東京都の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は、所有する不動産を賃借人に賃貸していました。 ところが、賃借人はいつしか賃料を支払わなくなり、催促しても連絡がつかなくなってしまいました。 【相談後】 長期間の家賃滞納があったため、すぐに訴訟を提起し、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除するとともに建物明渡を求めました。 裁判は、当方の主張が全面的に認められ、勝訴判決が確定しました。 そのため、すみやかに建物明渡の強制執行の申立てをしました。 執行官とともに貸室を訪れたところ、賃借人はおらず、若干の残置物があるだけの状態でした。 強制執行手続きのなかで、残置物を適宜処理し、依頼者は貸室を取り戻すことができました。 【弁護士からのコメント】 家賃を滞納した賃借人が居座ってしまうと、賃貸人は、家賃収入も得られず、貸室を第三者に貸すこともできなくなってしまいます。 賃借人を速やかに退去させ、また賃貸に出せるようにするためには、速やかに訴訟を進める必要があります。 家賃滞納でお困りの賃貸人は、ぜひお早めに弁護士に相談することをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者が、私の元へご相談に来られたのは新築家屋の引渡しを受けてから10年以上経過してからでした。 ご相談の内容は、念願のご自宅を新築したものの、引渡し後から柱の本数や太さが注文と違う事など、新築家屋に注文と違うところが多々あるため、方々の弁護士に相談し、依頼もしたが、請負業者側から跳ねつけられ続けてきたけれども、念願の新築だったのに注文と違う建物を作られてしまったことにどうしても納得がいかない、とのことでした。 【相談後】 最初に相談を伺った際には、注文と違う点があったとしてもすでに瑕疵担保責任(改正後民法では「契約内容不適合責任」)の期間制限を超えており請求は困難だろうと考えました。 しかし、それでも協力して下さる建築士の先生を探して、ともにご自宅を拝見させていただくと、確かに設計図面と違っているところが多々あることがわかりました。さらに重大な耐火上の設備を欠く建築基準法違反があることが判明しました。 そこで、引渡しからすでに10年以上経過していることから、多くの点について瑕疵担保責任の追及は困難だとしても、耐火上の問題は、最高裁が請負業者に不法行為責任を認めた「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」に当たると考え、訴訟を提起し、請負業者の責任を追及しました。結果として、裁判所も耐火上の問題が最高裁の言う瑕疵に当たるとの考えを示し、請負業者が賠償金を支払う形で和解が成立し、賠償金をえることができました。 【コメント】 本件は、引渡しから10年以上経過しており、注文と違う点について請負業者の責任を追及することは通常は困難な事例でした。しかしながら、協力して下さった建築士の先生が何度も現地に足を運んでくださり問題点を発見して下さったことから何とか賠償金を得ることができました。 引渡しを受けた新築のご自宅に注文と違うのではないか、などのご疑問がある場合には、是非早めにご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 相談者の父親が死亡し,相談者は賃貸物件を相続することになりました。 ところが,その物件には3年間賃料を支払っていない住人がいることが判明し,なんとかして出て行ってもらいたいとして相談に来られました。 【相談後】 立ち退きは通常裁判が必須です。裁判を経ないと強制的に追い出すことはできません。 本件では,依頼後すぐに賃借人を事務所に呼び出し,どんな人かを確認してみました。すると,私の言うことを素直に聞く雰囲気をおもちで,その場で立ち退きスケジュールを一緒に決めてサインをさせることにも成功しました。 その後は定期的に賃借人と面談を行い,立ち退き当日までに室内を全て空にさせ,任意で引っ越しをさせることに成功しました。 結果的に裁判を行うことで生じる100万円近い費用もかけずに済みました。 【コメント】 賃借人は借地借家法によって手厚く保護されています。 そんな賃借人と戦うには法律を知り尽くした弁護士の力が不可欠です。 賃料未払いでお困りの際にはどうぞお気軽にご連絡ください。

【ご相談内容】賃貸人からオフィスの賃料増額請求を受けた会社から、対応についてご相談頂きました。 その会社は、入居以来、更新のたびに賃貸人から増額の要求があり、その都度、交渉しつつも一定の値上げに応じていました。 しかし、オフィスが広いため、面積当たりの単価が少し増額しただけでも影響が大きいことから、増額を拒否したところ、賃貸人が書面で正式な賃料増額請求を行ったという事案です。 賃貸借契約書を確認するとともに、直近賃料が合意された時点と合意の経緯、公租公課・土地建物価格の変動、周辺相場などを調査する等、材料を揃えた上で賃貸人側と交渉した結果、増額請求が撤回され、据え置きで契約更新の合意をすることができました。 このケースでは賃料増額請求を受けた側からのご相談でしたが、オーナー側から賃料増額請求をしたいとのご依頼を受けて対応するケースもあります。 いずれのケースでも、対応にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 管理組合が総会決議を経て、巨額の費用をかけて大手管理会社の提案する工事を行いましたが、その工事の必要性・緊急性の説明に大きな誤りと虚偽があったことが判明し、理事長から相談を受けました。 また、真に必要な工事も行われましたが、後から施工不良が判明しました。 【相談後】 数年に及ぶ訴訟の中で、多くの議事録、入管記録等の精査、現地調査、工事関連会社へのヒアリングなどを重ね、理事長とも二人三脚で主張を組み立てていきました。 最終的に大手管理会社の説明に関する不正が真にある証拠を固めました。 また、施工不良についても、確実に立証できる証拠を提出し、満額の請求が可能になりました。 【先生のコメント】 工事が必要であるという説明が意図的な誤りであることを証明するためには、工事の専門的知識が必要不可欠でした。 説明があっているのか、まちがっているのか、一部だけ誤っているのかということの峻別に専門知識が必要です。また、その知識の上で、各専門業者への地道なヒアリングを行う必要があり、多くの関係者の協力が必要でした。 最終的には、大手管理会社が判決によるリスク（不正発覚等）を恐れ、裁判官の説得も含め多くの和解金をもたらすことができました。 判決による社会的影響も考えましたが、理事会は多くのマンション区分所有者の利益を考え、和解での解決を選択しました。 内部での意思の調整も必須であり、骨を折りつつ、やりがいのある事件でした。

【ご相談内容】【ご相談の状況】 知人に少額で建物を貸していました。 ですが、土地の有効活用のため、古い建物を取り壊し、新しい建物を建てたいと考えていますが、退去してもらえません。 【結果】 裁判を起こし、立ち退き費用を払うことで退去してもらうことができました。 【コメント】 賃貸人から賃借人に対して明け渡しを求めること簡単ではありませんが、和解をすることによって、円満に解決することができました。 このケースでは、賃貸人(ご依頼者様)は、賃借人に明け渡してもらうことで土地の有効活用ができ、賃借人は立ち退き費用をもとに新たな場所で事業を展開し、いまや全国的にも有名な方となっています。 私が弁護士になって初めて担当した事件で、かつ双方が納得できる結果となった事件でした。 弁護士は、ご依頼者様の利益を最優先に考えますが、対立していた相手にも感謝されるなど、弁護士としてのやりがいを感じた思い出深い案件です。

【ご相談内容】依頼者様は店舗物件を賃借し、飲食店を営んでいましたが、物件の所有者が変更となり、突如開発のために立ち退きを求められていました。 当初は、依頼者様自身が対応していましたが、依頼者様側の弱点を突かれるなどし、様々な合意書の調印を求められていました。いくつか調印してしまった合意書もあり、徐々に不安になられたようで、ご相談をいただくに至りました。 私の方で、立退き交渉において不利になる合意書かどうか検討したところ、不利になる合意書も含まれていました。 また、所有者が提示する立退料も不当に低額なものでした。そのため直ぐに私が代理人として入ることとなりました。 私が代理人に就いた後は、所有者側にも弁護士がつき交渉を開始しました。 所有者側からは不動産鑑定士作成の立退料に関する鑑定書等が提出されましたが、私が連携する不動産鑑定士と協議したところ、その鑑定書もまだまだ低額と評価できるものでした。 そこで、こちらにおいても鑑定書を準備し、相手方弁護士と協議を重ねたところ、最終的にはこちらの主張額に近い金額（相手方の鑑定額の倍近い額）にて和解することとなりました。

【ご相談内容】【相談前】 ある日、自宅の庭に生えている木の枝を、隣人が勝手に切っているのを依頼者の妻が目撃しました。 どうやら、枝が塀を超えてしまっていたので隣人が都度切っていたようです。 隣人の言い分もわかりますが、勝手に切られるのは納得がいかなかったようです。 ただ、あまり隣人と揉めたくなかったので、どのように対処すべきか弁護士に相談しようと考え、相談にきました。 依頼者からは、以前別件（労働トラブル）で依頼を受けたこともあり、改めて本件について相談を受けました。 【相談後】 （依頼者本人談） 法律上では「（隣人は）飛び出した根を勝手に切ることは問題ないが、枝は勝手に切ってはならない」ルールがあることを教えてもらいました。 そこで、弁護士さんに依頼して隣人に注意してもらおうと思いました。 ところが、弁護士さんから、「隣人トラブルで弁護士が迂闊に入らない方が良いです、弁護士が入るとかえって隣人の感情を逆なですることになります。本件のケースでは、隣人の方は単に法律のルールを知らないだけで揉める意思はないとみえます。 むしろ、当事者同士で腹を割って話した方が良いと思いますよ」と助言をいただきました。隣人とちゃんと話した結果、隣人からは「悪気はなかった」と謝罪を受けました。 今後は、枝が飛び出した際は報告してくれることになりました。 法律トラブルは、場合によっては弁護士が介入しない方が解決しやすい場合もあることが分かりました。 適切なアドバイスをしていただきありがとうございます。 また、相談させていただきます。

【ご相談内容】【相談前】 長年、ビルのテナントとして電器店を営んでいた依頼者様が、店舗の移転に伴い、賃貸借契約を解消したところ、貸主から敷金の返還を拒否されたため、相談にいらっしゃいました。 賃貸借の期間が長期にわたっていたことから、元の貸主がお亡くなりになり、事情を知らない相続人が貸主となっていたため、敷金の差入れについて承知していないと争ってきました。 【相談後】 任意の交渉では埒が明かなかったため、早速訴訟を提起しました。 幸い、依頼者様が古い資料をきちんと残して頂いていたこともあり、敷金の差入れの事実をしっかりと立証することができ、敷金ほぼ全額を支払ってもらう形での和解を成立させることができました。

【ご相談内容】長年借りてきた事業用の建物・駐車場について、解約を進めたいのに貸主との調整が進まず、契約関係が宙に浮いた不安定な状態が続いていました。さらに、その最中に貸主側から賃料の増額請求まで届き、「解約もできず、値上げにも応じなければならないのか」と板挟みの状態でご相談に来られました。 当事務所は会社側の代理人として、まず解約の合意を安定的に成立させることに注力。あわせて、賃料増額請求については、これまでの更新の経緯や解約合意の内容、経済事情に大きな変動がないことなどを法的に整理し、「増額は認められない」と反論しました。そのうえで、早期解決の観点から駐車場部分の増額には一部応じるという現実的な提案を行い、紛争化を避けながら決着させました。 賃貸借の解約・賃料交渉は、契約書の文言と交渉の進め方で結果が大きく変わります。貸主・借主どちらの立場でも、「話がこじれてきた」と感じたら、早めにご相談ください。