定期借家契約の特約の有効性
現在、普通借家契約でテナントビルに入居している事業者です。3年ごとに契約更新があります。
この契約では、当初の契約日から10年経過後の契約更新時に、定期借家契約に移行する旨の特約が付いています。
今は9年目になりますが最近、管理会社からも案内があり、次回の更新時には定期借家契約を締結すると口頭で承諾してしまいました。
このように特約もしくは口頭だけで、定期借家契約へ切り替える必要はあるのでしょうか。
定期借家契約を有効に締結するためには、公正証書など書面によって契約を締結するほか、
更新がないことを記載した書面を契約書とは別に交付して説明しなければならないこととされています。
当初の契約条項がどのようになっているのかは分かりませんが、
定期借家契約に切り替えるためには、まず双方の合意の下で普通借家契約を終了させ、
そのうえで別途書面で定期借家契約を締結しなければならないはずで、
口頭で承諾したというだけでは定期借家契約が成立したとは言えないのではないかと考えられます。
また、定期借家契約に移行するとの特約事項に同意していたことをもって
当然に定期借家契約が成立するというのも、借地借家法の法律の趣旨からみても疑問があります。
上記はあくまでも一般論ですので、実際の契約書等を弁護士に見てもらった上で改めて相談されることをお勧めします。
よく分かりました。丁寧なご説明ありがとうございました。