不動産・住まいの事例紹介 | 前田 貴史弁護士 弁護士法人富士パートナーズ 富士パートナーズ法律事務所 福岡事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

【テナント・賃料増額交渉】月額賃料30万→40万へ増額合意

依頼者：テナントビル所有会社

【相談前】
月額賃料約30万円でテナントに賃貸していた。
オフィスビルを所有しているビルオーナー会社から、テナント賃料の増額を求めているが、増額について賃借人の了承が取れないため賃料増額交渉を行って欲しいという依頼を受けました。

【相談後】
ビルオーナー会社の委任を受けて、テナントに対して賃料増額請求を行い、約30万円であった賃料を約40万円に増額し変更合意に至りました。

【先生のコメント】
周辺の賃料相場より相当安い賃料だったため、周辺賃料の調査を行い、適正な賃料を調査資料とともに提示することで、賃料増額につきテナント側に納得してもらうことができました。
まずは交渉からスタートして、交渉でも増額合意に至らない場合は、賃料増額調停などの手続の検討も行いますので、まずは増額の可能性があるかどうかも含めてご相談ください。

取扱事例2

• オーナー・売主側

【借地料増額】賃料増額請求→当初の約3倍の地代で合意できたケース

依頼者：宗教法人

【相談前】
土地を多数所有している地主でもある宗教法人(お寺)からのご依頼でした。
相当古くから低額の賃料で土地の賃貸借をしており、固定資産税を支払うとほとんど手残りが出ず、マイナスになりそうな状況でした。
地代を増額したいが、借主は昔からの周辺住民なので自分で言いにくいので、代わりに増額交渉をお願いしたいとのご依頼をいただきました。

【相談後】
弁護士名でお手紙を出し、実際に賃借人とお会いして状況を丁寧にご説明し、現状の地代が実情に合っていないことを理解して頂き、以前の賃料の約３倍の地代で賃借人と円満に合意ができました。

【先生のコメント】
従前からの付き合いの長さや依頼者の立場等により、自分では、地代等の値上げを切り出しにくいというケースが多くあります。
こうした場合には、依頼者に代わって代理人として交渉することがあります。
ただし、今回のようなケースでは、依頼者の立場も踏まえて、相手方との間で丁寧な話し合いを行い、弁護士が離れた後に元の地主と借地人の関係に戻ったときに関係性が悪化しないように交渉するにあたっても工夫をしました。

土地や建物の価値は、経済情勢や国の観光政策等の様々な要因を背景に変動します。ずっと当初契約した地代・家賃のまま継続することが適切でない場合も多々あります。中には、固定資産税等の諸経費を割り込んで赤字賃貸経営になっているケースさえあります。

今回は、お寺のご依頼で周辺の賃借人と円満な関係を維持しつつ地代も値上げしたいというご要望がありましたので、相手方との話し合いも相当気を使って進めました。
そういったご要望についてもできるだけ配慮したいと思っています。

取扱事例3

• 不動産売買契約

【ホテル用地の取得】ホテル開発会社からのご依頼

依頼者：不動産開発会社

【相談前】
ホテル開発会社からの依頼で、ホテル用地としてある土地を取得したいので、地主との契約交渉、土地所有者の代理人弁護士との交渉、周辺地域等との調整も含めて依頼したいとの要望をお受けしました。

【相談後】
権利関係の整理等を経て契約交渉等を行い、用地取得に至ることができました。

【先生のコメント】
弁護士としてはもちろん、不動産賃貸会社の経営も行い、土地や不動産の取得〜売却・投資・開発等まで幅広く対応しています。

弁護士としての法的知識と交渉力に加え、不動産に関する情報・知識・ノウハウを蓄積しているのが強みとなり、用地取得に絡む周辺住民等利害関係者との調整や後にリスクを残さない契約締結を実現することをサポートします。

取扱事例4

• 不動産売買契約

【業務用車両の駐車場用の土地取得】建設会社からのご依頼

依頼者：建設会社

【相談前】
建設会社からのご依頼で、トラックを多数置ける事業用駐車場に利用できる土地を取得したいが、地主や周辺関係者との調整や契約交渉で問題が起きそうで困っているので相談したいとの要望がありました。

【相談後】
土地所有者やその仲介不動産業者等との交渉をバックヤードで補助し、契約書作成と周辺関係者との合意書作成等を行いました。
無事、権利関係の調整・整理等を経て用地取得に至ることができました。

【先生のコメント】
弁護士が最初から前面に出ると、相手が警戒して相手も弁護士を入れる等して紛争化し、かえって思うように事が運ばないことが多々あります。
そうしたことが予想される場合には、代理して交渉するのではなく、相手には見えない形でバックヤードで交渉や契約締結等をサポートすることも多いです。