大阪市北区の不動産売買トラブルに強い弁護士

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】ご相談者の配偶者が亡くなり、その所有不動産（賃貸中のマンション1棟（全20戸程度）及び底地）を相続したご相談者が、高齢のために同不動産の管理を続けることが出来なくなったため、同不動産を賃貸借契約付きで売却することになった。 買主の連れてきた仲介不動産会社が作成した不動産売買契約書は、不動産の所有権移転だけでなく、賃貸人たる地位の移転や賃料の精算等に関する特約条項を多く定めていたため、ご相談者にはよく理解できないものとなっていた。 当事務所において、同契約書のリーガル・チェック業務を受任し、同契約書の内容を確認したうえで、同契約書の内容を分かりやすくご相談者にご説明するとともに、ご相談者に不利な内容を含む条項の変更を助言した。 同助言を受けて、ご相談者が自身で不動産業者と交渉を行い、当事務所の助言通りに条項内容を変更したうえで、不動産売買契約が成立した。

【ご相談内容】◇相談 相談者は、不動産を購入するため売主と売買契約を締結しましたが、不動産の引渡し前に、売主は代理人弁護士を通して契約を解除すると主張しました。 契約当事者の都合による解除の場合は違約金の支払いが必要でしたが、売主は解除の原因は買主(相談者)側にあるため、違約金は発生しないと主張しました。 ◇受任後 売主が主張する事実とそれを根拠付ける資料があるかを精査し、相談者からも詳しく聞き取りを行い、それを基に売主側代理人に反論しました。 交渉の結果、違約金の支払いを認めさせて支払ってもらうことができました。 ◇本件のポイント 基本的なことですが、事実関係の確認と、それを根拠付ける資料も確認した上で反論を組み立てたことが違約金の回収に繋がったと思います。