大阪天満宮駅(大阪府)周辺の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【事案の概要】 依頼者Xの父Aは、40年以上前に、Y名義の土地上に自宅建物を建築し、XやXの妻、子どもたちを含む一家で暮らしていました（以下、Y名義の土地を「本件土地」といいます。）。なお、相手方Yと依頼者Xの父Ａとは兄弟関係にあるところ、依頼者Xは、父Aから、自宅建物を建築する際、「Yから自分（父A）に本件土地が贈与されたのだが、登記をしてしまうと贈与税がかかるので、本件土地の名義はYのままになっている」と聞かされていました。 ところが、依頼者Xの父Aが亡くなった後、依頼者Xは、相手方Yが、「本件土地を第三者に売ってしまおう」との話をしているという噂を耳にしました。また、本件土地には、相手方Yが抵当権を設定していたところ、依頼者Xは、相手方Yが抵当権者に借金を返せなければ、第三者に土地が取られてしまうのではないかと不安を抱くようになりました。 そこで、依頼者Xは、どうにか本件土地の問題を解決できないかと、当事務所に相談に来られました。 【手続の流れ】 自分の所有物だと思って土地の占有を長年継続してきた場合には、土地について取得時効が完成している可能性があります。本件については、父Aの占有によって、本件土地の取得時効が完成している可能性がありました。 そのため、父Aが時効によって取得した土地を依頼者Xが相続したことを理由として、依頼者Xが、相手方Yに対し、所有権移転登記を求めることができる可能性がありました。 本件では、相手方Yが本件土地を第三者に転売する可能性が高く、早急に対応しなければなりませんでした。 そこで、本件では、相手方Yとの交渉を行うに先立ち、相手方Yが本件土地を第三者に売却することを止めるため、処分禁止の仮処分の手続を取りました。その結果、処分禁止の仮処分の申し立てが認められ、まずは相手方Yが本件土地を第三者に売却してしまうことを阻止することができました。 その後、相手方Yとの間で、本件土地の登記名義を依頼者Xに移転してほしいとの内容で交渉を行いましたが、相手方Yは、これを拒絶しました。 そのため、①相手方Yに対して本件土地の所有権移転登記を求める訴訟、②抵当権者である銀行に対し抵当権の抹消を求める訴訟をそれぞれ提起しました。 訴訟においては、本件土地が長年相手方Y名義のままとなっていたことや、固定資産税を相手方Yが負担していたことをどのように評価すべきか、取得時効によって抵当権が抹消されるかどうかといった難しい論点がありました。 もっとも、上述の論点に関し、ちょうど時期を同じくして、依頼者Xの請求を根拠づける重要な最高裁判例が相次いで出されていたところ、これらの判例を分析し、訴訟における主張を展開しました。 これらの主張の結果、最終的には、相手方Yさんが銀行に対して借金を返済して抵当権を抹消した上、時価よりも低い価格で依頼者Xに対しに土地を譲渡するという内容で、和解が成立しました。 【担当弁護士のコメント】 この事案では、法的な観点から重要な論点が多数ありましたが、論点に関係する判例を、多くの文献を読み解きながら丹念に分析し、訴訟において的確に主張したことが、依頼者Xにとって有利な和解成立に至った要因となりました。

【ご相談内容】【相談前】 マンションの外壁タイルに割れや浮きなどの故障が多数見受けられたため、マンション管理組合において専門業者による詳細な調査を行ったところ施工当時の不備が明らかとなったことから、施工会社に対して補修を求めたが認めてもらえず困っていた。 【相談後】 任意の交渉での解決は困難であると判断し、売主と施工会社に対して、民事調停の申し立てを行い、調停による紛争解決を試みた。 最終的に、タイル補修に要する費用の一定割合を相手方が負担する内容での和解が成立した。 【先生のコメント】 マンションの外壁タイルに関しては、施工当時の不備が散見されることも多数あり、トラブルが生じやすいかと思います。 紛争解決には専門的な知見を要しますので、まずはご相談頂ければと思います。

【ご相談内容】相談前 倉庫ガレージを賃貸していましたが２年以上も賃料が未払となっていました。 督促をしても「今は払えないが，もう少ししたら払う」などと言われ続けている状況でした。 相談後 弁護士に依頼して，内容証明郵便で解除通知書を送ったところ，「賃料は直ぐに払う。 荷物も直ぐには出せないが１か月後には明け渡す。それまでの賃料も支払う。と回答がありました。 弁護士からのコメント 賃料がそれほど高額でないことから相手方もまさか弁護士に依頼するとは思っていなかったようです。 弁護士費用は掛かったものの，回収した賃料で十分賄うことができ，新しい賃借人にも 貸せるようになり，速やかに解決することができました。

【ご相談内容】【相談前】 推定建築価格1500万円未満の木造3階建て建売住宅で、建築後9年（購入後6年）頃から、1階柱、3階床下などにシロアリの発生が確認され、度々防除作業を行ったのですが、シロアリの発生が止まないということで、相談に来られました。 【相談後】 一級建築士に調査して貰ったところ、外壁仕上げ材に必要な防水措置が講じられておらず、これにより生じた漏水が木材の腐朽やシロアリ食害の原因となっていることが分かったほか、建物に耐力壁の不足等の強度不足が見られることも分かりました。 売買契約書には瑕疵担保責任の存続期間を短縮する条項がなく、10年間追及が可能でしたので、9年目に請求し、訴訟になりましたが、最低限の補修工事が可能な約3割の解決金の支払いを受ける和解ができました。 解決金で工事をして、無事に暮らしておられます。 【先生のコメント】 瑕疵担保責任の存続期間が民法の一般原則どおりで行ける、建売業者が経営体力のある形で存続していたという幸運に恵まれた事案です。 解決に要した時間は、訴訟提起後1年余りで、かなり短い部類です。

【ご相談内容】広大な空地を長期間にわたり、鉄材、中古自動車等の置場、バラック小屋等により不法占拠された事件で、数十人を被告としてた明渡訴訟で勝訴し、鉄パイプやガスバーナーでの抵抗を受けながら、明渡の強制執行をした事案。

【ご相談内容】マンション経営者からのご相談です。 ある賃借人が、何度も管理会社から口頭で注意しているのに、ゴミ出しルールを守ってくれず、賃貸借契約を解除して追い出したいとご相談にいらっしゃいました。 ゴミ出しルール違反が、賃貸物件の用法違反といえるかについては微妙な問題があるものの、何度も注意しているにもかかわらず、守られないということは信頼関係が破壊されているものといえます。 そこで、口頭での注意だけではなく、賃借人に書面で注意をするよう助言し、３度目の書面で賃貸借契約を解除することとしました。 結果、書面での注意後も何度もゴミ出しルールを守らなかったため、裁判を提起し、賃貸借契約が解除されていることを前提として任意の明渡しの和解を成立させることができました。 マンションの環境が悪いと、本来残ってほしい住人が出て行ってしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。 困った賃借人についても、弁護士にお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 賃借人が長期間にわたり家賃を滞納し、度重なる催促にも応じず、連絡も取れない状況が続いていました。 依頼者としては、「強く出るとトラブルになるのではないか」「どこまで対応すればよいか分からない」と悩みながら、実効的な対応が取れずにいました。 【相談後】 滞納状況やこれまでの催告履歴を整理し、適切な手続きを踏んだ上で、賃貸借契約の解除および明渡請求訴訟を提起しました。 訴訟の中で、明渡しおよび未払賃料の支払いを求め、裁判所の判断を得た結果、建物の明渡しが実現しました。 【先生のコメント】 家賃滞納が続いている場合でも、適切な手順を踏まなければ明渡しは簡単に認められません。 感情的に対応するのではなく、法的に整理した対応が結果的に近道になるケースが多いです。

【ご相談内容】【依頼者の相談前の状況】 所有する駐車場に複数（所有者は異なる）の車両を放置されていた。 一部の所有者は所在不明。 【解決方法、弁護士として果たした役割など】 内容証明郵便で一部は自主的に退去、その余は早急に訴訟提起して、判決を得た上で強制執行により撤去。