不動産・住まいの事例紹介 | 前田 康行弁護士 M＆M横浜法律事務所

取扱事例1

• 住民・入居者・買主側

賃借店舗の差押と競売手続開始

依頼者：40代 男性

【相談内容】
依頼者が事業を行っている賃借物件に、賃貸人の債権者（根抵当権者）が競売手続を申立て、差押が入ってしまいました。このままだと、落札者から明渡を求められる可能性がありました。

【解決への流れ】
可能性は低かったのですが、抵当権者（銀行から債権を買い取った「サービサー」）との間で、抵当権の買取り交渉をしたところ、格安で買い取ることができ、依頼者が保有する関連別会社が抵当権を取得し、競売手続は取下げにより終了しました。そして、賃貸人賃借人間の家賃を関連別会社が差押えをすることによって、実質無償で賃借店舗を借り続けることができるようになりました。

【コメント】
とても稀なケースですが、額面金額の約１０分の１で債権及び抵当権を取得することができ、上記のように賃料を差し押さえることよって、満額の回収ができたケースでした。この抵当権の買取交渉をするにあたっては、建物登記簿を見ただけではわからない優先債権（抵当権よりも優先する権利）の存否を調査する必要があるので、注意が必要です。

取扱事例2

• 欠陥住宅

欠陥住宅と建築士の選定

依頼者：40代 男性

【相談内容】
某大手ハウスメーカーに注文住宅を依頼したのですが、引渡後、いくつかの欠陥が見つかり、ハウスメーカーの対応も悪かったため、依頼者は自ら見つけてきた建築士に、当該建物の検査を依頼しました。その建築士は、「これは欠陥」、「ここも欠陥」と依頼者が指摘するままの鑑定書を作成していました。

【解決への流れ】
私がその鑑定書を確認したところ、とても交渉や裁判では使い物にならないような鑑定書でした。「欠陥」と評価するための具体的な理由が何も記載されず、ただ、依頼者が、「おかしい」と指摘する部分について、「欠陥」と評価しているだけの鑑定書でした。
そのため、再度別の建築士に調査を依頼したところ、依頼者も気付かなかった、すなわち欠陥現象としては顕れていないが、後の大きな欠陥現象が発生するかもしれないという重大な欠陥を指摘する鑑定書が提出されました。
その鑑定書が重要な証拠となり、裁判では、ほぼ当方の主張が認められた勝訴的な和解が成立しました。

【コメント】
欠陥住宅に関する交渉と裁判は、欠陥に関する的確な指摘ができる建築士と、その指摘を、建築の素人である裁判官に理解できるようにフィルターをかけることができる弁護士の存在が不可欠と思われます。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

アパート建て替えのための明渡と管理会社の不正

依頼者：60代 女性

【相談内容】
アパート建て替えをするために、賃借人全部（６世帯）の退去を求めなければならないという案件でした。
管理会社がはいっていたのですが、管理会社からの賃借人及び家賃支払状況に関する報告と実態も異なっていました。

【解決への流れ】
私が、調査した結果、この管理会社が、家賃を横領していたため、依頼者には虚偽の家賃回収状況の報告をしていたことが発覚しました。
直ぐに管理委託契約を解除し、横領家賃の返還交渉をし、一定金額が返還されました。
同時に、６世帯の借家人と個別交渉をし、全て明渡交渉が成立しました。

【コメント】
上記立退交渉過程で、立退の猶予と立退料の支払を求められることがあります。
立退の前に立退料を支払ってしまうと、立退されなないというリスクがあります。
しかし、借家人は新しい居所を借りるのに、一時金が必要で、それがないと立ち退きできない、というジレンマに陥ります。そのような場合、立退料の一部をまず支払い、立ち退き完了後に残金を支払うという方法があります。
そして、更に立退猶予期間が長い場合には、簡易裁判所の「即決和解」という手続を用いるのが有効です。