不動産・住まいの事例紹介 | 新見 康祐弁護士 山﨑・新見法律事務所

取扱事例1

• 管理会社・組合側

【満額の和解金を獲得】マンションの修繕工事、虚偽説明と施工不良

【相談前】
管理組合が総会決議を経て、巨額の費用をかけて大手管理会社の提案する工事を行いましたが、その工事の必要性・緊急性の説明に大きな誤りと虚偽があったことが判明し、理事長から相談を受けました。
また、真に必要な工事も行われましたが、後から施工不良が判明しました。

【相談後】
数年に及ぶ訴訟の中で、多くの議事録、入管記録等の精査、現地調査、工事関連会社へのヒアリングなどを重ね、理事長とも二人三脚で主張を組み立てていきました。
最終的に大手管理会社の説明に関する不正が真にある証拠を固めました。
また、施工不良についても、確実に立証できる証拠を提出し、満額の請求が可能になりました。

【先生のコメント】
工事が必要であるという説明が意図的な誤りであることを証明するためには、工事の専門的知識が必要不可欠でした。

説明があっているのか、まちがっているのか、一部だけ誤っているのかということの峻別に専門知識が必要です。また、その知識の上で、各専門業者への地道なヒアリングを行う必要があり、多くの関係者の協力が必要でした。

最終的には、大手管理会社が判決によるリスク（不正発覚等）を恐れ、裁判官の説得も含め多くの和解金をもたらすことができました。
判決による社会的影響も考えましたが、理事会は多くのマンション区分所有者の利益を考え、和解での解決を選択しました。

内部での意思の調整も必須であり、骨を折りつつ、やりがいのある事件でした。

取扱事例2

• 契約不適合責任

【契約不適合責任】契約後に、解約を主張し認められた事例

【相談前】
入居を楽しみにしていましたが、不動産業者に再三楽器演奏のことを伝え、物件の決め手にしていました。
しかし実際にはエアコン設置ができない部屋であることが判明し、決済前に解約したいがどうすればいいかわからないとの相談を頂戴しました。

【相談後】
契約不適合を理由に解除を主張しました。
実際には諸事情を考えると難しい主張でもありましたが、交渉をしていくうちに相手方の発言にもほころびがありました。
その点について、手付金相当の支払いでの解約とすることで終了しました。

【先生のコメント】
訴訟になった場合の見通しを前提に、法的に負けてしまう可能性が高い場合であっても、何とか相談者の境遇を考慮して、主張や交渉手法を工夫し、少しでも多くの利益をもたらせる方法がないか、常に考えております。
自分の信じた通りの交渉ができ、依頼者にも感謝いただきましたので、とても満足することができた事件です。

取扱事例3

• 近隣トラブル（隣人・騒音・ペット問題）

【建物の明渡訴訟】オーナー側）賃借人の騒音トラブル

【相談前】
事業者である賃借人が異なる内装工事をしたため、上階の他の賃借人が騒音、振動、埃等の問題で苦しんでいました。そのため、相談者である賃貸人側に苦情がきました。確かに、想定以上の振動等があり、事業者に通告をしたが誠意ある対応がありませんでした。

【相談後】
受任後、事前に提出された図面と現地をみると当初の合意と異なる施工がなされていることが判明したため、かかる事実を指摘するとともに、騒音や振動、埃について、苦情をいただいていた住民から証拠を提供してもらい、一つ一つ丁寧に相手に改善要望をだしました。
これに対する事業者側の対応が不誠実なものであったため、裁判上もその点が問題視され、明渡の勝訴判決が得られました。

取扱事例4

• 売買トラブル

【投資不動産／売買トラブル】売買契約の締結があったとして違約金の請求をされた事例

【相談前】
個人用投資物件を保有する個人投資家が、電話営業にて物件の売却を持ち掛けられたために会いに行きました。
自分は仲介業者で売却先を探しますというので、書類すべてにサインしましたが、その中に売買契約書が混入されており、かかる書面にもサインしてしまいました。
数か月後、引渡しに必要な物件の資料を早く送ってほしいと言われたため、契約の存在を否定すると、違約金請求をされてしまいました。

【相談後】
訴訟に発展し、資料を精査し、当時のやりとりや背景事情から売買契約締結の意思があるはずがないことを主張しました。
もっとも証拠が不足していたため、判決がどう転ぶか微妙な判断であったため、相手方に当該物件を買い取らせる形で和解終了しました。

【先生のコメント】
一度サインしてしまった書類は、裁判上非常に強い証拠としての力があります。
これを覆すには、合意と矛盾するような強い証拠が必要になってきます。自分が記載する書面は、説明をうのみにせずにしっかり読み込むことが大事です。
契約書に関しては、事前の相談や、もしサインしてしまった場合であっても戦えるかどうか、すぐに弁護士に相談するべきです。

取扱事例5

• 建築トラブル

【訴訟】隣地所有者による、周辺への迷惑行為

【相談前】
風致地区のがけ地の上に鉄パイプ等の資材を置いて建築が禁止されているログハウスを建てようとしている者がいました。
がけ地下の依頼者と周辺住民が困り果てており、どうにかやめてもらいたいとのことでした。

【相談後】
資材等の撤去や擁壁の設置を求め、仮処分、訴訟を提起しました。訴訟において、相手方にも弁護士が就きました。
相手方、裁判所に対し、行為の危険性を強く主張するとともに、行政側にも本人への指導を幾度も求めました。
最終的には、資材を全て撤去してもらい、依頼者の要望を叶えることができました。

【先生のコメント】
隣地所有者に対する請求は、隣地所有者が周辺に迷惑をかけている場合であっても、非常に認められることが難しい請求です。
それだけ、自分の所有する土地に対する権利は強固なものであり、裁判上では、迷惑を被っていても認められないことがあります。
そのような場合でも、弁護士ができることはあり、あらゆる法的手段を講じ、時に行政を巻き込んで交渉を続けていくことが大事です。
杓子定規の法的解釈では通用できない場面でこそ、経験ある弁護士に依頼すべき事案と考えます。

取扱事例6

• オーナー・売主側

【通常損失補償】事業用物件／再開発に伴う、損失補償の交渉

【相談前】
ご自身の事業用物件が再開発の対象になったことから、開発後の新ビルにおける権利変換後の店舗の位置や面積の交渉（増床）についてご相談をいただきました。

また、当時提示されていた仮店舗への移転に伴って生じる営業損害等の各損害について、大幅に不足していることもお悩みでした。

【相談後】
再開発組合と友好的な関係を築きながら、主張すべき点は譲らず、合理的な説明をもって依頼者の希望する方向に交渉を進め、最良の場所・広さを確保することができました。
通常損失補償について、意見書を複数作成し、当初認められなかった事項について補償が認められました。

【先生のコメント】
再開発事業は長期的な交渉に及び、総会の出席等参加しなければならない手続きも多いです。
再開発組合は、組合員である地権者全体の利益を代表する立場にもありますので、再開発終了後の事業継続における未来像を持ちつつ、バランスを持った交渉が必要です。
合理的な説明のつく主張はとことん説明を尽くし、不当な要求には応じず、他方で無用な組合との争いを生じさせない柔軟な交渉態度が肝要だと思います。

取扱事例7

• 欠陥住宅

【訴訟】【欠陥住宅】リフォームにおける、ずさんな工事や設計

【相談前】
相談者がずさんな工事や設計を指摘し、一部の支払いを拒否すると訴訟へと発展しました。

【相談後】
耐震リフォームの専門業者に依頼し、修繕必要箇所、内容を明らかにしてもらい、意見書を作成いただきました。
個別には数十か所に及ぶ工事個所の問題を一つ一つ写真とともに説明し、契約に適合しないとの裁判所の心証を得ることに成功しました。
同時進行していた他の訴訟事件と同時に和解内容を検討することにより、全体として判決より有利な結果を得ることができました。

【先生のコメント】
建築問題では、当初の合意の問題（内容・範囲）、設計の問題、実際の施工内容の認定、工事の適正さ（技術基準を満たしているか）等々、争いになっている点は多岐に及びます。
そのそれぞれに最適な証拠を集め、時に専門家と連携する必要があります。
建物の構造、躯体に関係する瑕疵は、建物の根本的な安全性に関わる重大な問題ですが、内装、下地によって目には見えず、証明するためにも費用が大きくかかりますので、事件着手の際には慎重な見極めが必須です。
また、追加料金と称して架空、上乗せ請求をする悪質業者の可能性もあります。
まずはご相談ください。

取扱事例8

• 欠陥住宅

【訴訟】【欠陥住宅】施工会社による瑕疵、その上での合意のない追加工事と代金請求への対応

【相談前】
当初、施工業者は基礎に問題があることを認めていたにもかかわらず、後からこれを認めなくなりました。
また
①合意のない追加工事
②合意に反した追加工事
③金額に変更がない
という説明をした追加工事について、追加工事代金を請求してきました。

そのため、基礎の問題について修繕工事代金を請求するとともに、追加工事代金の支払いを拒否し、訴訟へと発展しました。

【相談後】
基礎の問題については、基礎工事の専門業者に修繕工事を発注し、意見書を作成いただきました。
追加工事代金については、数十個にわたる工事個所について一つ一つ丁寧に反論し、当時のメール等のやりとりから、追加工事代金に理由がないことを明らかにしていきました。

最終的に、基礎の修繕費用については全額、追加工事代金については依頼者が納得のいく金額で有利な和解に至りました。

【先生のコメント】
建築・設計に関する紛争は、大量の設計図書や施工時の工事写真、当事者のやりとりから施工の問題と合意の問題（どこに当事者間の合意があったか）を一つ一つ丁寧に明らかにしていく必要があり、経験と根気が必要な分野です。
また、建築士や専門業者等との連携も必須になってきます。
業者様側からすれば、後のトラブル予防・対策のため、追加工事については一つ一つの合意形成と丁寧な説明が必要になってきます。経験豊富な弁護士にご相談ください。

取扱事例9

• 立ち退き交渉

【民事調停】【共有持分の相続】【明渡し】親族が独占して居住している共有不動産について早期に共同売却を実現した事例

【相談前】
自身が共有持分を相続したにもかかわらず、親族が不動産を独占しているため、全く不動産が使えず、賃料（使用料）も払ってくれない状態でした。

そもそも共有になる際に、亡くなった被相続人とその親族との間で将来売却するという約束だったのが、気づいたら親族が独占して住み始めてしまっていました。
約束通り、売ってお金を分けるか、せめて使用料がほしいという状況でした。

【相談後】
事案の性質に照らし民事調停を申し立てました。
共同の売却のメリットを伝え、もし売らないのであれば過去分を含めて使用料を払うことを求めざるを得ないことを伝え、最終的に共同売却をして平和的に解決に至りました。

【先生のコメント】
独占使用していた親族の方にも共有に至るまでに諸事情があり、言い分を聞きながら平和的に解決をめざす必要がありました。
調停における共同売却の合意の際、実際の売却の際には、仲介業者との連絡、売却条件の調整、引っ越しとの関係での決済タイミングの相談など、依頼者と相手方について多方面においてフォローをすることを約束し、実際に実行することで、平和的解決に至りました。事案によって、相互に利益があることが、相互の利益を最大限にすることもあるので、背景事情から丁寧に解決方法を考えていくことが重要だと考えています。

取扱事例10

• 住民・入居者・買主側

【共有持分の相続】住んでいる不動産（土地建物）について共有物分割請求を受けた→代償金の大幅な減額に成功

【相談前】
親からの相続不動産について、遺言で親族と共有状態になってしまいました。
親族が持分買取業者に持分を売却し、同業者からタイトルの請求を受けました。
今後も住み続け、親から相続した大事な不動産を守りたいものの、代償金が多額すぎて支払えない状況でした。

【相談後】
遺言が無効である、不動産の評価が過大であるなどの主張を尽くし、粘り強い交渉によって、代償金を用意する時間を確保するとともに、代償金の大幅な減額に成功しました。
大切な住居に住み続けられるようになりました。

【先生のコメント】
共有状態になると、共有者間の思惑が異なるため、争いが生じやすいです。請求をされたからと言って、あきらめずにご相談いただければ、請求が不当・過大かどうか判断し、戦略を練ります。
早期に決着をつければいい場合もあれば、この件のように粘り強く戦うことで解決が見えてくることもあります。