大阪市の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】ご相談者の配偶者が亡くなり、その所有不動産（賃貸中のマンション1棟（全20戸程度）及び底地）を相続したご相談者が、高齢のために同不動産の管理を続けることが出来なくなったため、同不動産を賃貸借契約付きで売却することになった。 買主の連れてきた仲介不動産会社が作成した不動産売買契約書は、不動産の所有権移転だけでなく、賃貸人たる地位の移転や賃料の精算等に関する特約条項を多く定めていたため、ご相談者にはよく理解できないものとなっていた。 当事務所において、同契約書のリーガル・チェック業務を受任し、同契約書の内容を確認したうえで、同契約書の内容を分かりやすくご相談者にご説明するとともに、ご相談者に不利な内容を含む条項の変更を助言した。 同助言を受けて、ご相談者が自身で不動産業者と交渉を行い、当事務所の助言通りに条項内容を変更したうえで、不動産売買契約が成立した。

【ご相談内容】法人がオフィスや店舗を退去する際、想定外に高額な原状回復費用を請求され、途方に暮れるケースは少なくありません。 そのような場合、まずは賃貸借契約書の条項、物件の経年劣化、そして賃貸人側が提示する工事内容の妥当性を徹底的に精査します。賃貸人と粘り強く交渉し、当初の請求額を半額にまで減額した上で和解を成立させた実績もあります。 法外な費用の支払いに応じる前に、まずはお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 オフィスビルで事務所を構えていましたが、突然「建物の老朽化による建て替え」を理由に、1年以内の退去を求める通知が届きました。 当初、提示された立退料は「引越し代実費相当額」という極めて低額なものでした。しかし、多額の費用をかけた内装の廃棄による損失が全く考慮されておらず、経営存続の危機に直面し、ご相談いただきました。 【相談後】 弁護士による詳細な損害算定書の提示を受け、法的な「正当事由」の不足を認めました。 その結果、当初提示の40万円から大幅に増額された450万円の立退料で合意することができました。 さらに、不用品の廃棄費用大家負担や原状回復義務の免除も勝ち取り、相談者様は新たな場所で営業を再開させることができました。 【先生のコメント】 テナントの立ち退きは、経営者の人生そのものに関わる重大な問題です。 大家側は「契約期間の満了」や「建替え」を理由に早期退去を迫りますが、事業者が長年築き上げてきた「営業権」や「顧客資産」は法的に保護されるべき財産です。 大家からは低額な補償での立ち退きを求められることも多いですが、低額な補償では事業存続が危険にさらされてしまいます。 本件では適正な補償を勝ち取ることができました。

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】【相談前】 マンションの外壁タイルに割れや浮きなどの故障が多数見受けられたため、マンション管理組合において専門業者による詳細な調査を行ったところ施工当時の不備が明らかとなったことから、施工会社に対して補修を求めたが認めてもらえず困っていた。 【相談後】 任意の交渉での解決は困難であると判断し、売主と施工会社に対して、民事調停の申し立てを行い、調停による紛争解決を試みた。 最終的に、タイル補修に要する費用の一定割合を相手方が負担する内容での和解が成立した。 【先生のコメント】 マンションの外壁タイルに関しては、施工当時の不備が散見されることも多数あり、トラブルが生じやすいかと思います。 紛争解決には専門的な知見を要しますので、まずはご相談頂ければと思います。

【ご相談内容】【相談前】 推定建築価格1500万円未満の木造3階建て建売住宅で、建築後9年（購入後6年）頃から、1階柱、3階床下などにシロアリの発生が確認され、度々防除作業を行ったのですが、シロアリの発生が止まないということで、相談に来られました。 【相談後】 一級建築士に調査して貰ったところ、外壁仕上げ材に必要な防水措置が講じられておらず、これにより生じた漏水が木材の腐朽やシロアリ食害の原因となっていることが分かったほか、建物に耐力壁の不足等の強度不足が見られることも分かりました。 売買契約書には瑕疵担保責任の存続期間を短縮する条項がなく、10年間追及が可能でしたので、9年目に請求し、訴訟になりましたが、最低限の補修工事が可能な約3割の解決金の支払いを受ける和解ができました。 解決金で工事をして、無事に暮らしておられます。 【先生のコメント】 瑕疵担保責任の存続期間が民法の一般原則どおりで行ける、建売業者が経営体力のある形で存続していたという幸運に恵まれた事案です。 解決に要した時間は、訴訟提起後1年余りで、かなり短い部類です。

【ご相談内容】◇相談 相談者は所有する一戸建てを相手方に賃貸していました。 相手方(賃借人)は自宅として居住していました。 相手方は、相談者から家賃を請求されたら少しの家賃を支払うが、請求がなくなると滞納するという態度だったため、次第に滞納家賃が増えていっていました。 相談者は、このままだと滞納家賃が増えていくと思うので退去してもらいたいと思っていましたが、相手方は遅れながらも家賃を少額だけ支払っていたため、どう対処していいのか困っていました。 ◇受任後 私が相談者からご依頼を受けた後、相手方に対して内容証明郵便を送付して、滞納家賃全額を支払うよう請求しました。 相手方は「支払います」と言いながらも、その場しのぎの対応できちんと支払ってもらえる見込みはありませんでした。 そこで、直ちに相手方に対する建物明け渡しと滞納家賃の支払い求めて訴訟を提起しました。 並行して、相手方との話し合いを続けました。 その結果、訴訟提起から2か月ほどで相手方は任意に退去し、早期の明け渡しを実現することができました。 また、滞納家賃についても分割で支払う旨の合意を取り交わしました。 時間はかかりましたが、その後、全額回収することができました。 ◇本件のポイント 家賃は日々発生するものですので、早期に対応しなければ、滞納家賃という損失が日々増加していくことになります。 賃借人と連帯保証人に請求できるとしても、滞納の金額が大きくなってくると回収が難しくなる可能性は高くなります。 弁護士に依頼すると弁護士費用が必要になりますが、早急に退去を実現できれば、損失の拡大を防止することができますので、早目に弁護士に相談や依頼されることをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 賃借人が長期間にわたり家賃を滞納し、度重なる催促にも応じず、連絡も取れない状況が続いていました。 依頼者としては、「強く出るとトラブルになるのではないか」「どこまで対応すればよいか分からない」と悩みながら、実効的な対応が取れずにいました。 【相談後】 滞納状況やこれまでの催告履歴を整理し、適切な手続きを踏んだ上で、賃貸借契約の解除および明渡請求訴訟を提起しました。 訴訟の中で、明渡しおよび未払賃料の支払いを求め、裁判所の判断を得た結果、建物の明渡しが実現しました。 【先生のコメント】 家賃滞納が続いている場合でも、適切な手順を踏まなければ明渡しは簡単に認められません。 感情的に対応するのではなく、法的に整理した対応が結果的に近道になるケースが多いです。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。 ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、当該ビルが近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。 【相談後】 ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。 そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。 当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。 最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料の支払いと引き換えに立ち退くという内容の和解によって解決することができました。 【里村 格弁護士からのコメント】 立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。 実際には、立退料はそのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。 賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。 弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。