横浜市の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談内容】 依頼者が事業を行っている賃借物件に、賃貸人の債権者（根抵当権者）が競売手続を申立て、差押が入ってしまいました。このままだと、落札者から明渡を求められる可能性がありました。 【解決への流れ】 可能性は低かったのですが、抵当権者（銀行から債権を買い取った「サービサー」）との間で、抵当権の買取り交渉をしたところ、格安で買い取ることができ、依頼者が保有する関連別会社が抵当権を取得し、競売手続は取下げにより終了しました。そして、賃貸人賃借人間の家賃を関連別会社が差押えをすることによって、実質無償で賃借店舗を借り続けることができるようになりました。 【コメント】 とても稀なケースですが、額面金額の約１０分の１で債権及び抵当権を取得することができ、上記のように賃料を差し押さえることよって、満額の回収ができたケースでした。この抵当権の買取交渉をするにあたっては、建物登記簿を見ただけではわからない優先債権（抵当権よりも優先する権利）の存否を調査する必要があるので、注意が必要です。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者様は不動産業者が建築・販売した新築住宅を購入しましたが、購入から2年後に重大な欠陥が見つかったため、不動産業者に住宅の買取りや賠償を求めました。 しかし、不動産業者の代理人弁護士は、契約上、売主が瑕疵担保責任（現在の契約不適合責任）を負う期間(2年)が経過しているとして、買取りにも賠償にも応じず、見舞金名目で数十万円程度を払うと主張するのみでした。 ご依頼者様は欠陥のせいで居住不可能になり、困り果ててご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 たしかに売主の瑕疵担保責任期間は経過していたため、不動産業者の代理人弁護士が強気に出るのも納得できるほど難しい事案でした。 しかし、私はあらゆる文献・資料を徹底的に調査検討し、売主は瑕疵担保責任を負わない場合でも債務不履行責任や不法行為責任を負う場合があると主張して、裁判を起こしました。 不動産業者は瑕疵担保責任期間が経過すればその他の責任も契約上免責されるはずだと主張して、徹底的に争ってきましたが、私は粘り強く主張立証を行いました。 その結果、裁判所が不動産業者の不法行為責任を認めたため、不動産業者が住宅を買い取る内容で和解が成立しました。 【先生のコメント】 住宅の買取り金額は数千万円でしたので、見舞金数十万円程度で諦めずに本当によかったと思います。ご依頼者様もとても喜んでくださいました。 非常に難しい事案でしたが、諦めずに徹底的に調査検討のうえ裁判をした結果、素晴らしい成果を上げることができました。

【ご相談内容】【相談前の状況】 築４０年以上の古い建物の１階で飲食店をされている方からのご相談でした。建物のオーナーが不動産業者に変わった途端、老朽化による建て替えを突き付けられ、建て替え後の建物に引き続き入るか、退去するよう迫られました。 建て替えのテナントは２階であったところ、階段しかなく、腰痛の持病をもつ相談者様には難しい物件でした。また、従前の２倍以上の賃料になると告げられたため、困り果てて当職へのご相談となりました。 【解決への流れ】 交渉から調停、最終的には明渡の裁判まで起こされましたが、転居先の契約費用や改装費用など従前の賃料の１００か月分程度（※従前の賃料がかなり低かったため１００ヵ月分という水準になっています）の立退料を条件とする和解が成立しました。ご相談者様も無事新しい物件に引っ越すことができました。 【弁護士からのコメント】 住居でも店舗でも、立退きを求められたときにすぐに出ていく必要はありません。賃借人にはそこに居住したり営業を続ける権利があります。そもそも退去に応じるかどうか、仮に退去するとしても時期や立退料などの条件についてきちんと交渉し、納得の上で退去すべきです。その際、一人で悩まず早めに弁護士などに相談し、アドバイスをもらっておくことをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 隣人と自宅のそれぞれの駐車場が隣接しているところ、隣人がしょっちゅう入出庫の際に、車のドアを私の車のドアにぶつけており、隣人に注意しても、いわゆる逆ギレをされて、頭にきていました。 【相談後】 海老名先生に「隣人の承諾を得て境界上の簡易な塀を作る」アドバイスを頂きました。 この方法で隣人にも承諾をもらい、以後問題が起きなくなりました。 塀を作る業者さんまでご紹介頂いてとてもスムーズに話が進みました。 毎日、イライラしていたので煩わしさがなくなり、本当に感謝しています。 【先生のコメント】 本件は相談のみでアドバイスをしたこと、私が信頼している業者さまを紹介しただけですが、日々の生活の悩みが解決したというお声まで頂きありがとうございます。 弁護士は敷居高く捉えがちですが、相談するだけで前に進む悩み事も多いので、今後も何かあればぜひお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】ーーーーーーーーーーー ◆ ご相談内容 ーーーーーーーーーーー 「不動産投資契約を既に行ってしまったが,その後考え直して,契約を反故にしたい。可能であれば,既に支払っている手付金も返してもらいたい。」というご相談でした。 ーーーーーーーーーーー ◆ 解決の方針・取り組み ーーーーーーーーーーー 私は,ご依頼を受けた後,ご依頼者様から正確に状況を聴き取った上で,契約を解除する法律構成を検討しました。 不動産投資トラブルにおいては,消費者契約法4条1項2号による契約取消や,宅地建物取引業法37条の2による解除（いわゆる「クーリング・オフ」です。）の主張等,様々な法律構成が考えられますが,ご依頼のタイミングによって,採り得る手段は変わってきます。 本件では,不動産投資契約後,比較的早期の相談であったことから,宅地建物取引業法37条の2による解除を主眼として,相手会社の反論状況に応じて,追加的に,消費者契約法4条1項2号による契約取消の主張も視野に入れ,内容証明郵便を送付する形で,相手会社と交渉を始めました。 交渉の結果,相手会社に対し,クーリング・オフの主張を受け入れさせることに成功し,不動産投資契約を無事解除することに成功しました。 併せて,手付金全額を相手会社から回収することにも成功しました。 ご依頼を受けてから,3週間以内で解決することができました。 ーーーーーーーーーーー 木下 正信弁護士のコメント ーーーーーーーーーーー 不動産投資トラブルにおいては,ご相談のタイミングにより,弁護士が採り得る手段が変わってきます。 まずは,お気軽に,弁護士木下正信までご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 自分の住んでいた建物について、自分は引っ越したが、親族が住み着いてしまった。 老朽化が進んだ建物を取り壊して、土地を売却し老後資金にしたい。 自分で親族に話を持ち掛けてみたが、まったく聞く耳を持たない。 このままずっと不動産を売ることができず、ただ固定資産税を払い続けるのは困るし、地震等で建物が倒壊すれば自分に責任を追及されるのではないかと心配だ。 【相談後】 弁護士名義で交渉を行ったものの、うまくいかなかった。 そこで訴訟を提起し、勝訴判決を得た。 判決後も任意での退去を拒んだので、強制執行を申し立てた。 結果、強制執行の申し立ての連絡をきっかけに、自ら退去した。 これにより、不動産を売却することができることとなった。 【先生のコメント】 不動産を売却しようと思っても、居座っている人がいれば購入しようという人が出にくく、仮に購入希望者がいるとしても買いたたかれてしまうもの。 任意での交渉で埒が明かない場合には、早めに訴訟を進めていくのが「急がば回れ」ということもあります。

【ご相談内容】【依頼者の相談前の状況】 賃貸借期間が終了したが、借主が退去しない状況でした。 【依頼者の相談後の状況】 建物明渡を命じる判決を受けて、任意に明渡しを受けられました。 【解決方法、弁護士として果たした役割など】 建物の明渡は、強制執行が必要になる場合もあり、弁護士が関与する必要性の高い分野であると思います。

【ご相談内容】【相談前】 借地上の建物が老朽化してきたため、考えています。 地主に相談したところ、莫大な額の承諾料を要求されました。 話し合いを継続しても折り合いがつく見込みが低かったことから、裁判所の借地非訟手続を利用しての解決を試みました。 【相談後】 裁判所の鑑定委員の意見を踏まえ、和解によって、地主の建替承諾を得ることができました。 承諾料についても、過去の事例に沿った妥当な金額での合意ができました。 【弁護士からのコメント】 建替承諾については、案件によっては地主との話し合いを継続するよりも、借地非訟手続を用いた方が、結果的には早く解決するケースもあります。 妥当な進め方・落としどころは、地主側の言い分や契約内容等によって異なってきます。 地主との話し合いに行き詰まったら、一度弁護士に相談されることをお勧めします。

【ご相談内容】【依頼の経緯】 ●アパートのオーナーからのご相談。 ●「古いアパートを建て替えたい。住人には退去してもらったが、最後の一人が拒否している」とのことで受任。 【弁護士の対応】 ●賃貸借契約では「住居用」という約束になっていたものの、実地調査すると、借り主は別の場所に住んでいて、このアパートを何かのビジネスに使っているということが判明した。 ●居住していないことの証拠として、夜間の使用状況を写真で撮り、借り主に対しては約束違反であることを追及して立ち退きを要求する書面を送付した。 ●その結果、借り主は、少額の立退料で退去することに合意した。 【解決のポイント】 ●「老朽化」を理由として退去を求める場合もありますが、補修が可能な場合は立ち退きまでは認められません。 ●しかし、借主に何らかの契約違反があれば、立退料を低くしたり、立退料なしでの退去が認められる場合もあります。 ●本件では、契約違反の裏付けをとった上で交渉に臨んだため、短期の退去に成功し、立退料も少額で済みました。 ●立ち退きを要求したい場合は、早めに弁護士にご相談されることをお勧めいたします。