大阪市の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 建物の建築を請け負い、完成して引き渡したところ、水漏れによる瑕疵があるということで瑕疵の修補・損害賠償請求を受けたというご相談です。 建築物自体に瑕疵はないと判断し、相手方と争いたいという依頼者さまのご意向に沿って交渉をおこないました。 【相談後】 建築瑕疵に基づいた水漏れではないということを明らかにし、請求棄却判決を得ることができました。 建築瑕疵の問題はさまざまであり、今回の事例のほかにもご依頼をお受けしたことがありますが、今回のように請求棄却になる場合もあれば賠償金が減額される場合もあります。 状況に応じてできる限りの対応をし、依頼者さまのご希望に沿った解決へ導けるよう手段を尽くします。

【ご相談内容】【経緯】 マンションの１室を貸している貸主様から、賃料を３か月以上滞納しているので何とかしたいというご相談でした。 保証会社も入っていました。 【解決方法】 賃借人が賃料を３か月以上滞納している場合、その他に特別な事情がなければ、裁判をすれば、大抵の場合、賃借人が退去しなければならない旨の判決が出ます。 そのため、依頼を受けた後、すぐに契約解除の通知を送付し、催告期間経過後に裁判を行いました。 そして、賃借人は裁判を欠席したため、1週間後に当方の請求を認容する判決が出ました。 また、賃借人が任意で退去することは期待できないため、判決の確定後に、建物明渡しの強制執行を申立て、最終的に退去を完了させました。

【ご相談内容】【相談前】 高額な土地を親族間で共有していた。 一部の親族だけがその土地から利益を得ており、依頼者は土地の共有持分を有しているものの、そこから何ら利益を得られていないという不公平な状況だった。 【相談後】 土地から利益を得ている共有者に持分の買取りを打診したところ、断られたため、土地共有物分割訴訟を提起。 相手方は土地の買取りを画策したが、資金を準備できず、最終的に当方の希望どおり競売を命じる判決にて終結。 その後、強制競売手続（執行）も担当。 【先生のコメント】 不動産の共有者であるにもかかわらず、一部の人間だけが利益を得ているというのはおかしいですし、このままの状態で相続が始まればそれこそより複雑な共有関係が生じてしまい、収拾がつかなくなるところでした。 まだ手がつけられる内にご相談いただいてよかったです。

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】マンションの大家さんからのご依頼です。マンションを借りていた人が，転居先も伝えずにマンションを出ていき，マンションが長期間空き家になっていました。マンションの中には，家電や洋服などが大量に残されていました。 当然，家賃も支払っていただいていません。勝手に入居している方の家電などを処分することもできないので，大家さんと相談して，マンションの明け渡しの裁判と，明渡の強制執行を行い，マンションの明渡ができました（今は，このマンションを別の方に貸すことができています。）。マンションの中は，長期間人が住んでいないため，とても汚くなっていて，マンションの中を綺麗にするのに，お金がかかってしました。そのため，なるべく早めに明渡を行うべきだという思いを強くしました。

【ご相談内容】【相談前】 老朽化した共同住宅につき、依頼者（賃貸人）は個別に立ち退き交渉を進めていたが、一室のみ、賃借人が立ち退きを拒んでおり、賃貸人が立ち退き料の支払いを提案しても交渉に応じなかった。 【相談後】 対象の建物はかなり老朽化が進んでおり、更新拒絶の正当事由が認められる可能性が十分にある案件であった。 そこで、弁護士で受任後、訴訟提起を行い、更新拒絶の正当事由を具体的に主張立証し、最終的に賃借人に妥当な金額の立ち退き料の支払いを行うことを前提として、賃借人が建物から退去する立ち退く内容の和解が成立した。 訴訟提起をすることになったものの、依頼者にとっては、賃借人全員の立ち退きを実現することができ、経済的に合理的な解決を実現することができた。

【ご相談内容】【相談前】 賃借人が長期間にわたり家賃を滞納し、度重なる催促にも応じず、連絡も取れない状況が続いていました。 依頼者としては、「強く出るとトラブルになるのではないか」「どこまで対応すればよいか分からない」と悩みながら、実効的な対応が取れずにいました。 【相談後】 滞納状況やこれまでの催告履歴を整理し、適切な手続きを踏んだ上で、賃貸借契約の解除および明渡請求訴訟を提起しました。 訴訟の中で、明渡しおよび未払賃料の支払いを求め、裁判所の判断を得た結果、建物の明渡しが実現しました。 【先生のコメント】 家賃滞納が続いている場合でも、適切な手順を踏まなければ明渡しは簡単に認められません。 感情的に対応するのではなく、法的に整理した対応が結果的に近道になるケースが多いです。

【ご相談内容】【ご相談内容】 家賃を6か月滞納された大家さんからのご依頼でした。催促をしても無視され続け,やむなく弁護士にご相談にいらっしゃいました。 【結果】 弁護士からの通知にも反応がなかったため,直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。裁判自体は4か月ほどで判決となりましたが,その後も退去に応じなかったため,建物明渡しの強制執行を行い,退去させることができました。 【コメント】 不動産事業に滞納のリスクはつきものです。残念なことに滞納が生じてしまった場合,早急に法的手続きを見据えた対処をし,一日も早く退去を達成するお手伝いをいたします。

【ご相談内容】◇相談 相談者は所有する一戸建てを相手方に賃貸していました。 相手方(賃借人)は自宅として居住していました。 相手方は、相談者から家賃を請求されたら少しの家賃を支払うが、請求がなくなると滞納するという態度だったため、次第に滞納家賃が増えていっていました。 相談者は、このままだと滞納家賃が増えていくと思うので退去してもらいたいと思っていましたが、相手方は遅れながらも家賃を少額だけ支払っていたため、どう対処していいのか困っていました。 ◇受任後 私が相談者からご依頼を受けた後、相手方に対して内容証明郵便を送付して、滞納家賃全額を支払うよう請求しました。 相手方は「支払います」と言いながらも、その場しのぎの対応できちんと支払ってもらえる見込みはありませんでした。 そこで、直ちに相手方に対する建物明け渡しと滞納家賃の支払い求めて訴訟を提起しました。 並行して、相手方との話し合いを続けました。 その結果、訴訟提起から2か月ほどで相手方は任意に退去し、早期の明け渡しを実現することができました。 また、滞納家賃についても分割で支払う旨の合意を取り交わしました。 時間はかかりましたが、その後、全額回収することができました。 ◇本件のポイント 家賃は日々発生するものですので、早期に対応しなければ、滞納家賃という損失が日々増加していくことになります。 賃借人と連帯保証人に請求できるとしても、滞納の金額が大きくなってくると回収が難しくなる可能性は高くなります。 弁護士に依頼すると弁護士費用が必要になりますが、早急に退去を実現できれば、損失の拡大を防止することができますので、早目に弁護士に相談や依頼されることをお勧めします。