大阪府の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】◇相談 相談者は所有する一戸建てを相手方に賃貸していました。 相手方(賃借人)は自宅として居住していました。 相手方は、相談者から家賃を請求されたら少しの家賃を支払うが、請求がなくなると滞納するという態度だったため、次第に滞納家賃が増えていっていました。 相談者は、このままだと滞納家賃が増えていくと思うので退去してもらいたいと思っていましたが、相手方は遅れながらも家賃を少額だけ支払っていたため、どう対処していいのか困っていました。 ◇受任後 私が相談者からご依頼を受けた後、相手方に対して内容証明郵便を送付して、滞納家賃全額を支払うよう請求しました。 相手方は「支払います」と言いながらも、その場しのぎの対応できちんと支払ってもらえる見込みはありませんでした。 そこで、直ちに相手方に対する建物明け渡しと滞納家賃の支払い求めて訴訟を提起しました。 並行して、相手方との話し合いを続けました。 その結果、訴訟提起から2か月ほどで相手方は任意に退去し、早期の明け渡しを実現することができました。 また、滞納家賃についても分割で支払う旨の合意を取り交わしました。 時間はかかりましたが、その後、全額回収することができました。 ◇本件のポイント 家賃は日々発生するものですので、早期に対応しなければ、滞納家賃という損失が日々増加していくことになります。 賃借人と連帯保証人に請求できるとしても、滞納の金額が大きくなってくると回収が難しくなる可能性は高くなります。 弁護士に依頼すると弁護士費用が必要になりますが、早急に退去を実現できれば、損失の拡大を防止することができますので、早目に弁護士に相談や依頼されることをお勧めします。

【ご相談内容】相談者は、夫が所有していた不動産を相続し、少しでも老後の生活資金になればとの思いで、当該不動産を貸し出しました。 しばらくは定期的に収入があり良かったのですが、賃借人からことあるごとに補修の依頼がありました。 そして、依頼している工務店の方から、これ以上補修してもきりがない、住んでる人も危ないよとの指摘を受けました。 当該不動産は８０年前に建てられたものであり、柱は傾き、床も沈み、雨漏りもしている状況で、耐震診断によれば、震度３，４でも倒壊の可能性があるとのことでした。 そこで、依頼者は賃借人の身の安全も考え、立退の交渉をご自身でされました。 しかし、退去自体と立退料について折り合いがつかず、交渉は決裂し、喧嘩の状態となってしまいました。 その後、私が、代理人となり、賃借人（途中から代理人）と交渉を重ね、交渉から数ヶ月後に一定の立退料を支払って、退去していただくことになりました。 家は人間の生活の基本であるため、その立退きは容易でないことが多いようです。 賃貸人側に資力がない場合はより話が前に進みません。 そのような場合でも、粘り強く交渉を続けることが肝要です。

【ご相談内容】【相談前】 高額な土地を親族間で共有していた。 一部の親族だけがその土地から利益を得ており、依頼者は土地の共有持分を有しているものの、そこから何ら利益を得られていないという不公平な状況だった。 【相談後】 土地から利益を得ている共有者に持分の買取りを打診したところ、断られたため、土地共有物分割訴訟を提起。 相手方は土地の買取りを画策したが、資金を準備できず、最終的に当方の希望どおり競売を命じる判決にて終結。 その後、強制競売手続（執行）も担当。 【先生のコメント】 不動産の共有者であるにもかかわらず、一部の人間だけが利益を得ているというのはおかしいですし、このままの状態で相続が始まればそれこそより複雑な共有関係が生じてしまい、収拾がつかなくなるところでした。 まだ手がつけられる内にご相談いただいてよかったです。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、商業地域のテナントビルの1階にて物品の販売を行っている事業者でした。 ビルオーナーより、建物老朽化を理由に立ち退きを求められましたが、当該ビルが近時改修工事を行っていたことなどから、老朽化という理由にとても納得できないため、弁護士に相談され、受任するに至りました。 【相談後】 ビルオーナーと交渉しましたが、納得できる解決案は提示されませんでした。 そしてビルオーナーより、ご依頼者様に対し、立ち退きを求めて訴えが提起されました。 当方は、手続の中で、ご依頼者様の事業形態や、立ち退きによって顧客基盤が失われる可能性が高く、打撃が大きいことを丹念に主張しました。 最終的に、家賃相当額の数年分の立退き料の支払いと引き換えに立ち退くという内容の和解によって解決することができました。 【里村 格弁護士からのコメント】 立退料の相場は家賃〇か月分、という情報を目にされたことがあるかもしれませんが、これは根拠があいまいです。 実際には、立退料はそのように画一的に判断されるものではなく、オーナー側の事情や、賃借人側の事情など諸般の事情をもって総合的に決定されます。 賃借人側としては、立ち退きを求められると、今後の事業や生活に強い不安を感じるところだと思います。 弁護士としては、その不安感を理解し、また今後の事業や生活に展望を持てるようにして、解決に導きたいと考えています。

【ご相談内容】【ご相談内容】 家賃を6か月滞納された大家さんからのご依頼でした。催促をしても無視され続け,やむなく弁護士にご相談にいらっしゃいました。 【結果】 弁護士からの通知にも反応がなかったため,直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。裁判自体は4か月ほどで判決となりましたが,その後も退去に応じなかったため,建物明渡しの強制執行を行い,退去させることができました。 【コメント】 不動産事業に滞納のリスクはつきものです。残念なことに滞納が生じてしまった場合,早急に法的手続きを見据えた対処をし,一日も早く退去を達成するお手伝いをいたします。

【ご相談内容】◆ご相談の経緯 いとこを無償で居宅に住まわせていたが、何年かしたことから大声で怒鳴られたり、威圧されるようになり、身の危険を感じた家主が家を退去せざるを得なくなったと相談に至りました。 ◆ご相談内容 とにかく、いとこに家から退去してもらい、自分の家を取り戻したいとのことでした。 ◆対応と結果 使用貸借契約の終了に伴う建物明渡請求、さらに怒鳴られた行為等により住居を退去せざるを得なかったことに伴う損害の賠償を求め訴訟を提起。 最終的に早期退去すれば賠償は免じるとの条件で和解し、相談後約4か月ほどで自宅を取り戻すことに成功しました。

【ご相談内容】家主様側のご依頼です。 建物老朽化によりアパートを取り壊すこととなったため、入居者様との間の立退交渉を受任いたしました。 建物明渡に関する独自のノウハウを駆使し、かつ現地にも何度も足を運んだ結果、受任から3ヶ月ほどで、全部屋について明渡しを実現させることに成功いたしました。

【ご相談内容】【相談前】 貸主が借主からの月額７万円の賃料不払いを長期間放置し、滞納総額が約５００万円になった状態で、借主の弁護士から消滅時効を主張する書面を受け取った貸主からご依頼を受けました。 【相談後】 時効更新などの法的主張を展開して交渉した結果、借主には建物を明渡してもらった上で、滞納賃料のうち３００万円を分割で支払うとともに連帯保証人を付ける内容で公正証書を作成しました。その結果、分割金の支払いは合意どおりに履行されました。 【先生のコメント】 賃料不払いは長期間放置してしまうと回収は極めて困難になります。早い段階で弁護士にご相談ください。なお、私は、不動産管理会社の顧問等として、建物明渡しの強制執行についても多くの事案について実績を有しています。ご相談ください。

【ご相談内容】【事案の概要】 本事例では、依頼者が所有し他人に賃貸していたマンションの一室から発生した水漏れが、下階に大きな被害を与えました。その結果、下階の所有者から2000万円近くの損害賠償を求められ、訴訟に発展しました。 この事案について調査を進めた結果、マンションの共有部分にも構造上の問題があることが判明したことから、マンションの管理組合にも訴訟告知を行い、事実関係を真摯に主張しました。 【弁護士からのコメント】 この事例では、請求額が2000万円近くあったにもかかわらず、問題の根本的な原因がマンションの構造にも一部あることを証明することで、最終的に和解により450万円まで減額することが成功しました。 不動産に関連するトラブルにおいても、事実関係の解明と適切な法的措置は重要になります。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者は、賃貸マンションのオーナーでした。賃料が１０か月間にわたり支払われない状況が続いており、自ら賃料を催促しても支払いはされませんでした。 未払い賃料の回収と明渡しを実現したいとのことでご相談いただきました。 【解決の過程と結果】 ご依頼後、未払い賃料の請求と期限までに支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨の通知書を送付しました。 また、賃借人の父親が連帯保証人になっていましたので、通知書には支払いがない場合は連帯保証人にも請求を行う旨も記載しました。 その後、交渉の結果、ご依頼後１か月で未払い賃料の全額の回収と建物の明渡しが実現しました。 【弁護士からのコメント】 賃料滞納を理由とする明渡しは、交渉では解決が難しく、訴訟提起を行う場合が多いですが、本件は連帯保証人へ請求を行う旨のプレッシャーをかけることにより、交渉による早期に解決できた成功事例となります。