JR川崎駅直近のタワーマンション持ち家の管理会社の対応について

Question

持ち家であるJR川崎駅直近のタワーマンションの中階、３LDK　86平米を2022年春から貸しています。
管理会社は大手の会社です。
転勤族で現在は神奈川川崎マンションから遠くの地域に現在住んでおります。
2022年春初めて賃貸に出すときから同じ会社ですが　急な転勤で時間もなく当時のこのマンションの賃貸相場より
少し安い管理費込みの２３万で　この金額ならすぐに借り手が付く今後動きがあれば必ず連絡しますと
管理会社に勧められるまま　管理手数料5%、契約は定期建物賃貸借1年を結びました。
（現在は2年　2026年12月末で満了）
その後転勤地域がまた変わりバタバタしており管理会社に任せきりでしたが　今回日経の新聞記事で
うちのマンションを含めこの地域のマンションの高値上昇ずっと続いており
（２年くらい前から特に）を知り　初めて自分の賃料が相場より大変低い事を知った次第です。
同じ管理会社で私の部屋の同じ平米数でフロアも一つしか違わない部屋が2年半前から管理費別で30万家賃です。
私たちの無知も恥ずかしいですが　大手の管理会社には（担当がこの４年で何度も変わっています）
この4年間、賃料を見直す必要性について一切のアドバイスも　契約時期にも1回たりとも教えてもくれず、
非常に失望と憤慨しています。

上記のことで弁護士先生にお聞きしたいのは

１．管理会社は当然　マンション自体の経済価値　売値　家賃上昇し現在の相場を知っているのに関わらず
オーナーである貸主に対し一度たりとも適切な情報提供や家賃見直し提案をしなかったことは管理会社としての
責任と職務を怠っていると考えます。
２．管理会社の情報提供の怠りにより　本来得られるはずであった家賃収入の損失金額（30万ー23万）
（1年目は23万のままで良いとしても　3年分252万円の損害）

①　１と２の理由で　管理会社に損害賠償請求はできますか？
②　①が厳しい場合　今年の12月31日で満了ですが定期建物賃貸借契約の途中契約を終了する事ができますか？
　　もちろん半年の猶予はもって。
③　①と②が両方厳しい場合　管理手数料の減額や　賃料を標準の30万に上げてリフォームし再募集を
かける、　管理会社を変えるなど。

できたら①でいきたいのが希望ですが。。。。。
少なくとも③は実行するつもりでいますが　その場合も自分だけでなく　
弁護士先生に入ってもらい契約した方が良いですか？

よろしくご回答お願い致します。

外山 大地 弁護士 · Answer

以下、回答いたします。

①
ご質問者様の請求が認められるためには、管理会社の契約上、情報や家賃見直しの提案が義務といえるかどうか、との点を検討する必要がございます。

実際に契約書をみなければ判断できない部分もございますが、一般的に、賃借人との対応等を主とする管理業務では、義務とまではいえないかと考えます。
（管理手数料が賃料に５％を乗じた額であれば、賃料の増額は管理会社にとっても有利な話ではあるので、提案があってもよさそうなところですが。）

そうすると、そもそも義務違反がないということになりますので、損害賠償請求は難しいかと考えます。

②
こちらは契約の内容次第になります。

③
今後どのような方針で進められるかによりますが、例えば、情報提供を義務とする内容を盛り込みたいと言った場合はもちろん、追記はしなくても契約上リスクを把握されたいとのことであれば、弁護士に依頼いただくことをおすすめいたします。

外山 大地 弁護士 · Answer

特に「３」については管理会社が承諾しない可能性はございますが、提案すること自体は違和感のある内容ではないと感じます。

ご依頼いただく方法につきましては、弁護士ごとによって運用は変わりますが、当職の場合は、ウェブ会議での打合せやメールでのやり取りにも対応しております。
当職へのご用命を検討される場合は、お問い合わせフォームより、ご連絡いただけますと幸いです。