大阪府の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 オフィスビルで事務所を構えていましたが、突然「建物の老朽化による建て替え」を理由に、1年以内の退去を求める通知が届きました。 当初、提示された立退料は「引越し代実費相当額」という極めて低額なものでした。しかし、多額の費用をかけた内装の廃棄による損失が全く考慮されておらず、経営存続の危機に直面し、ご相談いただきました。 【相談後】 弁護士による詳細な損害算定書の提示を受け、法的な「正当事由」の不足を認めました。 その結果、当初提示の40万円から大幅に増額された450万円の立退料で合意することができました。 さらに、不用品の廃棄費用大家負担や原状回復義務の免除も勝ち取り、相談者様は新たな場所で営業を再開させることができました。 【先生のコメント】 テナントの立ち退きは、経営者の人生そのものに関わる重大な問題です。 大家側は「契約期間の満了」や「建替え」を理由に早期退去を迫りますが、事業者が長年築き上げてきた「営業権」や「顧客資産」は法的に保護されるべき財産です。 大家からは低額な補償での立ち退きを求められることも多いですが、低額な補償では事業存続が危険にさらされてしまいます。 本件では適正な補償を勝ち取ることができました。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸経営をしていましたが、賃料未払いとなっていました。 その後管理会社さんに確認してもらうと、賃借人はどこかに夜逃げしたようで、行方不明となっていました。 【相談後】 賃借人の住民票などを調査し、内容証明郵便を送付しましたが、住民票地にも賃借人はいない状況でした。 そこで裁判所の公示送達の方法を利用して建物明渡訴訟の勝訴判決を得て、強制執行、明渡を実現しました。 【先生のコメント】 賃貸経営をしていると、賃借人が突然夜逃げしてしまう場合も少なからず存在します。 その場合には公示送達という手続きを用いて判決を取得することになりますが、この手続きには相当な時間がかかります。 この時間を少しでも少なくするためにはやはり手続きを熟知していることが必須です。 当事務所では豊富な解決実績に基づき、可能な限り早期の明渡しを実現します。

【ご相談内容】相談前 倉庫ガレージを賃貸していましたが２年以上も賃料が未払となっていました。 督促をしても「今は払えないが，もう少ししたら払う」などと言われ続けている状況でした。 相談後 弁護士に依頼して，内容証明郵便で解除通知書を送ったところ，「賃料は直ぐに払う。 荷物も直ぐには出せないが１か月後には明け渡す。それまでの賃料も支払う。と回答がありました。 弁護士からのコメント 賃料がそれほど高額でないことから相手方もまさか弁護士に依頼するとは思っていなかったようです。 弁護士費用は掛かったものの，回収した賃料で十分賄うことができ，新しい賃借人にも 貸せるようになり，速やかに解決することができました。

【ご相談内容】【相談前】 長く商売のために借りていた店舗の立ち退きを求められたとのことです。 相談者としてはできれば居続けたいとのことで、もしも立ち退くのであれば、移転費用をしっかりと請求したいと依頼されました。 【相談後】 裁判で、相談者に明渡の理由がないことを主張し、仮に立ち退く場合の損害（移転費用、休業による損害等）を丁寧に立証しました。 結果として、交渉時の倍以上の立退料を得て、和解ができました。 【弁護士のコメント】 裁判所にどんな資料を出せば有利になるか、何度も相談者と打ち合わせをしました。店舗を実際に見て、業務内容を説明していただき、 移転に何が必要か、休業すればどの程度の損害が出るか、打ち合わせをしました。 資料を揃えていただくのは大変でしたが、結果としては高額の立退料を取得することができました。 事実、証拠の重要性を感じた事案でした。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約に基づき建物の１室を貸していたが、借主は度重なる騒音や迷惑行為を繰り返し、また、精神病に罹患したため精神病院に入院するなどして家賃を数か月滞納しており、今後も支払われる見込みがないことから困っていた。 【相談後】 建物明渡と未払賃料を求めて訴訟提起し、判決を得て、物件の明け渡しを行った。 【先生のコメント】 借主が行方不明となるケースもあります。 賃料の未払いが３ケ月以上となっている場合は、早急に対応することが重要です。まずはご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 建物の敷地が周囲の土地とともに再開発事業の対象となり、建物に入居していた店舗が明渡請求を受けて困っておられました。 また、逆に老朽化した建物に入居している店舗がどうしても立ち退いてくれないで困っているという建物のオーナー会社からの相談もありました。 【相談後】 いずれの事件も立退料の支払が問題となり、明渡請求を受けた事例では、過去の収益などを根拠として廃業を前提とする相場よりは高額の立退料を取得しました。 明渡請求を行った事例では早期に代わりの店舗候補となる建物を用意して提案し、移転料を基本とした低額の立退料で店舗に明渡をしていただきました。 【先生のコメント】 現に営業している店舗の明渡請求の事案はいろんな要素が絡んで解決に至るまでが困難なことが多いのですが、上の事例は当方の対応を明確に示すことで比較的早期の解決ができました。

【ご相談内容】【ご相談内容】 家賃を6か月滞納された大家さんからのご依頼でした。催促をしても無視され続け,やむなく弁護士にご相談にいらっしゃいました。 【結果】 弁護士からの通知にも反応がなかったため,直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。裁判自体は4か月ほどで判決となりましたが,その後も退去に応じなかったため,建物明渡しの強制執行を行い,退去させることができました。 【コメント】 不動産事業に滞納のリスクはつきものです。残念なことに滞納が生じてしまった場合,早急に法的手続きを見据えた対処をし,一日も早く退去を達成するお手伝いをいたします。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者は、賃貸マンションのオーナーでした。賃料が１０か月間にわたり支払われない状況が続いており、自ら賃料を催促しても支払いはされませんでした。 未払い賃料の回収と明渡しを実現したいとのことでご相談いただきました。 【解決の過程と結果】 ご依頼後、未払い賃料の請求と期限までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨の通知書を送付しました。 また、賃借人の父親が連帯保証人になっていましたので、通知書には支払いがない場合は連帯保証人にも請求を行う旨も記載しました。 その後、交渉の結果、ご依頼後１か月で未払い賃料の全額の回収と建物の明渡しが実現しました。 【弁護士からのコメント】 賃料滞納を理由とする明渡しは、交渉では解決が難しく、訴訟提起を行う場合が多いですが、本件は連帯保証人へ請求を行う旨のプレッシャーをかけることにより、交渉による早期に解決できた成功事例となります。

【ご相談内容】【相談前】 相談者様は、賃貸マンションの１階店舗部分で整骨院を経営されていました。 開業して５年程経過し、順調に売上げが伸びていたタイミングで物件のオーナーが代わり、 マンション老朽化などにより建替えの必要があるなどとして、突如として立退を求められました。 常連のお客様の大半は整骨院から徒歩圏内に住まれている方ばかりであったため、 移転することは既存の常連客の大半を失うことを意味していました。 そこで、仮に移転することがやむを得ないのだとしても、 移転後に伴う内装費や売上げ減少分の補填をしてほしいとのご希望で、 当職が物件オーナーとの交渉を行うことになりました。 【相談後】 当職が物件オーナー側と交渉した当初、立退料の提示はなされたものの、 移転費や内装費すら賄えないような低い金額でした。 また、代替テナントの紹介もされましたが、立地や視認性が悪く極めて不向きな物件でした。 しかしながら、近隣の移転先を確保できていたことから、強気に交渉を行い、 早期解決を前提として当初提示額の倍額の立退料の支払いを受けつつ、 円滑に移転をすることができました。

【ご相談内容】広大な空地を長期間にわたり、鉄材、中古自動車等の置場、バラック小屋等により不法占拠された事件で、数十人を被告としてた明渡訴訟で勝訴し、鉄パイプやガスバーナーでの抵抗を受けながら、明渡の強制執行をした事案。