不動産・住まいの事例紹介 | 根本 智人弁護士 品川高輪総合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【建物明渡請求】【オーナー側】電気料金の不払いがあった賃借人に対する建物明渡請求の事案

依頼者：40代　男性

相談前
・依頼者は、親族所有の不動産（一棟商業ビル）の管理を行っていました。
・依頼者は、キュービクルの維持管理のため、電気料金に電力会社からの請求額に一定額を加算した電気料金の請求を行っていました。
・賃借人は、電気料金を過剰に請求されているとして支払いを拒否しました。

相談後
・電気料金の支払を求める内容証明郵便送付後、訴訟提起をしました。
・結果としては、親族が不動産（一棟商業ビル）を売却したため、訴訟は終了しましたが、賃借人が電気料金の不当利得を主張したのに対して、裁判例等を示して反論し、訴訟を有利に進めることができました。

根本 智人弁護士からのコメント
・キュービクルを用いた一棟商業ビルなどの場合、電力会社からの請求額に賃貸人の裁量で合理的な範囲内のキュービクル維持管理費用等を加算することができます。
・裁判例も多くありますが、そのようなことを知らないテナントはオーナーが過剰請求しているとして電気料金を支払わないトラブルも一定数あります。
・裁判例においては、契約書の電気料金に関する規定の方法も重視されますので、賃貸借契約書の規定も重要です。

取扱事例2

• 建築トラブル

【建築業】【業務委託報酬】下請会社から当初の契約金額を超える高額な報酬額を請求された事案

依頼者：建築業

相談前
・建築業を営む会社が、下請会社との間で請負金額を見積書ベースで合意していたところ、これを超える大幅な請負報酬を請求され、訴訟提起されました。
・下請会社の主張としては、着工日前日に大幅な報酬額増額に当方が応じたとするもの、追加変更工事が多数あったとするものでした。

相談後
・報酬額の合意が主たる争点となったところ、契約締結前・契約締結時・契約締結後の各間接事実について、詳細に主張しました。
・訴訟序盤は裁判所より敗訴ベースで和解勧試されていたところ、尋問において、客観的証拠との整合性をアピールし、それまでの裁判所からの和解案の内容と正反対の、勝訴ベースで和解することができました。

根本 智人弁護士からのコメント
・建築業においては、報酬額をめぐるトラブルが多くあり、客観的な証拠が少ないことが多くあります。
・本件については、解釈は問題となりましたが、請負契約書が存在したことが有利に進行できた要因と思います。
・尋問の前後で裁判所からの和解案の内容が正反対となり、心証が大きく変わった点は比較的珍しい事案かと思います。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

【建物明渡請求】【オーナー側】問題賃借人に対して建物明渡を行った事案

依頼者：不動産オーナー会社

相談前
・依頼者は、一棟マンションを所有する会社であり、そのうちの入居者の１名が昼夜かかわらず大音量で音楽やラジオ・テレビを流しており、他の入居者から苦情が絶えない状況でした。
・依頼者が委託している管理会社から段階的に注意を行い、警察からの注意もあったものの、改善が見られない状況でした。
・法的手続をとるしかない状況となり、管理会社様からご紹介をいただくこととなりました。

相談後
・内容証明郵便とその後の架電による交渉を行いました。問題賃借人は担当弁護士に対してもこれまで同様の対応をしていましたが、粘り強く交渉を続けました。
・他方で、騒音の状況を保存（ＩＣレコーダー、騒音計、その他記録）し、受忍限度を超える騒音の状況があることの証拠化を行いました。
・幸いにして交渉により任意の立退きが実現しました。

根本 智人弁護士からのコメント
・問題賃借人であっても、賃貸借契約を解除することは、解除原因の存在や程度の立証が難しく、容易ではないです。
・本件についても、騒音の状況については詳細に証拠化していき、訴訟に備えました。
・結果としては交渉で立退きとなっていますが、このような証拠化によって訴訟も辞さないという毅然とした対応がとれ、よい解決ができたものと思います。

取扱事例4

• 地代・家賃交渉

【飲食業】【賃料増額請求】オーナーからの賃料増額請求の大部分を減額した事案

依頼者：飲食業

相談前
・飲食業を営む会社が，元所有者から物件を買い受けた不動産会社から，現行賃料を約20％増額する請求をされました。
・もともとの賃貸借契約書が不明確であり，賃貸範囲が不明確である結果，無断で使用していると主張された部分についても新たに賃料の支払いを求められました。

相談後
・元所有者との間の契約の内容を主張・立証し，その他，賃料増額を根拠づける事情の変化がないことを主張・立証しました。
・最終的には，現行賃料を５％を増額することで円満解決し，賃貸範囲も明確化することができました。

根本 智人弁護士からのコメント
・本件の紛争を大きくしてしまったのがもともとの賃貸借契約書が不明確であったためでした。
・契約書のチェックや営業上生ずる諸問題もあったことから，顧問契約も同時に締結し，本件の弁護士費用を抑えて対応しました。
・賃料の額次第では，賃料増減額の案件は弁護士費用がコストとなってしまうこともありますが，このような方法もありうると思います。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

【不動産業】【建物明渡請求】賃料滞納したテナントを退去させ未払賃料を全額回収した事案

依頼者：不動産業

相談前
・不動産業を営む会社から、入居テナントが賃料を約６か月滞納しているとのご相談を受けました。
・会社から賃料を請求しても払わず，営業を続けているとのことでした。

相談後
・ご依頼いただいたのち，賃貸借契約を賃料不払いを理由に解除するとともに，すぐさま訴訟提起を行いました。
・訴訟提起中に，任意の明渡と滞納賃料（明渡日までの遅延損害金を含む。）を全額回収することができました。

根本 智人弁護士からのコメント
・強制的に退去が可能となるまで訴訟～強制執行を考えると，それなりの時間がかかることが想定されます。
・さらなる損害が拡大していくことを防止し，交渉上も有利に話し合いを進めるため，早期に訴訟提起をしたうえで話し合いを行ったことがよい結果につながったと考えられます。

取扱事例6

• 建築トラブル

【建設業】【報酬金請求】元請会社が支払いを拒否した報酬額を回収した事案

依頼者：建設業

相談前
・建築工事の元請会社と下請会社との間では契約書がなく、見積書ベースで工事を行うことが長年続いていました。
・元請会社からこれまでの見積額が過大であったとし、過払であることから、過払金と相殺するため報酬の支払はないと通告を受けました。

相談後
訴訟提起のうえ、元請会社との間での契約（合意）にしたがって施工をしたことを主張・立証し、元請会社からの過払金の請求も排除し、報酬額の支払いを受けることができました。

根本 智人弁護士からのコメント
建設業においては、見積書ベース、口頭ベースで進んでしまうこともよく見受けられます（追加変更工事にはとくに多くみられます。）。
合意内容の立証が相当大変になるため、契約書に残しておくことが重要です（どうしても難しい場合にも、見積書やメールなどの手がかりを残しておく必要があると思います。）。

取扱事例7

• オーナー・売主側

【建物明渡請求】【オーナー側】賃料未払のある問題賃借人を訴訟により退去させた事案

依頼者：不動産オーナー

相談前
・ご相談者様は、一棟のマンションを所有する不動産オーナーであり、そのうちの１部屋の借主が、賃料を度々遅延したり一部支払っていなかったりするだけではなく、近隣の住人に迷惑をかけており、退去させたいと考えご相談に来られました。

相談後
・ご依頼いただき、これまでの賃料遅延や未払の状況をまとめ、未払賃料催告兼契約解除通知の内容証明郵便を発送するとともに、直ちに訴訟提起を行いました。
・借主は未払賃料の一部を支払ったうえ争ってきましたが、訴訟上の和解にて退去をさせることができました。

根本 智人弁護士からのコメント
（１）賃料の支払いに関する立証責任
賃料を支払わない賃借人からは、賃料を払ったはずであると反論されることも少なくありません。
賃料が払われていないことを賃貸人が立証しなければならないのか、賃料を支払ったことを賃借人が立証しなければならないのかは、一般に、後者の賃借人が立証すべきとされています。
しかし、賃料不払の事案は、数か月全く払わない場合もあれば、遅延を繰り返して１か月分不足しているなどの事案もあります。過去に不足している賃料について、オーナーが委託している管理会社などが、熱心でなかったり、記録を残していなかったりすると、賃借人から、催促もされていないし、払っているはずだ（仮に払っていなかったとしても、催促もされておらず、信頼関係破壊まで至らない）、などの余計な争いになることもあります。
賃料の支払についての立証責任が賃借人にあるとはいえ、遅延や不払いがあれば、適切に催促し、その記録を残しておくほうがよいと思われます。

（２）更新料の支払義務
賃料不払いがある事案では、賃貸借契約の更新時期に適切に更新手続が取れていない事案も見られます。
定期借家契約ではない普通賃貸借契約ですと、更新手続をとれていなくとも、賃貸借契約自体は、法定更新（借地借家法26条１項）されます。
その場合に、賃貸借契約書記載の更新料を支払う義務が生じるかも争いになることがあります。更新料を支払う義務が生じていれば、未払賃料同様に、滞納金ということになります。
過去の裁判例も判断が分かれています（東京地裁平成10年3月10日判タ1009号264頁、東京地裁平成9年1月28日判タ942号146頁など）が、当該賃貸借契約書の規定文言が、法定更新の場合にも更新料を支払う義務があると読み込めるかどうかが重要であると思われます。
オーナー側としては、少なくとも賃貸借契約書において、更新料の支払い義務がある契約更新には、法定更新の場合が含まれることを明記しておくとよいと思われます。

（３）退去を確保するための担保規定
裁判上の和解において、賃借人が退去を約束したとしても、実際に退去しなければ、強制執行をしなければならず、手続的・費用的な負担が生じることとなります。
そのため、可及的に賃借人が退去しなければならないと思うように条項化しておくことが考えられ、実務上は、①請求額全額の支払義務を認める、②退去をした場合には、①のうち一部のみ支払えば残額を免除される、という規定とすることがあります。
本件においても、もし退去しなければ、請求額全額を支払わなければならないという担保規定も入れたうえで、無事退去してもらうことができました。