中央区の不動産・住まいに強い弁護士

令和２年４月１日施行の改正民法541条ただし書では、相当の期間を定めた履行の催告がなされた場合において、その期間経過時の債務の不履行の程度が軽微なときは、契約の解除はできないこととされています（なお、上記施行日前に契約が締結された場合の契約解除については、改正前の規定が適用されますが、基本的には同じような解釈になるかと思われます）。 　ご投稿内容から伺われる事情からしますと、不履行の程度が軽微である等と争っていける可能性があります。ただし、家賃滞納が３か月以上続くと契約解除が認められてしまう可能性が高くなるので、これ以上滞納額を増やさずに、できる限り早めに滞納状態を解消•軽減させておくのが望ましいと言えます。 　なお、賃貸人側（不動産屋）は、賃借人側に賃料滞納があったとしても、裁判を経ることなく力ずくで賃借人を追い出すことはできません。 　また、仮に、賃貸人側から建物明渡しを求める訴訟を提起されてしまった場合でも、滞納金額の程度や支払可能性等によっては分割払い等を内容とする和解による解決の可能性もあります。 　ご自身での対応が難しい場合には、できる限り速やかに、お住まいの地域等の弁護士に直接相談してみることをご検討ください（お住まいの地域の法テラス等で無料相談が受けられる場合がありますので、問い合わせてみてもよいかと思います）。 　 【参考】民法 （催告による解除） 第五百四十一条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

以下、回答いたします。 ① ご質問者様の請求が認められるためには、管理会社の契約上、情報や家賃見直しの提案が義務といえるかどうか、との点を検討する必要がございます。 実際に契約書をみなければ判断できない部分もございますが、一般的に、賃借人との対応等を主とする管理業務では、義務とまではいえないかと考えます。 （管理手数料が賃料に５％を乗じた額であれば、賃料の増額は管理会社にとっても有利な話ではあるので、提案があってもよさそうなところですが。） そうすると、そもそも義務違反がないということになりますので、損害賠償請求は難しいかと考えます。 ② こちらは契約の内容次第になります。 ③ 今後どのような方針で進められるかによりますが、例えば、情報提供を義務とする内容を盛り込みたいと言った場合はもちろん、追記はしなくても契約上リスクを把握されたいとのことであれば、弁護士に依頼いただくことをおすすめいたします。

ネクスパート法律事務所の弁護士の北條です。 結論から申し上げますと、慰謝料を請求できる可能性は高いと考えられます。 A社の施工ミスという原因がはっきりしておりその結果として床下が汚水浸しになっただけでなく、 1ヶ月以上も悪臭やコバエに悩まされ、自宅のトイレが使えない、ホテル避難を強いられるなど、平穏な日常生活が大きく害されています。 これは財産的な損害とは別に、精神的な苦痛を受けたといえ、慰謝料請求の根拠となります。 次に、慰謝料の金額についてですが、法律で「いくら」と決まっているわけではなく、個別の事情によって判断されます。 裁判になった場合に考慮される主な要素は以下の通りです。 1. 被害の期間と程度 悪臭や衛生状態の悪さがどれくらいの期間続いたか。コバエの発生状況など、生活環境の悪化の度合い。 2. 生活への支障の大きさ トイレが使用できなかった日数、ホテル避難の回数や期間、日常生活で受けた具体的な不便さ。 3. 家族への影響 ご家族が受けた精神的なストレスの度合い。 4. 業者側の対応 原因判明後の対応の誠実さや迅速さ。清掃などの原状回復が遅れている点は、業者側の不誠実な対応と見なされる可能性があります。 これらの事情を総合的に考慮し、金額が算定されます。 過去の似たような事例から考えると、このようなケースで認められる慰謝料の額は、一般的に10万円から50万円程度の範囲になることが多いですが、あくまで目安です。 今後の対応としては、まずA社に対し、現在提示されている実費の補償とは別に、慰謝料の支払いを求める交渉を行うのが第一歩となります。 その際、これまでの被害の状況（いつから悪臭がしたか、写真、家族の体調の変化など）を記録したメモなどを用意しておくと、交渉を有利に進めやすくなります。 もしA社が話し合いに応じない場合や、提示された金額に納得できない場合は、弁護士に相談し、交渉を依頼することもご検討ください。

本掲示板は簡易な回答を目的としたものとなりますので、具体的な法的な問題に関するご相談は別途スキームの適法性の検討等を得意とする弁護士に個別にお問い合わせいただく方が宜しいかと存じますが、以下、ご参考までに感触をお伝えします。 ・宅地建物取引業法 →完結型サービスを念頭に置くのであれば宅建士資格が必要と考えられます。 ・電子署名法 →国交省「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びＩＴを活用した重要事項説明実施マニュアル」等の遵守が必要と考えられます。 ・個人情報保護法 →少なくとも事業の実態に沿ったプライバシーポリシーの策定及び当該プライバシーポリシーに対する顧客からの同意取得等が必要と考えられます。 ・消費者契約法 →適用がありますので、契約書の規定内容（例：免責条項など）や重要事項説明書の記載内容に留意するなど対応が必要と考えられます。 ・景品表示法 →不動産に係る広告について景品表示法や公正競争規約への違反がないよう留意する必要があると考えられます。

契約書の内容を見てみないとなんとも言えません。 大家さんに直接解約の意思を表示したということでしょうか。 そのように書いていたとしても直接の賃貸借関係は大家さんとあるはずので、更新料の支払義務は発生しないかもしれません。

弁護士も、訴訟提起の目的などがないと住民票を取得することはできません。単なる所在調査はできないことになっています。 なお、仮に大家さんの所在が掴めたとしても、介護施設に入っているということですと、大家さんに意思能力（契約の内容を理解して判断する能力）がないことが心配されます。 こうなると、大家さんと契約を結び直すことはできません。大家さんの子どもとの間で他人物賃貸借契約を締結することは一応考えられますが、子どもが応じてくれるかどうかはわかりません。 また、大家さんに意思能力があったとしても、賃貸借契約の結び直しに応じれくれる保証はありません。 今まで口頭でも賃貸借契約があり、それに従って賃料を支払ってきたのであれば、今まで通り賃料を支払うか供託し、その証拠を残しておくことで、 賃貸借契約があったということ自体は立証が十分に可能だと思います。