大阪市北区の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 相談者様は、賃貸マンションの１階店舗部分で整骨院を経営されていました。 開業して５年程経過し、順調に売上げが伸びていたタイミングで物件のオーナーが代わり、 マンション老朽化などにより建替えの必要があるなどとして、突如として立退を求められました。 常連のお客様の大半は整骨院から徒歩圏内に住まれている方ばかりであったため、 移転することは既存の常連客の大半を失うことを意味していました。 そこで、仮に移転することがやむを得ないのだとしても、 移転後に伴う内装費や売上げ減少分の補填をしてほしいとのご希望で、 当職が物件オーナーとの交渉を行うことになりました。 【相談後】 当職が物件オーナー側と交渉した当初、立退料の提示はなされたものの、 移転費や内装費すら賄えないような低い金額でした。 また、代替テナントの紹介もされましたが、立地や視認性が悪く極めて不向きな物件でした。 しかしながら、近隣の移転先を確保できていたことから、強気に交渉を行い、 早期解決を前提として当初提示額の倍額の立退料の支払いを受けつつ、 円滑に移転をすることができました。

【ご相談内容】【相談前】 賃借人が長期間にわたり家賃を滞納し、度重なる催促にも応じず、連絡も取れない状況が続いていました。 依頼者としては、「強く出るとトラブルになるのではないか」「どこまで対応すればよいか分からない」と悩みながら、実効的な対応が取れずにいました。 【相談後】 滞納状況やこれまでの催告履歴を整理し、適切な手続きを踏んだ上で、賃貸借契約の解除および明渡請求訴訟を提起しました。 訴訟の中で、明渡しおよび未払賃料の支払いを求め、裁判所の判断を得た結果、建物の明渡しが実現しました。 【先生のコメント】 家賃滞納が続いている場合でも、適切な手順を踏まなければ明渡しは簡単に認められません。 感情的に対応するのではなく、法的に整理した対応が結果的に近道になるケースが多いです。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。 ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。 【相談後】 ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。 そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。 当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。 最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料が支払われることをもって、合意によって解決することができました。 【里村 格弁護士からのコメント】 立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。 立退料は実際には、そのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。 賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。 弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

【ご相談内容】【経緯】 マンションの１室を貸している貸主様から、賃料を３か月以上滞納しているので何とかしたいというご相談でした。 保証会社も入っていました。 【解決方法】 賃借人が賃料を３か月以上滞納している場合、その他に特別な事情がなければ、裁判をすれば、大抵の場合、賃借人が退去しなければならない旨の判決が出ます。 そのため、依頼を受けた後、すぐに契約解除の通知を送付し、催告期間経過後に裁判を行いました。 そして、賃借人は裁判を欠席したため、1週間後に当方の請求を認容する判決が出ました。 また、賃借人が任意で退去することは期待できないため、判決の確定後に、建物明渡しの強制執行を申立て、最終的に退去を完了させました。

【ご相談内容】広大な空地を長期間にわたり、鉄材、中古自動車等の置場、バラック小屋等により不法占拠された事件で、数十人を被告としてた明渡訴訟で勝訴し、鉄パイプやガスバーナーでの抵抗を受けながら、明渡の強制執行をした事案。

【ご相談内容】マンション経営者からのご相談です。 ある賃借人が、何度も管理会社から口頭で注意しているのに、ゴミ出しルールを守ってくれず、賃貸借契約を解除して追い出したいとご相談にいらっしゃいました。 ゴミ出しルール違反が、賃貸物件の用法違反といえるかについては微妙な問題があるものの、何度も注意しているにもかかわらず、守られないということは信頼関係が破壊されているものといえます。 そこで、口頭での注意だけではなく、賃借人に書面で注意をするよう助言し、３度目の書面で賃貸借契約を解除することとしました。 結果、書面での注意後も何度もゴミ出しルールを守らなかったため、裁判を提起し、賃貸借契約が解除されていることを前提として任意の明渡しの和解を成立させることができました。 マンションの環境が悪いと、本来残ってほしい住人が出て行ってしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。 困った賃借人についても、弁護士にお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約に基づき建物の１室を貸していたが、借主は度重なる騒音や迷惑行為を繰り返し、また、精神病に罹患したため精神病院に入院するなどして家賃を数か月滞納しており、今後も支払われる見込みがないことから困っていた。 【相談後】 建物明渡と未払賃料を求めて訴訟提起し、判決を得て、物件の明け渡しを行った。 【先生のコメント】 借主が行方不明となるケースもあります。 賃料の未払いが３ケ月以上となっている場合は、早急に対応することが重要です。まずはご相談ください。

【ご相談内容】相談前 倉庫ガレージを賃貸していましたが２年以上も賃料が未払となっていました。 督促をしても「今は払えないが，もう少ししたら払う」などと言われ続けている状況でした。 相談後 弁護士に依頼して，内容証明郵便で解除通知書を送ったところ，「賃料は直ぐに払う。 荷物も直ぐには出せないが１か月後には明け渡す。それまでの賃料も支払う。と回答がありました。 弁護士からのコメント 賃料がそれほど高額でないことから相手方もまさか弁護士に依頼するとは思っていなかったようです。 弁護士費用は掛かったものの，回収した賃料で十分賄うことができ，新しい賃借人にも 貸せるようになり，速やかに解決することができました。

【ご相談内容】◇相談 相談者は所有する一戸建てを相手方に賃貸していました。 相手方(賃借人)は自宅として居住していました。 相手方は、相談者から家賃を請求されたら少しの家賃を支払うが、請求がなくなると滞納するという態度だったため、次第に滞納家賃が増えていっていました。 相談者は、このままだと滞納家賃が増えていくと思うので退去してもらいたいと思っていましたが、相手方は遅れながらも家賃を少額だけ支払っていたため、どう対処していいのか困っていました。 ◇受任後 私が相談者からご依頼を受けた後、相手方に対して内容証明郵便を送付して、滞納家賃全額を支払うよう請求しました。 相手方は「支払います」と言いながらも、その場しのぎの対応できちんと支払ってもらえる見込みはありませんでした。 そこで、直ちに相手方に対する建物明け渡しと滞納家賃の支払い求めて訴訟を提起しました。 並行して、相手方との話し合いを続けました。 その結果、訴訟提起から2か月ほどで相手方は任意に退去し、早期の明け渡しを実現することができました。 また、滞納家賃についても分割で支払う旨の合意を取り交わしました。 時間はかかりましたが、その後、全額回収することができました。 ◇本件のポイント 家賃は日々発生するものですので、早期に対応しなければ、滞納家賃という損失が日々増加していくことになります。 賃借人と連帯保証人に請求できるとしても、滞納の金額が大きくなってくると回収が難しくなる可能性は高くなります。 弁護士に依頼すると弁護士費用が必要になりますが、早急に退去を実現できれば、損失の拡大を防止することができますので、早目に弁護士に相談や依頼されることをお勧めします。