不動産・住まいの事例紹介 | 原 雅紀弁護士 三愛川崎法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

【交渉→訴訟】用法遵守義務違反を理由とする建物明渡請求が認められた事例

依頼者：60代男性

【相談前】
相談者は、テナントビルの所有者であり、3階のワンフロアを賃貸していました。
その際の使用目的は「事務所」と定めていましたが、あるときから2階のテナントから上階の騒音や振動がひどいとの苦情を頻繁に受けるようになりました。
調査したところ、3階テナントにおいて「ダンススタジオ」として使用していることが判明し、当該3階テナントに対する用法順守義務違反を理由とする賃貸借契約の解除のための相談を受けました。

【相談後】
早速相手方に対して、受任の連絡とともにダンスレッスンとしての使用を継続する場合には賃貸借契約を解除する旨通知しました。
これに対し、相手方からは前賃借人かダンスレッスン等の営業権を譲り受けており、賃貸人も黙認していたのであるから、解除には応じない旨の回答を受けたため、訴訟を提起しました。
訴訟では用法順守義務違反の事実や信頼関係破壊について争われましたが、最終的に相手方が退去する方向での和解が成立するに至りました。

【先生のコメント】
騒音や振動の被害状況を把握するために実際に現場まで出向き、2階のテナントの方から事情を聴取するなどして、裁判所に対しては被害が深刻であることを強調しました。
裁判所には当方に有利な心証をもってもらうことができ、無事立退料等の金銭を支払うことなく、期限までに建物の明渡しを受ける形で解決に至りました。

取扱事例2

• 住民・入居者・買主側

【交渉→訴訟】中古不動産におけるシロアリ被害に関する損害賠償請求が認められた事例

依頼者：60代女性

【相談前】
相談者は、居住用の中古ペンションを購入するも、引渡後に建物の周辺付近に大量の羽蟻が発生していることがわかる。
調査したところ、建物の土台や柱、筋交い等の重要部分にシロアリによる著しい被害があることが判明し、土台と柱については強度不足のため倒壊の危険性が生じている状態であった。
売主や仲介業者に対応を求めたものの何らの対応もしなかったため、相談に来所。

【相談後】
売主に対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及し、修補費用相当額等の損害賠償を求め交渉するも、売主は一切の責任を否定したため、訴訟を提起する。
訴訟では、シロアリ被害の瑕疵該当性、売主はシロアリ被害を知りながらそれを告げずに売買したこと、損害論を中心に主張をし、一級建築士や施工業者等の協力を得ながら立証を行う。結果、訴訟上の和解にて解決金300万円の支払を受ける内容で解決に至る。

【先生のコメント】
本件は、瑕疵該当性や損害論もさることながら、損害賠償の時効の問題もかかわってくる難事件でした。
契約上では瑕疵担保期間が民法上の期間より制限されていましたが、丹念に調査を進めたところ、売主はシロアリ被害を知りながらそれを告げずに売買した可能性が高かったため、時効の問題を解消するために、民法572条の主張を行いました。
裁判官立会の現地調査を経て、裁判官からは当方に有利な心証をもってもらうことができ、無事和解にて売主に請求金額の一部を支払ってもらう内容での和解が成立しました。

取扱事例3

• 不動産売買契約

【交渉→訴訟】高齢者を相手とする不動産投資物件の売買トラブルに関する解決事例

依頼者：80代女性

【相談前】
判断能力が不十分で高齢であった相談者が、わずか10ヶ月の間に、家族に一切相談がないまま、ある不動産会社から、投資用のワンルームマンション計6物件を実勢価格の倍以上の価格の合計6500万円ほどの金額で現金で購入するよう執拗に勧誘を受け、内容の売買契約を締結すると同時に、サブリース契約を締結していることを相談者の家族が知ることとなり、これら売買契約やサブリース契約を解除、取消ないし無効にできないかという相談を受ける。

【相談後】
消費者契約法や民法等考え得る法律構成を全て検討したうえで、売主の不動産業者を被告として訴訟を提起する。
売買契約締結前後のやりとり等の証拠はなく、限られた証拠の範囲内にて主張立証を尽くした結果、裁判官からの和解勧告もあり、売買代金総額の8割の価格で、相手方の不動産業者が買い戻すという内容での和解が成立する。

【先生のコメント】
消費者契約法に基づく契約の取消等を主張するにあたっては、売買契約締結前後の相手方の言動等の証拠が重要であるところ、録音といった証拠もなく本人の記憶も曖昧であったため立証方針について相当悩ましい事案でした。もっとも、入出金履歴等の客観的な資料に沿って可能な限り当時のやりとりを思い出してもらって事実経過を聞き取るよう努めました。
また相談者の判断能力が不十分であること、老後の資金のほとんどを上記物件の購入に充ててしまっていること、売却価格が実勢価格と比較して著しく高額であることなどを強く説明した結果、裁判官も認知能力が低下しつつある高齢者にこれだけの物件を売却することの社会的相当性について疑問があるとの心証をもってもらうことができ、無事、和解成立に至ることができました。

取扱事例4

• 地代・家賃交渉

【交渉→調停→訴訟】賃料増額請求の事例

依頼者：70代男性

【相談前】
相談者は、古くから相手方に土地を貸していたが、年間に受け取る地代が本件土地に関して相談者が支払う固定資産税や都市計画税の年額を大きく下回っていたことから、賃料増額を要望し相談する。

【相談後】
相手方との交渉は進まず、賃料増額調停を申し立てるも、申立て後まもなく、土地の借主である相手方が死亡したため、借主の相続人4名を相手方となる。
調停には相続人全員が出席することはなく不成立となり、訴訟に移行する。
訴訟では相当地代の鑑定が行われ、従来賃料のおよそ3倍程度が相当地代であるとの判断が示される。
賃料増額請求通知から現在までの、従来賃料と相当地代との差額の未払い分の支払を受ける内容で和解が成立する。

【先生のコメント】
本件では、相手方が調停の途中で亡くなったり、相談者本人が過去に送付した通知書の記載が「賃料増額の意思表示」といえるかという点も問題になるなど、解決まで時間はかかりましたが、最終的に相談者の満足がいく形で解決に至ることができました。

取扱事例5

• オーナー・売主側

【交渉】リフォーム瑕疵に関わる損害賠償請求が認められた事例

依頼者：テナントビルのオーナー会社

【相談前】
相談者はテナントビル一棟を所有する会社であり、建物内のトイレの排水に不具合が生じたため、トイレのリニューアル工事を、リフォーム会社に依頼する。
しかし、工事終了後においてもトイレの排水の不具合は直らず、その他施工不良が多数散見された。

【相談後】
交渉開始後、改めて調査したところ、相手方は相談者に何の断りもなく、コンクリートスラブのコア抜きを行い、床下内の鉄筋を複数切断していることが判明する。
他にも設計図面どおりの工事が行われていない箇所も新たに判明したため、他の業者で行った補修工事代金費用相当額や調査費用を損害として支払を求める交渉を行う。結果、相手方は当方の請求全額を認める形で和解が成立するに至る。

【先生のコメント】
建築瑕疵やリフォーム瑕疵は紛争が長期化するケースが多いですが、本件では相手方の悪質性を強く主張し、当方のペースで有利に交渉を進めることができ、無事早期に満足がいく形での解決に至りました。