神奈川県の立ち退き交渉に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 相談者は、テナントビルの所有者であり、3階のワンフロアを賃貸していました。 その際の使用目的は「事務所」と定めていましたが、あるときから2階のテナントから上階の騒音や振動がひどいとの苦情を頻繁に受けるようになりました。 調査したところ、3階テナントにおいて「ダンススタジオ」として使用していることが判明し、当該3階テナントに対する用法順守義務違反を理由とする賃貸借契約の解除のための相談を受けました。 【相談後】 早速相手方に対して、受任の連絡とともにダンスレッスンとしての使用を継続する場合には賃貸借契約を解除する旨通知しました。 これに対し、相手方からは前賃借人かダンスレッスン等の営業権を譲り受けており、賃貸人も黙認していたのであるから、解除には応じない旨の回答を受けたため、訴訟を提起しました。 訴訟では用法順守義務違反の事実や信頼関係破壊について争われましたが、最終的に相手方が退去する方向での和解が成立するに至りました。 【先生のコメント】 騒音や振動の被害状況を把握するために実際に現場まで出向き、2階のテナントの方から事情を聴取するなどして、裁判所に対しては被害が深刻であることを強調しました。 裁判所には当方に有利な心証をもってもらうことができ、無事立退料等の金銭を支払うことなく、期限までに建物の明渡しを受ける形で解決に至りました。

【ご相談内容】ーーーーーーーーーーー ◆ ご相談内容 ーーーーーーーーーーー 相談者(大家)より,賃料を1年以上滞納し,かつ,建物から退去しない入居者がいるので,滞納賃料の回収と建物の明渡しのご相談を受けました。 私は,法律専門家たる弁護士として,相談者の適正な権利の行使をサポートしたいと思いました。 ーーーーーーーーーーー ◆ 解決の方針・取り組み ーーーーーーーーーーー 私は,すぐ様,相手方に対し,内容証明郵便を送付し,法的手続も辞さない構えであることを前提に,滞納賃料の支払いを請求するとともに,期限の猶予を設けつつ,建物からの退去を要求しました。 これに対し,相手方から反応があり,結局,法的手続を利用することなく,合意書を取り交わすことができ,滞納賃料の回収と建物からの退去を実現することができました。 ーーーーーーーーーーー ◆ 解決の方針・取り組み ーーーーーーーーーーー 相手方との交渉においては,相手方の特性・事案の性質に応じて,柔軟に交渉の仕方を変えることが必要となる場合があります（比喩的にいうと,相手にニンジンをちらつかせつつ(例えば,相手がきちんと約束を守った場合には,一部金銭の支払いを免除するなど)交渉することも時に必要になります）。 また,法律専門家かつ第三者である弁護士が,介入することで,相手方に法的手続の移行によるリスクを想起させ,交渉が進展する場合があります。 1人で悩む前に,まずは,是非一度ご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者の方は，賃借物件で事業も営んでいたところ，大家から建物の老朽化に伴う建替を考えているので，部屋を出て行ってくれないかとの打診を受けていました。 そもそも「建物の老朽化」という説明自体に疑問がありましたが，事業を営む上でオフィスを借りている場所も大変重要だったので，多方面にわたる交渉を希望されていました。 【相談後】 当職から提案した条件としては，「大家側で転居先のテナントを紹介すること」「立退料として転居費用や会社の変更登記費用を含めた適正な金額を提示すること」でした。 途中から大家側にも代理人弁護士が就きましたが，裁判も辞さない態度を貫いたことで，こちらの要望通りの条件で交渉成立することができました。 【弁護士からのコメント】 実生活では，大家よりも借主側が弱い立場に置かれていることが多いかと思いますが，法律上は借主に手厚い保護がなされています。 法的な結論を踏まえた強気な交渉を続けたことで，依頼者の方の希望を実現することができました。

【ご相談内容】【ご相談内容】 オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでおり、そろそろ退去してほしいのですが、どうしたら良いですか。 【解決の過程と結果】 滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。 その後、無事に認容判決を獲得することができました。 しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。

【ご相談内容】【相談内容】 アパート建て替えをするために、賃借人全部（６世帯）の退去を求めなければならないという案件でした。 管理会社がはいっていたのですが、管理会社からの賃借人及び家賃支払状況に関する報告と実態も異なっていました。 【解決への流れ】 私が、調査した結果、この管理会社が、家賃を横領していたため、依頼者には虚偽の家賃回収状況の報告をしていたことが発覚しました。 直ぐに管理委託契約を解除し、横領家賃の返還交渉をし、一定金額が返還されました。 同時に、６世帯の借家人と個別交渉をし、全て明渡交渉が成立しました。 【コメント】 上記立退交渉過程で、立退の猶予と立退料の支払を求められることがあります。 立退の前に立退料を支払ってしまうと、立退されなないというリスクがあります。 しかし、借家人は新しい居所を借りるのに、一時金が必要で、それがないと立ち退きできない、というジレンマに陥ります。そのような場合、立退料の一部をまず支払い、立ち退き完了後に残金を支払うという方法があります。 そして、更に立退猶予期間が長い場合には、簡易裁判所の「即決和解」という手続を用いるのが有効です。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談があったのは、ちょうど新型コロナウイルスが流行し始めた令和２年の春頃でした。依頼者さまは、コロナ禍の影響で収入が減少し、３ヶ月ほど賃料を滞納してしまっていました。 ご自身でも家主と交渉を試みたようですが、聞き入れてもらえず、明渡しの強制執行をされてしまいました。 実は依頼者さまは、数年前にも事情があって収入が減少したとき、賃料を滞納して明渡訴訟を起こされ、「次に滞納したら建物を明け渡す」という内容の裁判上の和解をしていたのです。 一度和解をした上での、二度目の滞納なので、厳しい見通しが予想される事案でした。 【相談後】 強制執行に対抗する手段として、「請求異議訴訟」を提起しました。 賃貸借契約を解除して明渡しを求めるには、「賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されている」ということが要件になるのですが、コロナ禍であることの特殊事情などを強調して、「信頼関係が破壊されているとは言えないから、強制執行するのはおかしい。」として、強制執行をやめさせるよう求める訴訟です。 訴訟では、コロナ禍の影響で賃料の滞納がやむを得ないものであること、今後は依頼者さまのご家族も協力をして、賃料を滞納しないようにする体制が整っていることを説明しました。 訴訟前の交渉では、家主側の態度はかなり頑ななものでしたが、訴訟ではまず裁判官に依頼者さまの状況を理解していただき、裁判官からも家主側を説得する形で、「今後約束通り賃料を支払う限りは、明渡しを求めない。」という和解を成立させ、明渡しを回避することができました。 【先生のコメント】 新型コロナウイルスの影響は、法律問題にも様々な影響をもたらしました。なかなか前例がないことなので、私としても手探りで解決方法を模索しているところはありましたが、根底にあるのは、「これで明渡しを認めるのは、理不尽ではないか。」という、素朴な感覚でした。 法律の要件だけに当てはめてしまうと、厳しい見通しが予想される事案であっても、そのまま認めるのはおかしいのではないか、なんとかして助ける手立てがあるのではないか、と諦めずに挑む姿勢は、他の事案においても重要なことだと改めて実感した事案でした。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者さまはアパートのオーナーの方で、ご入居者さまの賃料不払いに困っておりました。 オーナーさまが再三督促したにも関わらず、賃料を支払ってもらえず、滞納賃料は６か月分にも及んでいました。 そのような状況の中、ご自身で請求を続けていくのは困難であると考え、弊所にご相談いただきました。 【相談後】 滞納期間が長く未払賃料が嵩んでいたため、ご依頼後直ちに裁判所に建物明渡訴訟を提起しました。 その後、無事に認容判決を獲得することができました。 しかし、判決が出たにも関わらずご入居者さまは自主的に退去をしなかったため、建物明渡しの強制執行を行い、明渡しを完了しました。 【先生のコメント】 ご入居者様の賃料不払いは、オーナーさまからご相談いただくお話の中で、とても多いご相談の一つです。 滞納を解消するための方策を採らないでいると、それだけオーナー様の損害も増大し、気付いたときには多額の滞納家賃が発生していたというケースが相当数あります。 そのため、賃料不払いを理由とする建物明渡しは迅速な対応が肝心です。 弊所にはそのようなケースを多数取り扱った経験のある弁護士が在籍しておりますので、的確かつ迅速な対応をさせていただきます。 お困りの際はぜひ一度弊所にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 私は、貸家を所有していますが、このたび息子夫婦が結婚したことを機に、息子夫婦を住まわせるため、借家人の方には悪いのですが、なんとか立ち退いてほしいと思っていました。 【相談後】 民事調停の結果、一定の立退料を支払うことで、何とか借家人の同意をいただき、期限前に立ち退いてもらうことができました。 これで、息子夫婦に家を提供してあげることができ、よかったです。 【先生のコメント】 こうした問題は法律の専門家を間に入れると円滑に事が進みます。 短期間で調停が成立してよかったです。 また、困りごとが発生しましたらお気軽にご相談ください。 息子さまご夫婦ともども、お幸せに。

【ご相談内容】【相談前】 ご夫婦は同居する長男から数十年の長きにわたり虐待を受けていましたが、ある時、ついに他の親族の支援を受けて自宅を脱出し、高齢者施設で穏やかに暮し始めました。 しかし、施設の費用が２人分かかるため毎月赤字が続いており、預貯金が底をつくことが心配されていました。 そんな中、不動産会社に自宅の売却を相談しましたが、長男が家に住み続けていることが障害になるため売却が難しいということになり、私のもとに相談に来られました。 【相談後】 ご夫婦からお話を伺った結果、長男との交渉はきわめて難しいと思われましたので、即座に裁判手続で解決することにしました。 長男に対し、建物の明渡しを求める訴訟です。 ご夫婦からよく事情をお聞きし、虐待に関する資料をできる限り集めた上で訴訟を提起し、無事に明渡判決を得ることができました。 その後、長男は、判決が確定しても家から出ていくことを拒んだため、やむなく強制執行を行い、明渡を実現しました。 その後、家は無事に売却することができ、ご夫婦には、施設の費用と生活費を確保していただくことができました。 【弁護士からのコメント】 余談になりますが、明渡が完了した後日、長男と私とで直接会って会話をする機会がありました。 そのとき私が驚いたのは、彼は、両親を虐待してきたにもかかわらず、自分は両親を愛しているのだと静かに語ったことでした。 長い家族関係や彼の人生の中でどのような歴史があったのか、ほんのいっとき関わっただけの私などがすべてを知ることはできませんが、最後に彼に対し「あなたも頑張って暮らしてください」と言葉をかけて別れたことが記憶に残っています。 所有する土地家屋に関し、ご自身ではどうにもならない問題でも、弁護士があらゆる手段を考えることで解決に向かう場合があります。 ぜひご相談を検討ください。