福岡県の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者は、アパートを賃貸していましたが、賃借人からは数年間賃料を支払ってもらえず、賃料の支払いを催促しても、そのうち支払うとの一点張りで誠実な対応をしてもらえませんでした。 【相談後】 私（弁護士盛一也）は、受任後、速やかに内容証明郵便を発送し、賃貸借契約を解除すること、早期に明け渡すこと、未払い賃料を支払うことを請求しました。 賃借人は何らの応答もなかったことから、内容証明発送後1週間後に建物明渡請求訴訟を提起するとともに並行して賃借人との交渉を継続しました。 粘り強く交渉した結果、裁判が始まる前に賃借人が退去するとともに、未払い賃料のうち、8割を分割で支払うことで解決が図れました。 【先生のコメント】 賃借人が賃料を支払わない場合、賃貸人には見込まれた賃料収入が入らない等の不利益があるため、早期に建物の明渡しを求める必要があります。
 しかし、賃料未払いによる建物明渡請求については、訴訟提起→勝訴判決→強制執行という流れが一般的ですが、強制執行には執行費用として少なくとも数十万かかることから、できる限り賃借人の任意の明け渡しを実現できるよう交渉する必要があります。
 本件では、費用をほとんどかけずに早期の明渡しを実現するとともに、可能な限りの未払賃料を回収できた事例であると考えております。

【ご相談内容】【依頼者の相談前の状況】 本件では、依頼者（法人）が所有していた複数の賃貸物件で賃料不払いが発生していました。借主と連絡が取れない状態であったり、あれこれと言い訳をしては約束を破り続ける不誠実な借主がいたりと困難な状態がつづいていました。 依頼者が法人であるためコンプライアンスを遵守しながら借主を退去させる必要があり、法的手続によって退去させることを望んでいました。 そこで物件を管理していた不動産会社が当事務所をネットで見つけたとのことで、相談をお受けすることになりました。 【依頼者の相談後の状況】 当事務所において早急に訴訟を提起し、すべての物件で建物退去明渡の判決を取得しました。判決取得後は速やかに強制執行の申立をおこなう一方、同時進行で借主に連絡を取って退去を求め、最終的には全ての借主が自発的に退去しました。 【解決方法、弁護士として果たした役割など】 賃料不払いの案件では勝手に鍵を変えてしまったりするとコンプライアンス上の問題が生じますし、最悪の場合は刑事事件に発展しかねません。このため法的手続によって明渡を求めるようアドバイスしました。 一方で収益物件ではスピードが重要であるため、速やかに訴訟提起、判決取得、強制執行の申立までおこないました。 こうした本気の法的手続を速やかに進めることで借主も状況を理解し、自発的に退去しました。一部の借主は引越費用にも困窮していた状況でしたが、借主自身が役所に相談することで退去費用を捻出し、スムーズな退去に結びつきました。

【ご相談内容】相談前）賃料を滞納している賃借人がいるので退去してほしい。 相談後）弁護士が介入し交渉で明け渡しを実現しました。 明渡請求についてご相談いただいた場合、アドバイスをしてご自身で対応いただくケースと弁護士が代理人として介入するケースがあり、事案に応じて適切な方法をお勧めします。 弁護士が代理人として介入する場合、交渉・調停・訴訟・強制執行により明渡し実現に向けて活動します。

【ご相談内容】不動産オーナー業をしている方から依頼を受けて、賃料の支払いを滞っていた賃借人に対し、交渉、裁判、強制執行まで全て行い、建物明渡しを実現しました。 建物明渡請求については、交渉で終わる場合もあれば、強制執行まで行う必要がある場合等様々です。 オーナー業をされている方にとってみれば、時間や費用がどれくらいかかるのかを重視されている方は多いかと思います。 まずはご事情をヒアリングの上、どのように進めるべきか、期間や弁護士費用の調整等も含め、オーナーにとって利益になるように対応させていただいています。

【ご相談内容】【相談前】 賃料の未払いが数か月に及んでいたところ、どうも不特定多数の若者が出入りしているようで困ったことになっているとご相談いただきました。 【相談後】 賃料の滞納が長期間に及んでいたことから、賃貸借契約を債務不履行に基づき解除することは可能だと容易に判断できました。おそらく未払い賃料の回収はおろか、任意の明け渡しも期待できないことが予想されましたので、できるだけ早期に強制執行まで実現することが最重要事項だと判断できました。不特定多数人が出入りしているような事案では、強制執行する段階で占有者が変わっていれば強制執行ができなくなるので、まずは占有移転の仮処分を申し立て占有者を確定しておきます。占有移転禁止の仮処分にでは、占有している者を確定すべく執行官と当該建物を訪れたのですが、その際、明らかに怪しい人物が「自分は留守番だ。」などと適当なことを述べおりましたが、執行官と建物内外をチェックして占有者を無事に確定することができました。こういったタイプの事案では訴状も受けとらないことが通常なので、公示送達や付郵便送達などの準備を進め、可能な限り訴訟期日(第一回口頭弁論期日)が早くなるように進めます。予想通り、被告が訴状を受け取らず、公示送達となり、淡々と強制執行まで行い解決しました。 【弁護士からのコメント】 こういった事案では、可能な限り早く解決して、新たな入居者を見つけることが賃貸人にとって利益が大きいので、強制執行費用が発生するなど一定程度の負担は覚悟のうえ迅速に進めることが重要となります。

【ご相談内容】【相談内容】 数十年住んでいたアパートのオーナー変更に伴い、「建物の耐震性能に問題があるため建て替えをします。○月までにご退去お願いします。」という連絡が賃借人全員に対してありました。 賃借人のうちお一方からご依頼を頂きました。 【解決方法】 他の賃借人の方々の約１０倍の立退料を受領することができました。 立退きは賃貸人側に正当事由がない場合（本件も耐震性能に明確に問題があったわけではありませんでした）、立退き料が高額化する場合があります。 安易に立退きに応じてしまうと、本来得られるべき利益を逃してしまう場合があります。