないスキームがあるから通常よりも金利が低く、投資の収支もプラスにすることができると言われました。 しばらく将来の資産形成の話が続き、最終的には住宅を購入出来るか出来ないかの話をされたので、家を購入することなど今の収入・生活では出来ないし考えられないと伝えたのですが「絶対に損しない」、「収支もプラスで持てるチャンスなど今しかない無い」などの言葉に根負けして自分でも正常な判断ができないまま、購入申込書にサインしてしまいました。 【相談後】 インターネットなどで調べたところ、どうやら「自社にしかできないスキーム」とは、自分で住むと偽って金融機関から低金利で融資を受け、購入した物件をサブリースするといったものでした。最近のニュースでは逮捕者も出ていることから、一刻も早く購入申込みを取り消さねば…と思った私は24時間対応されている弁護士の先生を探しました。 澤田さんの事務所は24時間相談受付との記載もあり、残業後の23時でも電話が繋がり、すぐに親身に相談に乗っていただけました。 翌日に澤田さんの事務所に伺い、不動産トラブルに特化した3名の先生と面談をしてもらい、その日のうちにご依頼することになりました。そして交渉に入っていただいてからは、1週間ほどで、無事に売買契約の取り消しをすることができました。 2,500万円もの負債を抱えず、一括弁済の恐怖に怯えながらマンション投資をせずに済み本当に良かったです。 【弁護士からのコメント】 不動産投資を巡るトラブルには様々なケースがありますが、今回の事案につきましては、相手方の不動産会社が大きな会社で、従業員の契約勧誘方法にも問題があるケースでしたので、結果的にはシンプルに会社へ売買契約の無効を求める書面を送り解決しました。 今回のような投資スキームでのトラブルは非常に多く、購入後に解約することが難しいケースや知らないうちに自身も金融機関に対する詐欺の加害者になってしまっていることも少なく有りません。 断りきれずに購入してしまった場合の解決事例も豊富ですので、まずは自身の状況をしっかりとお伝え下さい。 繰り返しになりますが、不動産投資で騙されたと感じたら、すぐ弁護士に相談しましょう。 万が一不動産投資の詐欺被害に遭ってしまった場合は、できる限り早めに弁護士に相談する必要があります。 不動産トラブルに、専門知識のない素人が対抗するのは「無謀」と言ってもいいでしょう。 被害が大きくなってしまってからではなおさらです。 不動産に関するトラブルが発生したら、できるだけ早い段階で弁護士に相談し、解決策を練りましょう。それがトラブル解決の最善かつ最速の方法です。 弊所では、不動産トラブルに特化した専門チームで事案に対応しているので、被害にあったと感じた方はお気軽にお問い合わせください。