千代田区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【弁護士介入前】 中古のマンション物件を約4000万円で購入することに。 手付金400万円を支払い、ローンの審査も無事通過。 あとは引き渡しを楽しみに待つのみでした。 しかし引渡日の1か月前になっても、まったく仲介業者から連絡は来ず。 不安になり、仲介業者に問い合わせると、売主の要望だからと一方的に半年以上引渡日を延期すると告げられました。 それでは仕事や生活に不都合が生じるので、解約を請求。 すると、手付の放棄はもちろんのこと、解約は契約違反であるから違約金800万円を請求される始末。 どうしようもなくなり、当事務所に相談に来られました。 【弁護士介入後】 早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。 そもそも売主側が引渡日を守らなかったことが契約違反で、契約解除は正当であるし、手付金も返金されるべきだと。 すると、売主にも弁護士がつき、交渉を重ねることに。 結果、契約解除はもとより、手付金400万円の返金を受けるとともに、仲介手数料約120万円も売主側のみが負担することで合意。 依頼者の要望をすべて叶えるかたちでの理想的な解決となりました。 【弁護士からのコメント】 残念ながら、買主が物件を欲しがっているという点を弱みと思ってか、売主や仲介業者が不当な対応や請求をしてくることが少なからずあります。 ですので、買主だから何でも言うことを聞かなければいけないと思わずに、これはおかしいと思うところがあれば、遠慮なく当事務所にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 管理組合が総会決議を経て、巨額の費用をかけて大手管理会社の提案する工事を行いましたが、その工事の必要性・緊急性の説明に大きな誤りと虚偽があったことが判明し、理事長から相談を受けました。 また、真に必要な工事も行われましたが、後から施工不良が判明しました。 【相談後】 数年に及ぶ訴訟の中で、多くの議事録、入管記録等の精査、現地調査、工事関連会社へのヒアリングなどを重ね、理事長とも二人三脚で主張を組み立てていきました。 最終的に大手管理会社の説明に関する不正が真にある証拠を固めました。 また、施工不良についても、確実に立証できる証拠を提出し、満額の請求が可能になりました。 【先生のコメント】 工事が必要であるという説明が意図的な誤りであることを証明するためには、工事の専門的知識が必要不可欠でした。 説明があっているのか、まちがっているのか、一部だけ誤っているのかということの峻別に専門知識が必要です。また、その知識の上で、各専門業者への地道なヒアリングを行う必要があり、多くの関係者の協力が必要でした。 最終的には、大手管理会社が判決によるリスク（不正発覚等）を恐れ、裁判官の説得も含め多くの和解金をもたらすことができました。 判決による社会的影響も考えましたが、理事会は多くのマンション区分所有者の利益を考え、和解での解決を選択しました。 内部での意思の調整も必須であり、骨を折りつつ、やりがいのある事件でした。

【ご相談内容】【相談前】 都心ターミナル駅付近の再開発計画が進行し、相談者企業が当該地区内で運営していた飲食店舗について立退きを求められました。 【相談後】 代理人として交渉した結果、1億円を上回る立退料を取得することができました。 【先生のコメント】 公的な再開発なので、算定される立退料の幅には自ずと限界があるのですが、相談者企業の言い分を理解し、説得力のある資料とともに提出し、粘り強く交渉することで、立退料を大幅に増額することができました。

【ご相談内容】事業用の建物の1フロアを貸し出していたところ、賃借人が契約書記載の目的と違う用途で建物を使用していたことが発覚した。 その他の契約違反等も併せて主張し、交渉をしたものの決裂したため、訴訟を提起した。 何年も裁判が続いたものの、最終的には解決金を支払うことで賃借人が出て行くという内容で和解した。

【ご相談内容】【相談前】 マンションのオーナー様からのご相談でした。 賃料不払いがあるだけでなく、周辺に対する迷惑行為もあるため、早急に対処したいとのご相談をいただきました。 【相談後】 状況を鑑み、早期で訴訟を提起することにしました。 相手方から「物件に瑕疵がある」、「住居としてふさわしくない」などの反論もありましたが、賃料不払いの理由にはならないという主張を重ねて争いました。 訴訟提起から5か月ほどで、当方の全面勝訴の判決が出ましたが、相手方が控訴してきました。賃料不払いの金銭請求部分には、仮執行の宣言がついていましたので、相手方資産に強制執行を行いました。 控訴審でも同じく当方の全面勝訴の判決を出していただきましたので、明渡しの強制執行を行うことになりました。 【コメント】 賃料不払いの案件は、明渡しの強制執行に多額の費用がかかってしまうため、未払賃料の全部または一部を免除して、自主的に退去するよう求めるケースが多くなります。 そのため、長引けば長引くほど損害が拡大してしまう可能性が高いです。 今回は貸主様が比較的早くご相談に来られましたが、当方の主張が正当でも、相手方に控訴などされると、それだけでも時間がかかってしまいますので、賃料不払いの対応については早めに弁護士に相談することをお薦めします。

【ご相談内容】【相談前】 立退き交渉を行っているが、相手方から高額の立退料を要求されており協議がまとまらないためご相談いただきました。 【相談後】 そもそも解約通知を出していなかったので、ご依頼を受け、解約通知を発送しました。 そのうえで相手方からの立退料の算定表について詳細な反論を行いましたが任意交渉では妥結せず、速やかに訴訟を提起し、裁判所鑑定の金額にて立退きを合意しました。 【先生のコメント】 立退きについては日常的に多数の裁判例の研究をしております。 従業員の方々と協力し、任意交渉でスピード解決する事案も多くあります。 ぜひ最適な戦略を打ち合わせましょう。

【ご相談内容】賃貸人からオフィスの賃料増額請求を受けた会社から、対応についてご相談頂きました。 その会社は、入居以来、更新のたびに賃貸人から増額の要求があり、その都度、交渉しつつも一定の値上げに応じていました。 しかし、オフィスが広いため、面積当たりの単価が少し増額しただけでも影響が大きいことから、増額を拒否したところ、賃貸人が書面で正式な賃料増額請求を行ったという事案です。 賃貸借契約書を確認するとともに、直近賃料が合意された時点と合意の経緯、公租公課・土地建物価格の変動、周辺相場などを調査する等、材料を揃えた上で賃貸人側と交渉した結果、増額請求が撤回され、据え置きで契約更新の合意をすることができました。 このケースでは賃料増額請求を受けた側からのご相談でしたが、オーナー側から賃料増額請求をしたいとのご依頼を受けて対応するケースもあります。 いずれのケースでも、対応にお悩みの方はお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 複数名で共有状態となっている土地があるものの、共有者のうち一名が単独で土地を使用し、収益を独占しているという状況でした。依頼者は、土地を使用したいというより、金銭の形で利益を取得し、共有状態を解消したいとの希望でした。 【相談後】 他の共有者が共有状態の解消に消極的な場合、究極的には、共有物分割請求訴訟を経て、当該不動産を競売にかけるという方法がありますが、競売の場合、一般的な取引に比べて落札額が低額になることが懸念されます。 本件では、全共有者共同で不動産を任意売却し、その売却代金を分けるという方法が、各共有者の最終的な取得分を最大化できると考え、その方向性で交渉に当たり、任意売却を完了しました。 【先生のコメント】 相手方が一旦協力を拒否しているケースでは、「このまま応じない場合に法的にとりうる手段は何か」「法的手段をとるより、任意に協力した場合の方が、相手方にもメリットはないか」という分析を経て、相手方との交渉材料を検討いたします。 本件でも、そのような発想をもとに相手方と交渉し、無事に解決に至ることができました。

【ご相談内容】【相談前】 土地の所有者より、高額な借地権の更新料を請求されていました。 【相談後】 依頼者の納得のいく更新料に減額することができました。 【コメント】 訴訟にまで発展したのですが、地価のデータなどを細かく収集し、合理的な更新料を算定して主張したところ、こちらの言い分が認められました。

【ご相談内容】【相談前】 建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。 Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。 ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。 Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。 しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。 【相談後】 当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。 通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。 しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。 そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。 訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。 裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。 さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。 その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。 【先生のコメント】 今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。 賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。 また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。 今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。 このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。