不動産・住まいの事例紹介 | 佐藤 公紀弁護士 池田・國松法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

賃貸借契約の立ち退き交渉

依頼者：３０代（男性）

【相談前】
賃貸借契約の賃借人より、オーナーから管理会社を介して、賃貸借契約の更新拒絶通知が届いたとのことで、立退料の請求を含むオーナー・管理会社との交渉について受任いたしました。

【相談後】
賃貸借契約書を確認しつつ、賃借人である依頼者様から具体的に事情をお伺いし、裁判例上、貸主から賃貸借契約を更新拒絶するために必要な「正当の事由」（借地借家法第２８条）が存しないとの判断をいたしました。
そのため、交渉により、具体的な理由を付して立退料を求め、結果的に、依頼者様が納得できる金額での立退料を得ることにより、賃貸借契約の合意解約を締結しました。

【先生のコメント】
「正当の事由」の有無については、裁判例等を踏まえた詳細な検討が必要となります。
また、立退きに応じる意向である場合、立退料の請求金額については、賃貸人側が更新拒絶を撤回しない程度の金額を提示することが重要であり、慎重な判断が要求されると解します。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

賃貸人側の建物明渡し(民事調停)

依頼者：６０代（男性）

【相談前】
土地の利用価値を高めるため、建物明渡しを実現したいとのご相談でした。
ただ、老朽化以外に「正当の事由」(借地借家法第28条)はなく、また、賃借人は、親子3代に渡り当該建物を使用していたことから、感情的にも退去が困難と想定されるケースでした。

【相談後】
訴訟外での話し合いでは困難と早々に判断し、話合いベースで解決を図る民事調停を申立てました。
「正当の事由」の補完要素としての立退料について、具体的な項目を挙げて算出し、また、代替物件を積極的に提案することにより、最終的には金銭面で調整することにより解決しました。

【先生のコメント】
訴訟外の交渉でうまくいかない場合においても、調停等の裁判所(客観的・公平な第三者)の意見を交えることで、感情的な部分が解消され、話合いがスムーズになることが多々あります。
訴訟外の交渉、訴訟、民事調停等の手段を、適切に使い分けることが重要と考えます。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

建物明渡しを目的とした賃料増額請求

依頼者：５０代（女性）

【相談前】
自己所有の建物につき、ご自身で利用するため、賃貸借契約の終了したいとの相談がありました。
しかし、法的に賃貸借契約の終了を求める根拠が存せず、話の持っていき方が難しい事案でした。

【相談後】
通常の解約・更新拒絶では、「正当の事由」の事情に乏しいこと、借家人の意向、急を要するものではなかったことから、解決困難と判断し、まずは賃料増額請求から着手することとしました。
不動産の鑑定を依頼し、相当な賃料を算出した上で、民事調停により、賃料増額請求を求めました。
明け渡しを明示的に求めたものではありませんでしたが、裁判所からも賃料増額が相当であるとの意見をいただいたこと、賃借人にとっても心理的なプレッシャーになったこと等から、立退料等を出さず、退去することを実現しました。

【先生のコメント】
一見遠回りに見える方法でも、効果覿面であることもあります。
急ぎでなければ、真っ当に賃貸借契約の解約・更新拒絶を主張するのではなく、鑑定費用をかけてでもきちんとしたエビデンスを持って賃料増額請求した方が、賃借人の心理的プレッシャーが生まれ、最終的な目的である明け渡しを実現できることもあり、手段選択の重要性を改めて感じました。

取扱事例4

• 境界線

土地の境界につき合意(民事調停)

依頼者：５０代（男性）

【相談前】
親の代から土地の境界につき認識の相違があり、このままでは将来的な不動産価値に影響を及ぼすとのことで、当方の主張する境界での合意を実現するようご相談を受けました。
既に従前の交渉経緯があったので、早期解決のため、民事調停を提起し、協議による解決を模索しました。

【相談後】
民事調停では、お互いに所持する測量図等から境界線を譲らず、なかなか話し合いによる解決は困難と考えられました。
しかし、土地家屋調査士や不動産業者に詳しく事情を聞き、相手方においても境界線を変更する必要があることが判明したことから、当方が一部の費用を負担しつつ、お互いの土地を交換する形で、解決を図ることができました。

【先生のコメント】
境界問題については、測量図と登記簿との比較や土地家屋調査士との連携等、特有の知識や方法をとることになります。そして、何より、隣人とのトラブルであることから、今後のためにも、関係性には十分に配慮して協議する必要があります。
そのため、解決が難しい面もありますが、後世のためにもいつかは解決すべき問題ともいえることから、民事調停の提起をきっかけに、双方が解決に前向きになることは十分にあります。