不動産・住まいでの強み | 吉岡 俊治弁護士 吉岡法律事務所

◆ このような方はぜひご相談ください

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◇欠陥住宅・建築トラブルでお困りの方◇
・新築住宅の雨漏り・すきま風がひどい
・図面とは違う間取りになっているが、施工会社に言いづらい
・欠陥建築を疑っているが、証拠がつかめないので業者に言えない

◇立退き・明渡問題でお困りの方◇
＜賃貸人側＞
・家賃滞納を続けている賃借人に明渡請求をしたい
・賃借人が長期間行方不明になっている

＜賃借人側＞
・借地のオーナーから立退き請求を受けている
・家主から立ち退きを求められているが相応の補償を受けたい

◇相続にまつわる不動産問題でお困りの方◇
・相続した不動産の分け方を巡って揉めている
・自宅を相続した相続人に対して、持分に相当する金銭をもらいたい
・相続の段階で、借地権が消滅していることが判明した
など

◆ 建築紛争では、その原因に向き合います

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建築工事をめぐるトラブルのご相談を多く受けております。
施工業者側に問題があるケースも多く、トラブルの原因を検討し、不具合の修補や損害の賠償請求を考えます。
建築問題は複雑で専門性が高く、責任追及の難しさがあります。必要に応じ欠陥建築問題に熟知した建築士と協働してご相談に応じます。ご心配、お困りの際はご相談下さい。

建築紛争がなぜ、多発するのか。その理由の一つに、建築会社の営業と実際に建物を建てる工事部門や施工業者が異なる、という点が挙げられます。
「営業の方が希望を丁寧に聞いてくれたので建築を依頼したのに、引き渡された建物に反映されていない。」というご相談を良くお聞きします。
例えば新築住宅を建てる場合、まずは建築会社の営業担当者が建て主施主との相談・交渉にあたり、間取りや外装、キッチン設備等の希望を聞き取ります。それを元に見積もりが作成され、設計図書が出来、建築請負契約を締結し、工事担当部門・業者に引き継がれ着工されます。この情報の引き継ぎの中で、施主の建物への想いや意図が現場で作業する施工者に正確に伝わらず、変容してしまう場合があるのです。
また、最近では建設需要の逼迫による現場都合の仕様変更や欠陥・工期の遅れも良く相談を受けます。納期に追われて突貫工事や手抜き工事が行われ、その結果「最初の希望や契約時の設計図書どおりの建物になっていない」という状況が発生してしまうことがあるのです。
契約時に設計図書と見積書が作成されますが、この資料だけを一読して施主の希望や意図を正確に理解することは難しいでしょう。建物の建築の依頼は、実は《請負契約後が重要》と言っても過言ではないのです。工事内容を後から確認する手段は限られますが、引渡された際に発注と希望と異なる仕様が判明したり、後に不具合が発生した場合、どの工程で何が起こったのか、証拠集めに注力し、適正な解決となるよう尽力します。

◆ 建築紛争では建築士等の専門家と連携します
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建築トラブルを難しくする要因は、施工過程のみならず、建築施工設計自体の高度な専門性にもあります。
建物を建築する際、施工主施主へのヒアリングを元に基本設計・実施設計と進み、何枚もの設計図書が作成されます。完成されたこれらの設計図書が、十分な性能と希望通りの仕様を実現する建物を建てる内容になっているかを、一般の方が理解することは非常に難しいものです。また、設計図書を実現するための施工者の見積書も、多くの工事が「一式」として算定されており、工法や工程、柱の太さ、鉄筋の本数など、詳細が一目でわかるわけではありません。結局、施工業者・営業の方の話を信用して建築を任せるしかなく、後にトラブルに遭うケースもあるのです。さらに、建物が出来上がって引渡された後は、外から隠れてしまう部分に重大な不具合や手抜きがあっても、外見からはすぐには不具合が分かりません。

建築紛争を検討する際、設計図書や見積書、施工途中の写真や映像、施工業者とのやり取りなどの証拠資料に基づき、具体的な施工内容を紐解いていく必要があります。そのため、当事務所では必要に応じて建築士等の専門家と連携致します。

◆ 事前相談は建築紛争を回避する有効な手段です
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建築トラブルの可能性は、全ての建物建築契約に内在しております。
これを回避するためにお勧めしたいのが、契約締結の前に一度弁護士へ相談する、ということです。
事前に弁護士に相談することで、契約書で見落としがちなポイントや、書面には記載されていない隠れた危険やコストを予測することが出来ます。
また、万が一のトラブルに備え、着工後は施工中の状況写真を随時写真や動画に撮影したりするとか、施工業者との現場でのやり取りを記録しておけば、いざというときも事態を的確に把握し適切な対応をすることが可能となります。
これから建築物の施工をお考えの方、ぜひ一度ご相談にいらしてください。

◆ 私道問題・借地権・境界線問題等、是非ご相談ください

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私道問題や借地権をめぐる問題について以下のようなトラブルの、近年ご相談をよくお受けしております。
特に多いケースとしては、以下のような例が挙げられます。お困りの際はご相談ください。

◇私道の交通権をめぐる問題
先代・先々代から長きに渡り、隣家の所有する私道を使っていたのに、代が変わり、今の地主さんから私道の通行を拒否されたり、高額の使用料や地代を要求された。他に公道に出る通路は無く困っている。

◇土地の境界線をめぐる問題
もともと隣家との土地の境界線の目印はなかったが、ある日、隣家が勝手にブロック塀を建設した。その塀は我が家の側に数十センチはみ出しており、測量したところ自分が所有する土地の面積が登記簿より少なくなってしまう。（長年違法な土地占有を放置しておくと、時効により土地を取得されてしまう場合ことがあります。）

戦後すぐの時期に、大体の面積で境界があいまいなまま宅地を借りて暮らしてきたが、最近測量をしたところ、境界や面積が異なることが判り、地主とトラブルになっている。

◇借家や借地をめぐるトラブル
ビルの１階を借りて店を開いているが、最近オーナーからビル老朽化による建て替えの名目で立ち退きを求められた。建て替え後はマンションにするとのことで再入居を拒否され、困っている。

親が宅地を借りていたが最近亡くなり、兄弟間子同士で相続の話合いになった。ところが、兄弟（親と同居していた子の一人）が、親の生前に既に地主から格安で土地所有権を買い取っており、借地権は消滅したと主張し、話合いがつかず困っている。（借地権は土地全体の価値の６～7割と評価されるため、地価の3割程度で所有権を購入出来ることがあります。）

◆ 売買、賃貸借など不動産全般のご相談も承ります

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不動産の売買や賃貸借をめぐるトラブル全般のご相談をお受けしています。
賃貸借契約は、東日本と西日本では更新料などの慣習が異なり、また、近時新判例や行政のガイドラインも出され、トラブルが増えております。
解約時の敷金の清算や、更新料の問題など、長年の豊富な経験と知識を元に、適切な解決に向けたアドバイスを致します。
一件一件、丁寧に取り組みます。
悩みや不安はお一人で抱えず、どうぞご相談ください。

◆ よくあるご相談

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・夢のマイホームを建てたが、営業に言った内容と実物が違う
・注文住宅の窓や建具が不自然な位置にある

・店舗の新築／改築の引き渡し遅延により損害を被った

・私道の通行権、通行料を巡って地主-通行者間の折り合いがつかない

・隣人が作った建造物が自分の土地にはみ出している

・相続人の一人が借地を買い取っており、借地権が消滅していた

・所有するアパートの入居者が家賃を滞納している

・家賃の増額／減額交渉をしたい

など