東京都の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】■相談内容 土地を先代から貸している。 借地権者も先代からである。 建物は二つで、一つは住居、一つは作業所である。 借地権者が地代を払っていない時期が１年間ほどあり、その後は毎月地代を支払っているものの、その約１年間の滞納は解消されていない。 作業所としての建物は、ここ20年くらいは使用されていないし、屋・根壁の大部分もなく、入口の扉も欠如している状況である。 相談者が滞納地代を支払うように通知をしていたが、借地権者からは何らの応答がない。 解除通知を出しても対応がないので、借地権者に立ち退いてもらいたい。 ■結果 建物収去土地明渡請求として訴訟提起した。 理由としては、地代滞納によって信頼関係が破壊していること、作業所については併せて朽廃による借地権消滅を主張した。 その結果、同請求は認容された。 その後任意で立退きの話をしてみるも、応答がないため、強制執行の申立てをすることになり、結果、建物を収去して、土地の明け渡しを完了した。 ■コメント 一般的に借地権は強い権利とされ、簡単には借地権は消滅させられないとされています。 そうは言っても、地代の滞納が続けば、当事者間の信頼関係が破壊されたとして、借地契約が解除される場合はあります。 何か月滞納すれば借地契約が解除されるかどうかは一概には言えませんが、本件のように約１年も滞納があれば十分解除原因になりえますし、本件ではその他に賃貸人からの再三の催促があったにもかかわらず、無視し続けた点も考慮されました。 また、借地権の消滅原因としては「朽廃」も考えられます。 朽廃というのは、建物が社会的経済的な価値を失ったような場合で、単に古くなったというにすぎない場合では認められません。 この朽廃による借地権の消滅の規定は実は旧借地法にあるのです。 今は借地借家法ではないのかという疑問が出てくるかもしれませんが、この朽廃については、旧借地法の規定がそのまま適用されることになっています。

【ご相談内容】【ご相談内容】 家賃を6か月滞納された大家さんからのご依頼でした。催促をしても無視され続け,やむなく弁護士にご相談にいらっしゃいました。 【結果】 弁護士からの通知にも反応がなかったため,直ちに建物明渡請求訴訟を提起しました。裁判自体は4か月ほどで判決となりましたが,その後も退去に応じなかったため,建物明渡しの強制執行を行い,退去させることができました。 【コメント】 不動産事業に滞納のリスクはつきものです。残念なことに滞納が生じてしまった場合,早急に法的手続きを見据えた対処をし,一日も早く退去を達成するお手伝いをいたします。

【ご相談内容】【相談前】 アパートを借りて住んでいたところ、大家から突然退去を求められました。 立退き料の提示はあったものの、急な話の割に金額が低いと感じていました。 「大家の言う通りに出て行かなければならないのか」という不安を抱えて相談に至りました。 【相談後】 法的なアドバイスを受けた上で交渉を進めた結果、当初提示されていた金額より100万円も増額された立退き料を獲得できました。 予想を大きく上回る結果に驚いています。 【先生のコメント】 周囲の居住者が次々と退去していく中でプレッシャーを感じていた依頼者でしたが、賃借人には法的に保護された居住権があることをお伝えして安心していただきました。 老朽化を理由とした立退き請求に対して、その理由の弱さを丁寧に指摘し、交渉を重ねることで最終的に依頼者にとって有利な条件での合意に達することができました。

【ご相談内容】【相談前】 ビルのオーナー様から、「借主の飲食店が賃料の支払いが悪いため出て行ってほしい」とのご依頼でした。 飲食店の賃料未払いが続いたため賃貸借契約を解除したところ、借主が退去せず、未払い賃料が増え続けている状況でした。 【相談後】 すぐに建物明渡し請求訴訟を提起し、早期の判決を目指しつつ、並行して和解協議を進めました。裁判所にもこちらの主張が伝わったため、早期に判決期日を設定してもらえました。 和解協議では、こちらに有利な判決が出る可能性が高いということで、有利に和解交渉を進めることができました。 結果、退去の合意に至り、無事に和解で解決しました。 賃料未払いを原因とする建物明渡し請求事件では、交渉が長引いてしまうとその分未払い賃料が増え、家主の損害が拡大してしまいます。 しかしながら交渉が決裂した場合に建物明渡を実現するには、①交渉→②建物明渡しの裁判→③強制執行の裁判手続き、と段階を踏む必要があり時間がかかります。 そこで、すぐに訴訟提起をしつつ、裁判上で話し合いを並行することで、最短で強制執行による解決を目指すとともに、有利な和解交渉ができました。

【ご相談内容】【相談前】 家賃の滞納が重なった賃借人に対し、管理会社から退去を求めるも、音信不通のため、当事務所にご相談 【相談後】 賃借人に賃貸借契約解除の通知書を送るとともに、保証人に対しても、未払賃料等の支払いを求める通知を送った結果、保証人から賃借人に連絡が行き、早期の退去に至りました。 【先生のコメント】 保証人から賃借人に連絡が行き、保証人が任意での退去を促したことが、早期の退去・解決に至ったものだと思います。

【ご相談内容】【依頼前の状況】 ご相談者さまは、先祖代々の土地にご主人と共に暮らしていました。 ご主人がお亡くなりになりましたが、遺産分割協議は行われず、そのままになっていました。 あるとき、相続人の一人が遺産分割協議のないことを良いことに、土地の一部について登記名義を移転し、不動産会社に土地を売却してしまします。 不動産会社は土地の分割を要求し、裁判手続きを開始しました。 【依頼後の結果】 裁判の中で和解ができ、不動産会社から土地の所有権を買い取ることで家を守ることができました。 【弁護士からのコメント】 遺産分割協議が未了の土地は、相続人の共有状態となっており、相続人の一人はこれを無断で売却することができます。 今回のように、相続人以外の者に売却されれば、最悪のケースでは土地や家を失うことにもなりかねません。 共有状態を解消するために、早期に遺産分割協議や調停を行うことが望ましいです。 相続人間で話し合いができている場合の遺産分割協議書の作成や、そうではない場合の相続人との交渉については弊所にお任せください。

【ご相談内容】【相談前】 用法違反で使用していた賃借人についてのご相談。 【相談後】 最終的には訴訟まで行い、建物の明け渡し等を実現することができました。 【先生のコメント】 話し合いで解決できることが一番よいのですが、本件のように裁判をすることが一番適切な解決方法であることもあります。本件では、最終的には強制執行を行う前に任意に明け渡しいただき、無事解決することができました。

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約の賃借人より、オーナーから管理会社を介して、賃貸借契約の更新拒絶通知が届いたとのことで、立退料の請求を含むオーナー・管理会社との交渉について受任いたしました。 【相談後】 賃貸借契約書を確認しつつ、賃借人である依頼者様から具体的に事情をお伺いし、裁判例上、貸主から賃貸借契約を更新拒絶するために必要な「正当の事由」（借地借家法第２８条）が存しないとの判断をいたしました。 そのため、交渉により、具体的な理由を付して立退料を求め、結果的に、依頼者様が納得できる金額での立退料を得ることにより、賃貸借契約の合意解約を締結しました。 【先生のコメント】 「正当の事由」の有無については、裁判例等を踏まえた詳細な検討が必要となります。 また、立退きに応じる意向である場合、立退料の請求金額については、賃貸人側が更新拒絶を撤回しない程度の金額を提示することが重要であり、慎重な判断が要求されると解します。

【ご相談内容】【相談前】 大家に長年住んでいたアパートから立ち退きを求められているが，家賃・間取りが同等の物件が見つからなくて困っている。 【相談後】 大家と交渉し，大家から300万円の立退料の支払いを受けることで，移転費用及び引越しに伴う不便性等の補償を受けた。また，当事務所で懇意にしている不動産業者に家賃・間取りが同等の物件を見つけてもらい，引っ越しすることができた。 【先生のコメント】 普通賃貸借契約がある以上，大家の都合だけで住居の立退きに応じる必要は原則としてありません。住居は生活の基盤となる大切なものですので，大家の要望で立退きに応じるとしても，移転費用等の十分な補償を受けてから引っ越し等をすべきです。

【ご相談内容】【相談前】 出来れば現状維持、最悪でも面積縮小で完全な立ち退きは避けたいとの希望でした。 【相談後】 当初はかなり厳しい姿勢でしたが、７０００万円以上の立退料を獲得できました。 【先生からのコメント】 粘り強く戦うことが大切だと感じます。