大阪府の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】◆ご相談の経緯 いとこを無償で居宅に住まわせていたが、何年かしたことから大声で怒鳴られたり、威圧されるようになり、身の危険を感じた家主が家を退去せざるを得なくなったと相談に至りました。 ◆ご相談内容 とにかく、いとこに家から退去してもらい、自分の家を取り戻したいとのことでした。 ◆対応と結果 使用貸借契約の終了に伴う建物明渡請求、さらに怒鳴られた行為等により住居を退去せざるを得なかったことに伴う損害の賠償を求め訴訟を提起。 最終的に早期退去すれば賠償は免じるとの条件で和解し、相談後約4か月ほどで自宅を取り戻すことに成功しました。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約に基づき建物の１室を貸していたが、借主は度重なる騒音や迷惑行為を繰り返し、また、精神病に罹患したため精神病院に入院するなどして家賃を数か月滞納しており、今後も支払われる見込みがないことから困っていた。 【相談後】 建物明渡と未払賃料を求めて訴訟提起し、判決を得て、物件の明け渡しを行った。 【先生のコメント】 借主が行方不明となるケースもあります。 賃料の未払いが３ケ月以上となっている場合は、早急に対応することが重要です。まずはご相談ください。

【ご相談内容】相談者は、夫が所有していた不動産を相続し、少しでも老後の生活資金になればとの思いで、当該不動産を貸し出しました。 しばらくは定期的に収入があり良かったのですが、賃借人からことあるごとに補修の依頼がありました。 そして、依頼している工務店の方から、これ以上補修してもきりがない、住んでる人も危ないよとの指摘を受けました。 当該不動産は８０年前に建てられたものであり、柱は傾き、床も沈み、雨漏りもしている状況で、耐震診断によれば、震度３，４でも倒壊の可能性があるとのことでした。 そこで、依頼者は賃借人の身の安全も考え、立退の交渉をご自身でされました。 しかし、退去自体と立退料について折り合いがつかず、交渉は決裂し、喧嘩の状態となってしまいました。 その後、私が、代理人となり、賃借人（途中から代理人）と交渉を重ね、交渉から数ヶ月後に一定の立退料を支払って、退去していただくことになりました。 家は人間の生活の基本であるため、その立退きは容易でないことが多いようです。 賃貸人側に資力がない場合はより話が前に進みません。 そのような場合でも、粘り強く交渉を続けることが肝要です。

【ご相談内容】50年にわたりビルの一室で喫茶店を営んでいた方で、建替を理由に立ち退きを求められた方からのご依頼でした。 可能であればこのまま営業を続けたいが、立ち退きに応じるのであれば、店舗の移転費用や移転に伴う売上低下に見合う補償を受けたいというご依頼でした。 調停手続によりビルオーナー側との間で、店舗の移転費用及び売上低下の補償として約800万円の支払をうけることで合意することができました。

【ご相談内容】相談前 倉庫ガレージを賃貸していましたが２年以上も賃料が未払となっていました。 督促をしても「今は払えないが，もう少ししたら払う」などと言われ続けている状況でした。 相談後 弁護士に依頼して，内容証明郵便で解除通知書を送ったところ，「賃料は直ぐに払う。 荷物も直ぐには出せないが１か月後には明け渡す。それまでの賃料も支払う。と回答がありました。 弁護士からのコメント 賃料がそれほど高額でないことから相手方もまさか弁護士に依頼するとは思っていなかったようです。 弁護士費用は掛かったものの，回収した賃料で十分賄うことができ，新しい賃借人にも 貸せるようになり，速やかに解決することができました。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。 ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。 【相談後】 ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。 そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。 当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。 最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料が支払われることをもって、合意によって解決することができました。 【里村 格弁護士からのコメント】 立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。 立退料は実際には、そのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。 賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。 弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

【ご相談内容】マンションの大家さんからのご依頼です。マンションを借りていた人が，転居先も伝えずにマンションを出ていき，マンションが長期間空き家になっていました。マンションの中には，家電や洋服などが大量に残されていました。 当然，家賃も支払っていただいていません。勝手に入居している方の家電などを処分することもできないので，大家さんと相談して，マンションの明け渡しの裁判と，明渡の強制執行を行い，マンションの明渡ができました（今は，このマンションを別の方に貸すことができています。）。マンションの中は，長期間人が住んでいないため，とても汚くなっていて，マンションの中を綺麗にするのに，お金がかかってしました。そのため，なるべく早めに明渡を行うべきだという思いを強くしました。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸経営をしていましたが、賃料未払いとなっていました。 その後管理会社さんに確認してもらうと、賃借人はどこかに夜逃げしたようで、行方不明となっていました。 【相談後】 賃借人の住民票などを調査し、内容証明郵便を送付しましたが、住民票地にも賃借人はいない状況でした。 そこで裁判所の公示送達の方法を利用して建物明渡訴訟の勝訴判決を得て、強制執行、明渡を実現しました。 【先生のコメント】 賃貸経営をしていると、賃借人が突然夜逃げしてしまう場合も少なからず存在します。 その場合には公示送達という手続きを用いて判決を取得することになりますが、この手続きには相当な時間がかかります。 この時間を少しでも少なくするためにはやはり手続きを熟知していることが必須です。 当事務所では豊富な解決実績に基づき、可能な限り早期の明渡しを実現します。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者は、賃貸マンションのオーナーでした。賃料が１０か月間にわたり支払われない状況が続いており、自ら賃料を催促しても支払いはされませんでした。 未払い賃料の回収と明渡しを実現したいとのことでご相談いただきました。 【解決の過程と結果】 ご依頼後、未払い賃料の請求と期限までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨の通知書を送付しました。 また、賃借人の父親が連帯保証人になっていましたので、通知書には支払いがない場合は連帯保証人にも請求を行う旨も記載しました。 その後、交渉の結果、ご依頼後１か月で未払い賃料の全額の回収と建物の明渡しが実現しました。 【弁護士からのコメント】 賃料滞納を理由とする明渡しは、交渉では解決が難しく、訴訟提起を行う場合が多いですが、本件は連帯保証人へ請求を行う旨のプレッシャーをかけることにより、交渉による早期に解決できた成功事例となります。

【ご相談内容】マンション経営者からのご相談です。 ある賃借人が、何度も管理会社から口頭で注意しているのに、ゴミ出しルールを守ってくれず、賃貸借契約を解除して追い出したいとご相談にいらっしゃいました。 ゴミ出しルール違反が、賃貸物件の用法違反といえるかについては微妙な問題があるものの、何度も注意しているにもかかわらず、守られないということは信頼関係が破壊されているものといえます。 そこで、口頭での注意だけではなく、賃借人に書面で注意をするよう助言し、３度目の書面で賃貸借契約を解除することとしました。 結果、書面での注意後も何度もゴミ出しルールを守らなかったため、裁判を提起し、賃貸借契約が解除されていることを前提として任意の明渡しの和解を成立させることができました。 マンションの環境が悪いと、本来残ってほしい住人が出て行ってしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。 困った賃借人についても、弁護士にお気軽にご相談ください。