不動産・住まいの事例紹介 | 原田 和幸弁護士 原田綜合法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

建物収去土地明渡

依頼者：70代　男性

■相談内容
土地を先代から貸している。
借地権者も先代からである。
建物は二つで、一つは住居、一つは作業所である。
借地権者が地代を払っていない時期が１年間ほどあり、その後は毎月地代を支払っているものの、その約１年間の滞納は解消されていない。
作業所としての建物は、ここ20年くらいは使用されていないし、屋・根壁の大部分もなく、入口の扉も欠如している状況である。
相談者が滞納地代を支払うように通知をしていたが、借地権者からは何らの応答がない。
解除通知を出しても対応がないので、借地権者に立ち退いてもらいたい。

■結果
建物収去土地明渡請求として訴訟提起した。
理由としては、地代滞納によって信頼関係が破壊していること、作業所については併せて朽廃による借地権消滅を主張した。
その結果、同請求は認容された。
その後任意で立退きの話をしてみるも、応答がないため、強制執行の申立てをすることになり、結果、建物を収去して、土地の明け渡しを完了した。

■コメント
一般的に借地権は強い権利とされ、簡単には借地権は消滅させられないとされています。
そうは言っても、地代の滞納が続けば、当事者間の信頼関係が破壊されたとして、借地契約が解除される場合はあります。
何か月滞納すれば借地契約が解除されるかどうかは一概には言えませんが、本件のように約１年も滞納があれば十分解除原因になりえますし、本件ではその他に賃貸人からの再三の催促があったにもかかわらず、無視し続けた点も考慮されました。
また、借地権の消滅原因としては「朽廃」も考えられます。
朽廃というのは、建物が社会的経済的な価値を失ったような場合で、単に古くなったというにすぎない場合では認められません。
この朽廃による借地権の消滅の規定は実は旧借地法にあるのです。
今は借地借家法ではないのかという疑問が出てくるかもしれませんが、この朽廃については、旧借地法の規定がそのまま適用されることになっています。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

建物明渡請求

依頼者：50代　男性

■相談内容
所有するマンションを貸していたが、借主が家賃を払ってくれない。
３か月滞納が続いたので、家賃の支払いの催促および滞納家賃を支払ってくれない場合賃貸借契約を解除する旨の内容証明（通知）を出したが、相手が不在のため、通知が返ってきた。
どうも荷物はまだあるようである。

■結果
賃借人が不在のため、公示送達という方法により、建物明渡請求および滞納賃料の請求で訴訟提起をした。
裁判所で公示送達が認められ、相手方は欠席。
原告（依頼者）の主張通りの請求が認められた。
この勝訴判決をもとに、強制執行を実施し、明渡しが完了した。

■コメント
借主が家賃を払ってくれない場合、具体的な事案にもよるのですが、だいたい３ヶ月程度の滞納があれば、判決で賃貸借契約の解除が認められるようです。
ただ、本件で問題となったのは、相手と連絡が取れないことです。
内容証明で解除通知を出すにしても相手が受け取らなければ解除の意思表示はできません。
そのため訴え提起時の訴状の中で、解除の意思表示を行います。
とはいえ、相手が不在の場合は、訴状も相手に届きません。
そうはいっても相手が受け取らないからといって裁判ができないというのも不合理ですから、例外的に公示送達という方法が認められています。
公示送達というのは裁判所の掲示板に２週間程度掲示すれば送達の効力が生じるのです。
はっきりいって普通誰も見ませんので、被告が知らない間に裁判が進められることになります。
そうはいっても簡単に公示送達が認められると、例えば被告と連絡がとれるにもかかわらず公示送達を利用される等、原告が悪用して勝手に裁判を進め勝訴する可能性もありますので、一定の要件が必要ですし、裁判所から原告側に被告の所在の調査を求められます。
調査報告の形で裁判所に提出するのですが、例えば、住民票を調査したり、現地調査をします。被告に通知を出しても届かない事実や被告に電話しても電話にでないことを報告したり、現地の表札や郵便受け・建物の外観の状況の確認、また、近隣へのヒアリング等を実施する場合もあります。
なお、相手と連絡がとれない、あるいは不在が明らかということであっても、勝手に建物に入って、動産の処分は許されませんので、ご注意ください。法的手続きが必要です。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

競売物件の明渡し（強制執行）

依頼者：不動産会社

■相談内容　
不動産競売で競売物件を落札したが、明渡しをお願いしたい。

■結果　
占有者（居住者）に任意で明渡しをお願いしたが、最後まで明渡しに応じてくれないため、強制執行を実施し、明渡しが完了した。

■コメント
競売で落札された場合、居住者（占有者）と交渉すれば、任意に明け渡してくれるケースは多いです。
そうはいっても、任意で明け渡してくれないケースも多く、やむなく強制執行を申し立てるケースもあります。
競売の場合は、通常の建物明渡しと異なり、建物明渡訴訟を経ることなく、「引渡命令」申立てという早く簡単な手続きで強制執行ができますので、比較的明渡しは確保しやすいのです。
強制執行を申し立てても、まずは執行官が現地に行って、債務者（占有者）にいついつまでに退去しなければ、強制執行をしますよという「催告」をします。
それから約１か月後に本当に退去しなければ強制執行（断行）になるのです。
実際任意明け渡しを拒んでいても、催告まですれば、普通は退去してくれます。
実際に断行になると荷物を強制的に運びだされますから、それは避けたいと思うのでしょう。
ただ、それでも退去しない方はいますので、その場合は断行するしかありません。
ちなみに強制執行の取下げは、既に手配した業者の一部あるいは全部のキャンセル料はかかりますが、直前でもできますので、ギリギリまで占有者と交渉することはあります。

取扱事例4

• 不動産売買契約

共有物分割請求

依頼者：80代　男性

■相談内容　
相手と共有のマンションがある。相手からはローンの支払いや管理費の支払いを求められるが、自分が住んでいるわけでもないので、これ以上そのマンションに関与したくない。
マンションを売却できないか。

■結果　
相手に対して共有物分割請求ということで、協議を申し入れた。
相手と合意の上、マンションを売却することになり、売却代金からローン残額および諸経費を控除したうえで、剰余金を双方で分配した。

■コメント
共有物の場合、共有者一人の判断では売却はできません。
共有者全員の判断が必要です。
依頼当時は相手が売却に応じてくれるかどうか分かりませんので、例えば、相手に依頼者の持分を渡して代償金を受け取る方法も視野には入れていました。
実際にマンションは相手が利用していましたので、十分考えられる選択です。
結局、相手も現金を手にしたかったのか、一緒に売却しようという話になりました。
ちなみに話がまとまらないとどうなるか、共有物分割請求で訴訟をする方法はあります。
では、実際訴訟になったらどういう結果になるか。
もちろん、訴訟になっても和解はありえます。
前記のように一緒に売却するとか、一方が完全所有者になって他方に代償金を支払う場合です。
和解にならない場合は、３つの結論が考えられます。
①依頼者が完全所有者となって相手に代償金を支払う場合、
②相手が完全所有者となって依頼者に代償金を支払う場合、
③競売にする場合です。
どれになるかは裁判所次第のところもありますが、例えば、相手がマンションを利用していてその保有を望み、相手方も代償金を支払える能力があるのであれば、②のケースになる可能性が高そうです。
例えば、いずれも保有を希望せず、一緒に売却も拒否するのであれば、競売に付される可能性もありそうです。
ただ、競売にすると一般的には売却価格は低くなりますので、普通に話ができる相手なら一緒に任意売却しようという方向で和解ができるのかもしれません。

取扱事例5

• 借地権譲渡

借地権譲渡の承諾

依頼者：50代　男性

■相談内容　
競売でマンションを落札したが、地主（土地所有者）が借地権の譲渡承諾に応じてくれない。
我々で交渉したのだが限界があり、何とか地主から承諾をもらえるようにできないか。
法的手続きも検討したい。

■結果　
法的手続きも視野に入れ、地主側と交渉した。
承諾料の金額の確定、地代増額の希望等を受け入れ、無事、承諾をいただけることになった。

■コメント
普通、借地権のマンションが競売で落札された場合、借地権譲渡につき承諾するかしないかで、もめるケースは少ないと思います。
詳しい経緯はわかりませんが、地主側はそもそもマンションが自分の敷地に立つこと自体に不満を持っていて、マンションの所有者が代わってまた第三者が自分と関係することを嫌っていたようです。
そうはいっても、マンションの場合、転売されることが予定されているわけですし、転売されても通常は地主側に不都合な点はないといえます。
そこで、ある程度地主側の条件提示に譲歩はしてもよいと思いますが、地主側に譲渡承諾を求めていくことになると思います。
なお、地主側がどうしても承諾してくれなかった場合は、どうすればよいでしょうか。先にも少し述べましたが、法的手続きを検討していきます。
具体的には、譲渡承諾に代わる許可を裁判所に求めていくことになります（借地借家法20条、なお競売でない場合は19条になります）。
借地非訟手続といいます。
落札者（建物の新所有者）が当該借地権を取得しても地主側に不利になるおそれがないのであれば、普通は譲渡承諾が認められるはずです。この場合、例えば地代を上げたり、一定の承諾料を払う等の条件設定がなされる場合はあります。
本件でも、地主側との交渉時に、地主側に法的手続きも視野に入れていることを伝えてありました。
それもあったのかわかりませんが、地主側としても渋々ながら、最後には承諾に応じてくれることになりました。

取扱事例6

• 不動産賃貸借契約

借地契約の更新・建替え承諾

依頼者：60代　女性

■相談内容
借地権付のアパートを経営している。
今回借地契約が期間満了になったので、更新をしたいのだが、地主さんが更新に応じてくれない。
また、建物が古く建替えをしたいのだが、それも応じてくれない。
一度地主さんが借地権を買い取るような話もあったが、それもうやむやになっている。
第三者に借地権を売却してもよいのだが、地主さんが借地権譲渡にも応じてくれない。
地主さんと話ができないので、弁護士に入ってもらいたい。

■結果　
借地契約の更新と建替え承諾を求め、簡易裁判所に調停を申し立てた。
その結果、相手から借地権を買い取りたい意向があり、具体的な条件を提示してきたので、依頼者としても売却に応じることになり、調停申立てを取り下げて、事件終了となった。

■コメント
依頼者としては、第三者に借地権を売却することも視野には入れていましたが、今回調停を申し立てにあたっては、とりあえず借地契約の更新を確認して、建物の建替えを承諾してもらいたいという希望がありました。
借地契約は特に更新契約をしなくても、法定更新にはなるのですが、依頼者としてはきちんと書面に残したいという意向でしたし、建物建替えの承諾はいずれにしても地主さんの承諾が必要になりますので、併せて調停を申し立てることになりました。
調停に相手が出席してきたのですが、依頼者から聴いていたように話にならないような姿勢でしたので、裁判も視野に入れることを伝えたところ、相手から借地権の買取りの話がでてきたのです。
その話は以前もあったようですが、本当に買い取る意思があるのか信用できないので、具体的な条件を提示してもらえるなら検討しますということにしたところ、相手は具体的な金額、引渡条件等を提示してきたので、依頼者側も売却を検討しました。
相手はその後不動産会社にも相談していたようでしたが、交渉を進めながら、結果、売買契約に至ったのです。

取扱事例7

• 境界線

筆界特定制度

依頼者：不動産業者

■相談内容　
隣地との境界について、隣地所有者と話し合いができない。
境界が確定しないと、当該土地を販売できない。
弁護士から話をしてもらえないか、場合によっては法的手続きも検討したい。

■結果　
相手（隣地所有者）との交渉を試みたが、相手は公的判断がでれば従いますとのことで、任意でのサインを拒否した。
任意で合意はできないと判断し、筆界特定制度を利用することにした。
筆界特定の結果、相手は境界立会いにも応じてくれ、その特定されたポイントをもとに杭（ポイント）を入れることにも合意し、無事、境界確認書も完成した。

■コメント
隣地との境界で揉めるケースは多いかと思います。
不動産業者さんの交渉力をもってして、あるいは、家屋調査士さんが入ることで境界が確認できる場合もあるのかもしれませんが、揉めるようであれば、弁護士が入って交渉を試みたり、場合によっては法的手続を検討しなければならない場合があります。
法的手続というと、約10年前までは「境界確定訴訟」という裁判手続きで境界を決めていたのですが、裁判となると費用も時間もそれなりにかかり、当事者にとっても負担となります。
そこで「筆界特定制度」という制度ができました。
この筆界特定の申請については裁判所ではなく、法務局になります。
法務局の登記官が、現地調査の結果や各資料の精査、関係人の意見を踏まえ、筆界（境界）を特定するのです。
ただ、裁判より時間はかからないといっても、９か月程度以上はかかるようです。
なお、筆界特定はあくまで登記官が決めるものですから、その結果について不服があるなら、別途境界確定訴訟（裁判）はできます。
そうはいっても、筆界特定で現れた資料を裁判の資料として提出するわけですから、普通は筆界特定の結果は覆らないと思いますので、登記官による筆界特定は、事実上紛争を解決する機能があると言えましょう。

取扱事例8

• 原状回復

原状回復請求

依頼者：30代　女性

■相談内容　
かなり古いアパートに数年程度住んでいた。
大家さんとは居住中も仲良くしていて、特に問題はなかったが、退去後、間もなくして、家の工事費用として、約70万円程度請求された。
見積もりも一緒に送られてきたが、賃料は６万円程度だし、契約書を見ても本当にこれが正当な請求なのかわからない。
減額はできないだろうか。

■結果　
大家さんと交渉の結果、約50万円減額してもらうことになり、約20万円の支払いをすることで合意ができた。

■コメント
いわゆる原状回復義務の問題です。
国土交通省からも原状回復に関するガイドラインはでているところですが、すべてを理解するのはなかなか難しいと思いますし、いざ自身が賃貸物件を退去するにあたって、管理会社を通じ、原状回復請求をされるとどこまでそれに対応すればよいのか苦慮する場合も多いのではないでしょうか。
賃借人が何も言わないだろうと考え、本来であれば大家さんが負担すべきものを賃借人により多く請求する場合もあるようですから、気を付けたいところです。
その場合、実際にどこまで損傷していたのか、見積もり明細のチェック、契約書のチェック等が必要になります。
本件でも、それらの内容をチェックした上、まずは管理会社に打診したところ、管理会社では対応できないということで大家さんと直接交渉することになりました。
大家さんとしても、当方の言い分を理解したようで、結局当初請求額から大幅に減額してもらえました。
なお、その他現実的な問題として、原状回復請求は敷金を返還しないための口実のケースも見受けられます。
要は賃借人に原状回復義務があるから、敷金と相殺して、敷金は賃借人には返さないということです。
そうなると賃借人としては逆に敷金返還請求を考えなければならない場面もあります。

取扱事例9

• 不動産契約の解除・違約金請求

不動産セールス

依頼者：30代会社員男性

■相談内容
不動産業者が自宅に営業に来た。
迷惑なため帰ってもらいたかったが、その場で粘られ、やむなく今後の電話連絡や自宅訪問の約束をしてしまった。
その後も電話連絡があったり、自宅を訪問され二人で何時間も投資用不動産の購入を勧められ、断ると暴言まで出てきて、断るに断れない雰囲気になった。
やむなく、不動産の購入申込書を書かされたり、源泉徴収票や運転免許所のコピー等をとられてしまった。
それらの書面を返却してもらいたいし、不動産の購入は断りたい。

■結果　
相手がまたいつ依頼者に接触・連絡してくるとも限らず、早急に弁護士が代理人になったこと、直接依頼者本人に連絡をしないことを通知した。
後日、改めて正式に相手に通知文を出した。
内容としては、これまでの相手の言動に問題があること、本人に不動産購入の意思がないこと、これ以上本人に接触しないこと、相手が受け取っている書面をすべて返却してもらう趣旨である。
その結果、相手は本人に直接連絡をすることはなく、相手に渡した書面についてもすべて返還された。

■コメント
不動産業者の営業を否定するつもりはありませんが、中にはしつこく自宅を訪問や電話営業をしたり、あるいは街角でアンケートと称し事務所まで連れてくるケースがあるようです。
一般消費者は、投資不動産に対する知識もないことも多く、不動産業者からしつこく話をされると、断りきれない場合もあり、中には暴言・脅迫があるということですから、なおさら対応できない場合もあるのかもしれません。
その場合、弁護士が入ることによって、不動産業者も自身の言動に問題があると考え、態度を改めてくる場合も多いです。
それでも態度を改めないのであれば、損害賠償請求等の法的手段の検討や関係行政機関への働きかけも考えていかなければならないかもしれませんね。