福岡市の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 月額賃料約30万円でテナントに賃貸していた。 オフィスビルを所有しているビルオーナー会社から、テナント賃料の増額を求めているが、増額について賃借人の了承が取れないため賃料増額交渉を行って欲しいという依頼を受けました。 【相談後】 ビルオーナー会社の委任を受けて、テナントに対して賃料増額請求を行い、約30万円であった賃料を約40万円に増額し変更合意に至りました。 【先生のコメント】 周辺の賃料相場より相当安い賃料だったため、周辺賃料の調査を行い、適正な賃料を調査資料とともに提示することで、賃料増額につきテナント側に納得してもらうことができました。 まずは交渉からスタートして、交渉でも増額合意に至らない場合は、賃料増額調停などの手続の検討も行いますので、まずは増額の可能性があるかどうかも含めてご相談ください。

【ご相談内容】【相談内容】 中古で戸建てを購入したところ、家全体にシロアリ被害が存在することが判明し、修繕のためには建て直しに近い費用がかかることが判明しました。 【解決方法】 売主側は「売った時はシロアリ被害はなかった」と主張し、責任を全面的に争っていました。 調査の結果、売主がシロアリを原因としたリフォームを行っていたことが判明し、裁判で１０００万円以上の賠償が認められ、全額回収することができました。

【ご相談内容】【相談前】 個人のアパートオーナーである依頼者が賃貸運営会社に一棟貸しをして転貸してもらっていたところ、賃貸運営会社から賃料の減額を主張され、減額された賃料しか払ってもらえなくなりました。 その依頼者は複数のアパートの賃料の減額を主張されており、月額にすると100万円以上の減収になったことから困って相談に来られました。 【相談後】 当職から、賃貸運営会社に対し、正規の賃料の確認と不足分の賃料の支払を求めて訴訟を提起しました。 そして、当方の主張どおりの賃料額の確認と減額分の差額の支払を得ることができました。 【先生のコメント】 全国展開している賃貸運営会社の中には、賃料の一方的な減額を全国のアパートオーナーに行っているところもあります。 その場合、アパートオーナーが泣き寝入りしてしまうケースも見られます。 しかし、賃料が減額されるべきか否かはアパートの運営状況や周辺地価などで異なり、全国一律的な対応が許されるはずがありません。 今回は、適切な法的対応をとることで、依頼者の権利を守ることができました。

【ご相談内容】【相談前】 先方から依頼を受け、太陽光パネル設置工事を行った。 すると、その工事によって雨漏りが発生したとして訴えられた。 工事にはなんら問題がなく、雨漏りが発生するはずもないので、裁判で勝訴してもらいたい。 【相談後】 訴訟において、依頼者様の施工方法に問題がなかったこと、相手方が主張する雨漏りの機序が不合理であることを主張。 さらに、他の太陽光パネル設置業者に連絡をとり、依頼者様の施工方法に問題がないとの意見を得たほか、一般財団法人建材試験センターで実際に実験をしてもらい、依頼者様の施工方法に問題がなく、雨漏りが生じないという結果も得たので、それらを証拠として提出。 これらが功を奏し、相手方の請求が全部棄却され、勝訴することができた。

【ご相談内容】【相談前】 不動産を売却するに際して、所有する土地の抵当権を抹消してくれと買主に言われているが、抵当権も戦前のものであり、抵当権者も現在は存在しないため、どうしたらいいか。 【相談後】 清算人を選任することによって抵当権設定登記の抹消に成功しています。 【先生のコメント】 既に売買契約を締結し、決済日までに抵当権を抹消しなければならない中で、最も迅速かつ安価に抵当権を抹消する方法を検討した結果、清算人選任手続を経ることで、速やかに抵当権設定登記の抹消登記を完了することに成功しています。 現在では、不動産登記法改正により、休眠担保をより迅速に抹消し得る手続が新設されています。

【ご相談内容】依頼者は、賃貸物件の貸主から賃料増額調停を申し立てられ、私は調停から受任しました。 当方は、不動産鑑定士の先生と連携しながら、不動産鑑定書の適正賃料額をベースに相手に対し反論を行いました。 相手はこちらの提案を受け入れず、訴訟も辞さないという態度でしたが、依頼者が訴訟にはせず調停で解決したいとの希望を持っていたため、こちらから相手が受け入れるぎりぎりの譲歩案を法的観点から検討して提案した結果、相手も折れ、調停で早期解決することができました。

【ご相談内容】【相談前】 賃料の未払いが数か月に及んでいたところ、どうも不特定多数の若者が出入りしているようで困ったことになっているとご相談いただきました。 【相談後】 賃料の滞納が長期間に及んでいたことから、賃貸借契約を債務不履行に基づき解除することは可能だと容易に判断できました。おそらく未払い賃料の回収はおろか、任意の明け渡しも期待できないことが予想されましたので、できるだけ早期に強制執行まで実現することが最重要事項だと判断できました。不特定多数人が出入りしているような事案では、強制執行する段階で占有者が変わっていれば強制執行ができなくなるので、まずは占有移転の仮処分を申し立て占有者を確定しておきます。占有移転禁止の仮処分にでは、占有している者を確定すべく執行官と当該建物を訪れたのですが、その際、明らかに怪しい人物が「自分は留守番だ。」などと適当なことを述べおりましたが、執行官と建物内外をチェックして占有者を無事に確定することができました。こういったタイプの事案では訴状も受けとらないことが通常なので、公示送達や付郵便送達などの準備を進め、可能な限り訴訟期日(第一回口頭弁論期日)が早くなるように進めます。予想通り、被告が訴状を受け取らず、公示送達となり、淡々と強制執行まで行い解決しました。 【弁護士からのコメント】 こういった事案では、可能な限り早く解決して、新たな入居者を見つけることが賃貸人にとって利益が大きいので、強制執行費用が発生するなど一定程度の負担は覚悟のうえ迅速に進めることが重要となります。

【ご相談内容】【相談前】 飲食店経営者の方が２０年以上前から、大家から店舗物件を借りて飲食店を営んでいたのですが、突然、大家の代理人弁護士から賃料を約３倍に増額するとの書面を受け、どうしたらよいかとお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 大家からの賃料増額請求に対して、１円も増額されない結果になりました。 【先生のコメント】 確かに福岡市中央区にある物件であって、人口が多く、賃料の増加が激しい地域であり、また、賃貸借契約締結から２０年以上の期間が経過していることもあり、倍近くまで賃料が増額するのではないかと覚悟しましたが、裁判では、大家側の証拠の不備をつき、こちらの証拠を揃えた上で、法的に賃料増額が認められないという主張を展開することで、１円も増額しないという勝訴判決を得ることができました。 証拠収集や収集証拠の組立て、そしてそれらの証拠に基づく論理的な主張が重要であると痛感した事例です。

【ご相談内容】相談前）賃料を滞納している賃借人がいるので退去してほしい。 相談後）弁護士が介入し交渉で明け渡しを実現しました。 明渡請求についてご相談いただいた場合、アドバイスをしてご自身で対応いただくケースと弁護士が代理人として介入するケースがあり、事案に応じて適切な方法をお勧めします。 弁護士が代理人として介入する場合、交渉・調停・訴訟・強制執行により明渡し実現に向けて活動します。

【ご相談内容】【相談前】 顧問先企業様より、賃借していた物件を明け渡したものの、不明瞭な理由で敷金が返還されないとしてその対応のご相談を受けました。 【相談後】 顧問先企業様とオーナーとの間の賃貸借契約書、敷金に関するオーナー側の書面を分析・検討したところ、敷金の返還を拒絶したことについて正当な理由がないことが明らかになったため、当該敷金を返還することを求める書面の作成支援を行いました。これによって当該書面をオーナーに送付したところ、速やかに敷金が全額返還されました。