東京都の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は、所有する不動産を賃借人に賃貸していました。 ところが、賃借人はいつしか賃料を支払わなくなり、催促しても連絡がつかなくなってしまいました。 【相談後】 長期間の家賃滞納があったため、すぐに訴訟を提起し、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除するとともに建物明渡を求めました。 裁判は、当方の主張が全面的に認められ、勝訴判決が確定しました。 そのため、すみやかに建物明渡の強制執行の申立てをしました。 執行官とともに貸室を訪れたところ、賃借人はおらず、若干の残置物があるだけの状態でした。 強制執行手続きのなかで、残置物を適宜処理し、依頼者は貸室を取り戻すことができました。 【弁護士からのコメント】 家賃を滞納した賃借人が居座ってしまうと、賃貸人は、家賃収入も得られず、貸室を第三者に貸すこともできなくなってしまいます。 賃借人を速やかに退去させ、また賃貸に出せるようにするためには、速やかに訴訟を進める必要があります。 家賃滞納でお困りの賃貸人は、ぜひお早めに弁護士に相談することをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者様は、収益用の建物を所有する賃貸人の女性です。 ご依頼者様は、事業を営む方との間で、期間を2年間とする普通賃貸借契約を締結し、建物を事業を営む賃借人に貸しておりました。 契約の更新時に不動産仲介会社に依頼し、契約更新と賃貸借契約の終了に関して合意をしたのですが、合意内容に不備があり、賃貸借契約の終了時期になり、賃借人から合意内容の不備を理由に、賃貸借契約が終了していないとして、建物からの退去を拒否されてしまい、途方にくれていたところ、当事務所にご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 相談後、当事務所は直ちにご依頼者と委任契約を締結し、賃借人と交渉を開始し、当事務所の弁護士が、現地調査の結果をまとめた資料や過去の裁判例を引用し、不備のある合意書の解釈に関して、賃借人の主張が法的に認められないことを丁寧に説明し、最終的には、金銭的負担なしに、数年後に賃貸借契約を終了させる旨の和解を成立させることができました。 【先生のコメント】 本件は、賃貸借契約を更新する際に、関わった不動産仲介業者のミスで、賃貸借契約の終了が円滑に進められなかったという典型的ではない建物の明渡請求事案です。 ご依頼者様は、自身が頼んだ不動産仲介業者がミスをしてしまった手前、なかなか賃借人に対して、強気に交渉することができず、建物を満足に利用することができない状態でした。 今回の件では、不動産事件に明るい当事務所の弁護士がご依頼者様の賃貸借契約の内容、不備のある合意書の内容、これまでの賃貸借契約における当事者の関係性や借地周辺の現地調査をし、そこから想定される事実関係や証拠を整理し、的確に主張・立証したことがご依頼者様に大きな利益をもたらしたと思われます。　 ご依頼者様も、不動産事件に明るく、フットワークの良い当事務所の弁護士にご依頼できたことを喜んでおられました。

【ご相談内容】相談前 マンションの１室を賃貸に出していたところ、賃借人が４か月分の賃料を支払わないと相談に来られました。 相談後 内容証明郵便を発送、督促しましたが、支払えないとのことだったので、建物明渡訴訟を提訴、判決を得て、強制執行により、賃借人を退去させました。未払賃料は連帯保証人と分割弁済の合意をし、時間はかかりましたが、回収することができました。 弁護士からのコメント こういった事例だと未払賃料の回収は困難であるのが通常ですが、無事回収できてよかったと思います。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者が、私の元へご相談に来られたのは新築家屋の引渡しを受けてから10年以上経過してからでした。 ご相談の内容は、念願のご自宅を新築したものの、引渡し後から柱の本数や太さが注文と違う事など、新築家屋に注文と違うところが多々あるため、方々の弁護士に相談し、依頼もしたが、請負業者側から跳ねつけられ続けてきたけれども、念願の新築だったのに注文と違う建物を作られてしまったことにどうしても納得がいかない、とのことでした。 【相談後】 最初に相談を伺った際には、注文と違う点があったとしてもすでに瑕疵担保責任(改正後民法では「契約内容不適合責任」)の期間制限を超えており請求は困難だろうと考えました。 しかし、それでも協力して下さる建築士の先生を探して、ともにご自宅を拝見させていただくと、確かに設計図面と違っているところが多々あることがわかりました。さらに重大な耐火上の設備を欠く建築基準法違反があることが判明しました。 そこで、引渡しからすでに10年以上経過していることから、多くの点について瑕疵担保責任の追及は困難だとしても、耐火上の問題は、最高裁が請負業者に不法行為責任を認めた「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」に当たると考え、訴訟を提起し、請負業者の責任を追及しました。結果として、裁判所も耐火上の問題が最高裁の言う瑕疵に当たるとの考えを示し、請負業者が賠償金を支払う形で和解が成立し、賠償金をえることができました。 【コメント】 本件は、引渡しから10年以上経過しており、注文と違う点について請負業者の責任を追及することは通常は困難な事例でした。しかしながら、協力して下さった建築士の先生が何度も現地に足を運んでくださり問題点を発見して下さったことから何とか賠償金を得ることができました。 引渡しを受けた新築のご自宅に注文と違うのではないか、などのご疑問がある場合には、是非早めにご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 家賃の滞納が重なった賃借人に対し、管理会社から退去を求めるも、音信不通のため、当事務所にご相談 【相談後】 賃借人に賃貸借契約解除の通知書を送るとともに、保証人に対しても、未払賃料等の支払いを求める通知を送った結果、保証人から賃借人に連絡が行き、早期の退去に至りました。 【先生のコメント】 保証人から賃借人に連絡が行き、保証人が任意での退去を促したことが、早期の退去・解決に至ったものだと思います。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者様は、マンション投資を行っている不動産のオーナーさんした。賃料が2か月間にわたり支払われていない状況が続いており、自ら賃料を督促しても支払われないために、未払いの賃料回収及び明渡しを実現したいとのことでご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 私が介入した後、交渉では明渡しは叶いませんでしたが、訴訟において明渡しが認められそうな情勢となったことから、相手方が和解に応じて一定の猶予期間を設ける代わりに任意の明け渡しに応じさせることが実現できました。また、未払いの賃料も大部分を回収することができました。 【先生のコメント】 交渉では明渡しをさせることはできませんでしたが、相手方が訴訟提起により判決が出て執行官による引き渡しとなった場合の損害と天秤にかけてくれたことにより、明渡しに応じさせることが実現できた事案だと思います。

【ご相談内容】【相談前】 建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。 Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。 ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。 Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。 しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。 【相談後】 当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。 通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。 しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。 そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。 訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。 裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。 さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。 その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。 【先生のコメント】 今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。 賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。 また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。 今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。 このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。

【ご相談内容】【相談前】 アパートを所有している貸主の方からのご相談。賃料の滞納が６か月以上溜まっているため、部屋を明け渡してもらいたいとのことで、明渡請求の依頼を受けました。 【相談後】 受任後すみやかに借主に通知を送りましたが返答がなかったため、訴訟を提起しました。それでも何の返答もなかったので、強制執行の手続を進めていたところ、借主が自ら退去しました。 本件のように借主が無視をする場合にはすみやかに法的措置をとる必要があります。そうすることで、滞納賃料などの損失が最小限に抑えられる可能性があります。

【ご相談内容】成年後見が開始している女性の賃貸している一軒家で長期間の賃料不払いが発生したため、成年後見人の依頼を受け建物明渡及び未払賃料の支払いを求めて提訴。これに先立ち、ブルーマップで居住者名の変遷があったため、占有移転禁止の仮処分を行った。訴訟では同居の親族を連帯保証人とした和解が成立。強制立ち退き寸前まで行ったものの、代理人である弊職の説得により物件の任意明渡しが完了した。

【ご相談内容】【相談内容】 テナントのオーナーからの要求に対応してほしい 【対応】 テナントのオーナーから、日常的に賃料の催促や店舗の営業態様に対する要求が続いていたことから、オーナーに対して内容証明郵便を送り、当職が窓口となって対応しました。 また、最終的に賃貸借契約を解約して撤退することになりましたが、その際の原状回復に関する交渉等も行いました。 【先生のコメント】 テナント契約に関するトラブルに、契約書や判例を踏まえて適切に対応いたします（賃貸人側・賃借人側どちらも）。ぜひご相談ください。