かしたに のりお

樫谷 典男弁護士

日比谷見附法律事務所

日比谷駅

東京都千代田区有楽町1-6-4 千代田ビル

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不動産・住まい

取扱事例1

  • 明渡し・立退交渉

賃料不払いかつ迷惑行為の多い借主への立ち退き請求の事例

依頼者:70代女性

【相談前】
マンションのオーナー様からのご相談でした。
賃料不払いがあるだけでなく、周辺に対する迷惑行為もあるため、早急に対処したいとのご相談をいただきました。

【相談後】
状況を鑑み、早期で訴訟を提起することにしました。
相手方から「物件に瑕疵がある」、「住居としてふさわしくない」などの反論もありましたが、賃料不払いの理由にはならないという主張を重ねて争いました。
訴訟提起から5か月ほどで、当方の全面勝訴の判決が出ましたが、相手方が控訴してきました。賃料不払いの金銭請求部分には、仮執行の宣言がついていましたので、相手方資産に強制執行を行いました。
控訴審でも同じく当方の全面勝訴の判決を出していただきましたので、明渡しの強制執行を行うことになりました。

【コメント】
賃料不払いの案件は、明渡しの強制執行に多額の費用がかかってしまうため、未払賃料の全部または一部を免除して、自主的に退去するよう求めるケースが多くなります。
そのため、長引けば長引くほど損害が拡大してしまう可能性が高いです。
今回は貸主様が比較的早くご相談に来られましたが、当方の主張が正当でも、相手方に控訴などされると、それだけでも時間がかかってしまいますので、賃料不払いの対応については早めに弁護士に相談することをお薦めします。

取扱事例2

  • 明渡し・立退交渉

判断能力が乏しい高齢者から、住居明け渡しとともに未払い賃料を回収した事例

【相談前】
一般企業からのご相談。賃料未払いが続いていたので、建物明け渡しと未払賃料の請求について相談を受けました。

【相談後】
相手方に郵便を送付しても連絡がなく、やむを得ず、訴訟を提起したところ、相手方本人が高齢で施設に入っており、保佐人が選任されていることが判明しました。
保佐人と連絡をとり、相手方本人には賃料の支払いが困難であり、明渡しに応じるということでした。
そこで、明渡しの確認、残置物の所有権放棄、未払賃料についての分割返済などを定めた合意書を作成しました。
ところが、相手方は娘と同居しており、娘の退去が問題になりました。
しかし、相手方の娘に、すでに賃貸借契約が解約されていること、損害賠償請求の可能性がある等事情を説明し、退去と所有権放棄を書面で確認し、明渡しを受けました。

【コメント】
高齢者の立ち退き案件については本人の判断能力・訴訟能力が関係する案件も多いですので、早急な対応が必要なケースも多く、また事案に応じた様々な対応が必要になってまいります。
どのような対応が出来るのかも含めて、まずは現状をお聞かせください。

取扱事例3

  • 近隣トラブル(騒音・日照・悪臭・ペット問題)

ペットを飼っていた借主の退去後の原状回復費用を回収した事例

依頼者:60代女性

【相談前】
オーナー様の娘様からのご依頼でした。
物件は、ペット禁止ではありませんが、ペットを飼っていた際に悪臭、ベタつき、引っ搔き傷などでかなりひどい状態となってしまっていました。
それについて、退去した際に原状回復費用を請求しましたが、原状回復費用は払わないと主張。
訴訟を提起しましたが、相手方は弁護士を選任し、どう対応したら良いかとご相談に来られました。

【相談後】
相手方にも弁護士がついていたことから、裁判所で交渉を行うことになりましたが、相手方にはお金がないということで、交渉は難航しました。
しかし、退去時の写真や原状回復の見積書等を提出し、協議を重ねた結果、おおよその原状回復費用を支払ってもらう事で和解することができました。
最終的には頭金でお支払いいただき残りは分割でお支払いいただけることとなりました。

【コメント】
原状回復費用については、貸主様はかかった費用全額を請求できると考えておられる方も多いですが、実際には、ガイドラインが設けられており、争った場合でも通常損耗だといわれることが多く、入居時にしっかりと定めておかなければ回収することが難しいケースが多いです。
仮に、訴訟などの手段をとる場合には証拠保全の仕方も注意が必要です。写真などの証拠の収集の仕方についてもお気軽に弁護士にご相談ください。
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