不動産・住まいの事例紹介 | 長瀬 佑志弁護士 弁護士法人長瀬総合法律事務所 水戸支所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

建て替え等を目的とする退去交渉

依頼者：相談者は賃貸アパートの経営者

【相談前】
相談者は賃貸アパートの経営を行なっておりましたが、建物が古くなり、また、周囲の家賃相場とも比べて収益も大きくないため、建物を建て直しする計画を立てました。もっとも、実際に入居されている方々との退去交渉には慣れておらず、どのように進めていけば良いかがわからなかったため、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。

【トラブル解決のポイント】
・初動対応の重要性
退去をお願いする立場となるため、適切に大家さんの意向を伝え、入居者の方々との信頼関係を壊さない対応が必要です。
・退去条件等の整理や入居されている方への細やかな配慮
物件は賃借人にとっては生活の基盤になる場所であるため、入居者の方の生活事情を確認しながら可能な限り配慮・フォローすることが重要です。
・合意書の締結とトラブル防止対策
費用面や原状回復の必要性、退去の日程、賃借人の残置したものの対応など、明渡し前後のトラブルを防ぐため、問題を未然に防ぐために合意書の締結をします。

【担当弁護士のコメント】
賃貸物件も時間の経過とともに老朽化してゆき、築年数から家賃の相場も変わってゆきます。オーナー様にとって不動産資産を有効活用したいというニーズは当然ありますが、借地借家法の趣旨に照らせば、実際に生活をしている方々への配慮も欠かすことはできません。
入居されている方々への丁寧な説明や、スムーズに転居先を見つけてもらえるような配慮、費用面のへ配慮も念頭に置きながら、トラブルなく、円滑に退去を実現することが肝要になります。
入居者の方々との関係性がとても重要になりますので、可能な限り早い段階でご相談・ご依頼いただき、進め方や細やかな配慮について確認しながら交渉を始めることをお勧めします。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

家賃滞納3ヶ月で交渉による早期建物明渡の実現

依頼者：賃貸アパートの経営者

【ご依頼の経緯】
相談者は、賃貸アパートの経営を行っていましたが、入居者の1人が家賃滞納を度々繰り返すことで悩んでいました。 滞納家賃が3ヶ月分を過ぎた頃から借主と連絡を取ることができなくなり、ご自身では明渡請求をすることが困難と考え、当事務所にご相談され、ご依頼いただきました。

【トラブル解決のポイント】
①弁護士による代理対応と弁護士への早期相談の重要性
家賃滞納が長期化するほど貸主本人での解決は困難となります。弁護士への相談、代理対応の依頼を早期に進めたことで、家賃滞納の長期化を防止できました。

②賃貸借契約終了の交渉と家賃滞納等の解除事由の整理
家賃滞納が3ヶ月分に至っていることや、賃貸借契約書に規定された賃貸物件の用法違反等を整理し、賃貸借契約の解除事由を指摘することが、円滑な交渉による解決に繋がりました。

③明渡に関する合意書の締結とトラブル防止の重要性
借主との交渉の結果、賃貸物件の明渡しに応じてもらうことを証拠化するとともに、トラブルを防止するために明渡の条件を規定した合意書を締結しました。

【担当弁護士のコメント】
賃貸物件を管理する上で、家賃滞納に伴うトラブルは少なくありません。家賃滞納を一時的なものとして放置すると、さらに家賃滞納が長期化する上、退去してもらうことも困難となり、賃貸物件による収益の機会喪失や、他の入居者への悪影響の拡大等のリスクが懸念されます。早期に弁護士に相談、依頼したことで、家賃滞納や用法違反等、賃貸借契約の解除事由を整理した上で借主との交渉に着手し、明渡条件を整理した合意書締結に至ることができました。早期解決に至ることができたことで、賃貸物件の収益性を維持することが実現できました。

不動産トラブルの適切な解決を実現するためには、紛争発生の初期段階から必要な対応を実施していく必要があります。本件では、オーナーの方が早期に相談・依頼していただいた結果、家賃滞納の長期化を防止することができました。また、賃貸借契約書で定めた賃貸物件の用法違反も確認することができたため、借主との退去交渉もスムーズに行うことができ、早期に合意書締結に至ることができました。家賃の滞納を長期間放置すると、借主との交渉を取ることさえ困難となり、長時間を要する法的手段も視野に入れざるを得ません。不動産トラブルの早期解決のためにも、できる限り早い段階でご相談されることをお勧めします。