神奈川県の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】ーーーーーーーーーーー ◆ ご相談内容 ーーーーーーーーーーー 「不動産投資契約を既に行ってしまったが,その後考え直して,契約を反故にしたい。可能であれば,既に支払っている手付金も返してもらいたい。」というご相談でした。 ーーーーーーーーーーー ◆ 解決の方針・取り組み ーーーーーーーーーーー 私は,ご依頼を受けた後,ご依頼者様から正確に状況を聴き取った上で,契約を解除する法律構成を検討しました。 不動産投資トラブルにおいては,消費者契約法4条1項2号による契約取消や,宅地建物取引業法37条の2による解除（いわゆる「クーリング・オフ」です。）の主張等,様々な法律構成が考えられますが,ご依頼のタイミングによって,採り得る手段は変わってきます。 本件では,不動産投資契約後,比較的早期の相談であったことから,宅地建物取引業法37条の2による解除を主眼として,相手会社の反論状況に応じて,追加的に,消費者契約法4条1項2号による契約取消の主張も視野に入れ,内容証明郵便を送付する形で,相手会社と交渉を始めました。 交渉の結果,相手会社に対し,クーリング・オフの主張を受け入れさせることに成功し,不動産投資契約を無事解除することに成功しました。 併せて,手付金全額を相手会社から回収することにも成功しました。 ご依頼を受けてから,3週間以内で解決することができました。 ーーーーーーーーーーー 木下 正信弁護士のコメント ーーーーーーーーーーー 不動産投資トラブルにおいては,ご相談のタイミングにより,弁護士が採り得る手段が変わってきます。 まずは,お気軽に,弁護士木下正信までご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者さまはアパートのオーナーの方で、ご入居者さまの賃料不払いに困っておりました。 オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでいました。 そのような状況の中、ご自身で請求を続けていくのは困難であると考え、弊所にご相談いただきました。 【相談後】 滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。 その後、無事に認容判決を獲得することができました。 しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。 【先生のコメント】 ご入居者様の賃料不払いは、オーナーさまからご相談いただくお話の中で、とても多いご相談の一つです。 滞納を解消するための方策を採らないでいると、それだけオーナー様の損害も増大し、気付いたときには多額の滞納家賃が発生していたというケースが相当数あります。 そのため、賃料不払いを理由とする建物明渡しは迅速な対応が肝心です。 弊所にはそのようなケースを多数取り扱った経験のある弁護士が在籍しておりますので、的確かつ迅速な対応をさせていただきます。 お困りの際はぜひ一度弊所にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 マンションの一室を賃貸していた借主が6か月以上にわたって賃料を滞納しており、連絡しても「来月必ず払う」と繰り返すばかりで一向に支払われませんでした。退去を求めても「出ていく気はない」と拒否されたため、弁護士に依頼することを決断されました。 【相談後】 まず賃貸借契約書・賃料の支払い状況・督促記録を確認し、解除通知の準備をしました。6か月以上の滞納は賃貸借契約の解除事由として十分であると判断し、内容証明郵便で賃料の支払いと退去を求める催告書を送付しました。相手方から一部支払いの申し出がありましたが、信頼関係が破壊されていると判断して明渡し交渉を継続。最終的に退去日と滞納賃料の支払い計画を盛り込んだ合意書を締結しました。 ・合意書に基づき退去完了 ・滞納賃料の一部を回収 ・受任から約6か月で解決 賃料滞納が続く場合、早めに法的手続を取ることが重要です。「もう少し待てば払ってくれる」と放置すると、滞納額が膨らむだけでなく立退き交渉も長期化します。内容証明による催告・解除通知が退去交渉の起点になります。

【ご相談内容】【相談前】 相談者は、テナントビルの所有者であり、3階のワンフロアを賃貸していました。 その際の使用目的は「事務所」と定めていましたが、あるときから2階のテナントから上階の騒音や振動がひどいとの苦情を頻繁に受けるようになりました。 調査したところ、3階テナントにおいて「ダンススタジオ」として使用していることが判明し、当該3階テナントに対する用法順守義務違反を理由とする賃貸借契約の解除のための相談を受けました。 【相談後】 早速相手方に対して、受任の連絡とともにダンスレッスンとしての使用を継続する場合には賃貸借契約を解除する旨通知しました。 これに対し、相手方からは前賃借人かダンスレッスン等の営業権を譲り受けており、賃貸人も黙認していたのであるから、解除には応じない旨の回答を受けたため、訴訟を提起しました。 訴訟では用法順守義務違反の事実や信頼関係破壊について争われましたが、最終的に相手方が退去する方向での和解が成立するに至りました。 【先生のコメント】 騒音や振動の被害状況を把握するために実際に現場まで出向き、2階のテナントの方から事情を聴取するなどして、裁判所に対しては被害が深刻であることを強調しました。 裁判所には当方に有利な心証をもってもらうことができ、無事立退料等の金銭を支払うことなく、期限までに建物の明渡しを受ける形で解決に至りました。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者さまはアパートのオーナーの方で、ご入居者さまの賃料不払いに困っておりました。 オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでいました。 そのような状況の中、ご自身で請求を続けていくのは困難であると考え、弊所にご相談いただきました。 【相談後】 滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。 その後、無事に認容判決を獲得することができました。 しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。 【先生のコメント】 ご入居者様の賃料不払いは、オーナーさまからご相談いただくお話の中で、とても多いご相談の一つです。 滞納を解消するための方策を採らないでいると、それだけオーナー様の損害も増大し、気付いたときには多額の滞納家賃が発生していたというケースが相当数あります。 そのため、賃料不払いを理由とする建物明渡しは迅速な対応が肝心です。 弊所にはそのようなケースを多数取り扱った経験のある弁護士が在籍しておりますので、的確かつ迅速な対応をさせていただきます。 お困りの際はぜひ一度弊所にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 依頼人は、代々所有する土地を賃貸していました。 借地人が亡くなったため、その相続人が、依頼人に対し、借地権を買い取ってほしいと話を持ち掛けてきました。 【相談後】 私は、依頼人から交渉の委任を受けました。 まずは買取を拒んで借地を返還してもらうことを検討しましたが、提携の不動産鑑定士に意見を求めたところ、利便性のある住宅地であり、借地人が第三者に借地権を譲渡しようと思えばできる土地でした。 そこで、依頼人と協議をし、知らない第三者に借地権を譲渡されるよりは、地主自身が借地権を買い取り、その後の処分方法を自由に決めた方がよいとの判断に至りました。 その上で、借地人側の提示する金額では高額に過ぎると考え、当該土地の形状や借地契約の経緯など、本件の特性を考慮した上で、適正と思われる買取価格を提示しました。 結果、相手方が当初提示していた金額よりも、実質半分以下の買取価格で合意に至りました。 そして合意に基づき、借地人に建物を解体してもらい、土地の返還を受けることができました。 【弁護士からのコメント】 借地契約の終了は、経済的にも複雑な問題を伴うことがあります。 地主、借地人ともに、借地契約の終了が話題に上る前に、専門家に一度相談することをおすすめします。

【ご相談内容】【依頼の経緯】 ●アパートのオーナーからのご相談。 ●「古いアパートを建て替えたい。住人には退去してもらったが、最後の一人が拒否している」とのことで受任。 【弁護士の対応】 ●賃貸借契約では「住居用」という約束になっていたものの、実地調査すると、借り主は別の場所に住んでいて、このアパートを何かのビジネスに使っているということが判明した。 ●居住していないことの証拠として、夜間の使用状況を写真で撮り、借り主に対しては約束違反であることを追及して立ち退きを要求する書面を送付した。 ●その結果、借り主は、少額の立退料で退去することに合意した。 【解決のポイント】 ●「老朽化」を理由として退去を求める場合もありますが、補修が可能な場合は立ち退きまでは認められません。 ●しかし、借主に何らかの契約違反があれば、立退料を低くしたり、立退料なしでの退去が認められる場合もあります。 ●本件では、契約違反の裏付けをとった上で交渉に臨んだため、短期の退去に成功し、立退料も少額で済みました。 ●立ち退きを要求したい場合は、早めに弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

【ご相談内容】ペット禁止であるにもかかわらず、野良猫・野良犬に餌付けをして、糞尿の清掃ができない住民に対し、損害賠償請求をして勝訴判決を取得。それでも支払わない組合員に強制執行を実施しました。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者の方は，賃借物件で事業も営んでいたところ，大家から建物の老朽化に伴う建替を考えているので，部屋を出て行ってくれないかとの打診を受けていました。 そもそも「建物の老朽化」という説明自体に疑問がありましたが，事業を営む上でオフィスを借りている場所も大変重要だったので，多方面にわたる交渉を希望されていました。 【相談後】 当職から提案した条件としては，「大家側で転居先のテナントを紹介すること」「立退料として転居費用や会社の変更登記費用を含めた適正な金額を提示すること」でした。 途中から大家側にも代理人弁護士が就きましたが，裁判も辞さない態度を貫いたことで，こちらの要望通りの条件で交渉成立することができました。 【弁護士からのコメント】 実生活では，大家よりも借主側が弱い立場に置かれていることが多いかと思いますが，法律上は借主に手厚い保護がなされています。 法的な結論を踏まえた強気な交渉を続けたことで，依頼者の方の希望を実現することができました。

【ご相談内容】【ご相談内容】 オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでおり、そろそろ退去してほしいのですが、どうしたら良いですか。 【解決の過程と結果】 滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。 その後、無事に認容判決を獲得することができました。 しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。