大阪市中央区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【事案の概要】 本事例では、依頼者が所有し他人に賃貸していたマンションの一室から発生した水漏れが、下階に大きな被害を与えました。その結果、下階の所有者から2000万円近くの損害賠償を求められ、訴訟に発展しました。 この事案について調査を進めた結果、マンションの共有部分にも構造上の問題があることが判明したことから、マンションの管理組合にも訴訟告知を行い、事実関係を真摯に主張しました。 【弁護士からのコメント】 この事例では、請求額が2000万円近くあったにもかかわらず、問題の根本的な原因がマンションの構造にも一部あることを証明することで、最終的に和解により450万円まで減額することが成功しました。 不動産に関連するトラブルにおいても、事実関係の解明と適切な法的措置は重要になります。

【ご相談内容】法人がオフィスや店舗を退去する際、想定外に高額な原状回復費用を請求され、途方に暮れるケースは少なくありません。 そのような場合、まずは賃貸借契約書の条項、物件の経年劣化、そして賃貸人側が提示する工事内容の妥当性を徹底的に精査します。賃貸人と粘り強く交渉し、当初の請求額を半額にまで減額した上で和解を成立させた実績もあります。 法外な費用の支払いに応じる前に、まずはお気軽にご相談ください。

【ご相談内容】【相談内容】 依頼者は、マンションの一室のオーナーで、知り合いの紹介からその一室を相手方男性に賃借していました。 その男性が次第に家賃を滞納するようになり、依頼者が立ち退きを求めても応じないことから相談に来られました。 【結果】 さっそく、その男性に対して、期限を定めて、その期限までに滞納家賃を支払うことと、支払いがなければ契約を解除する旨の連絡をしましたが、支払い等はありませんでした。 そこで、期限到来後すぐに訴訟の申立てを行いました。 その男性は裁判を欠席しましたが、未払い等は証拠から明らかでしたので、明け渡しを認める判決が下されました。 判決がでたことで、改めて男性に明け渡しを督促したところ、男性から任意に明け渡しを受けることができました。

【ご相談内容】【相談前】 貸主が借主からの月額７万円の賃料不払いを長期間放置し、滞納総額が約５００万円になった状態で、借主の弁護士から消滅時効を主張する書面を受け取った貸主からご依頼を受けました。 【相談後】 時効更新などの法的主張を展開して交渉した結果、借主には建物を明渡してもらった上で、滞納賃料のうち３００万円を分割で支払うとともに連帯保証人を付ける内容で公正証書を作成しました。その結果、分割金の支払いは合意どおりに履行されました。 【先生のコメント】 賃料不払いは長期間放置してしまうと回収は極めて困難になります。早い段階で弁護士にご相談ください。なお、私は、不動産管理会社の顧問等として、建物明渡しの強制執行についても多くの事案について実績を有しています。ご相談ください。

【ご相談内容】マンションの大家さんからのご依頼です。マンションを借りていた人が，転居先も伝えずにマンションを出ていき，マンションが長期間空き家になっていました。マンションの中には，家電や洋服などが大量に残されていました。 当然，家賃も支払っていただいていません。勝手に入居している方の家電などを処分することもできないので，大家さんと相談して，マンションの明け渡しの裁判と，明渡の強制執行を行い，マンションの明渡ができました（今は，このマンションを別の方に貸すことができています。）。マンションの中は，長期間人が住んでいないため，とても汚くなっていて，マンションの中を綺麗にするのに，お金がかかってしました。そのため，なるべく早めに明渡を行うべきだという思いを強くしました。

【ご相談内容】【相談前】 借主から家賃の支払いがないものの、借主とも連絡がつかない状況でどう対応すればよいかわからない。 【相談後】 家賃の不払いを理由に契約解除を行い、連絡が付き得る借主の連絡先を調査し、現地に赴くなどし、裁判などを行うことなく、早期解決が実現した。 【先生のコメント】 家賃の支払いがなく、連絡もつかない場合、静観していても事態が改善される可能性は低く、損失が大きくなっていきます。相談者様においては、早期にご相談いただいたため、わずか１か月足らずで解決まで至ることができました。

【ご相談内容】50年にわたりビルの一室で喫茶店を営んでいた方で、建替を理由に立ち退きを求められた方からのご依頼でした。 可能であればこのまま営業を続けたいが、立ち退きに応じるのであれば、店舗の移転費用や移転に伴う売上低下に見合う補償を受けたいというご依頼でした。 調停手続によりビルオーナー側との間で、店舗の移転費用及び売上低下の補償として約800万円の支払をうけることで合意することができました。

【ご相談内容】◆事案概要 相談者は建物オーナーでしたが、賃借人による賃料の未払いと、賃借人による大掛かりなリフォームに頭を抱えていました。 このリフォームにより、建物を原状回復するには多額の費用が必要となる見込みであり、さらに賃料不払いが続くことで損害が拡大する懸念がありました。 ◆課題 この事案では2つの課題を解決する必要がありました。 ①未払賃料と原状回復費用を回収すること。 ②賃借人が支払い能力を持たない場合でも、連帯保証人からの回収を実現すること。 ◆対応 そこで、以下の対応を行いました： ①訴訟の提起 賃借人と連帯保証人に対し訴訟を提起しました。 これにより、明渡を命じる判決を得て強制執行を行い、建物を改めて賃貸に出すことができました。 加えて、未払賃料および原状回復費用1,900万円の支払いを命じる判決を獲得しました。 ②連帯保証人への対応 しかし、借主には資産がありませんし、連帯保証人も任意には支払を行いませんでした。 そこで、連帯保証人の財産状況を調査した結果、不動産を所有していることを発見しました。 この連帯保証人の不動産を差し押さえることで、支払い確保の見通しを立てました。 ◆結果 連帯保証人の不動産を差し押さえることで、未払賃料と原状回復費用の回収に成功し、相談者の損失を大幅に軽減することができました。 ◆解決のポイント 賃料不払い問題では、早期の対応が損失を最小限に抑える鍵となります。 本事案では、未払賃料の拡大を防ぎつつ、連帯保証人の財産を確保する迅速な対応が奏功しました。 訴訟や差押えなどの手続きを適切に活用し、相談者にとって最善の結果を引き出しました。 ◆弁護士からのアドバイス 賃料不払い問題が発生した際には、以下のポイントを念頭に置いてください： ・早期対応：未払いが発生した時点で弁護士に相談することで、状況悪化を防ぐことが可能です。 ・保証人の活用：連帯保証人がいる場合、その財産状況を把握し、必要に応じて差押えを検討します。 ・契約書の整備：賃貸契約書に賃料支払いの遅延や改築に関する条項を明確に盛り込むことで、後の紛争を防ぐことができます。 これらの対策により、賃貸トラブルが発生した際の被害を最小限に抑えることができます。

【ご相談内容】家主様側のご依頼です。 建物老朽化によりアパートを取り壊すこととなったため、入居者様との間の立退交渉を受任いたしました。 建物明渡に関する独自のノウハウを駆使し、かつ現地にも何度も足を運んだ結果、受任から3ヶ月ほどで、全部屋について明渡しを実現させることに成功いたしました。

【ご相談内容】【相談前】 高額な土地を親族間で共有していた。 一部の親族だけがその土地から利益を得ており、依頼者は土地の共有持分を有しているものの、そこから何ら利益を得られていないという不公平な状況だった。 【相談後】 土地から利益を得ている共有者に持分の買取りを打診したところ、断られたため、土地共有物分割訴訟を提起。 相手方は土地の買取りを画策したが、資金を準備できず、最終的に当方の希望どおり競売を命じる判決にて終結。 その後、強制競売手続（執行）も担当。 【先生のコメント】 不動産の共有者であるにもかかわらず、一部の人間だけが利益を得ているというのはおかしいですし、このままの状態で相続が始まればそれこそより複雑な共有関係が生じてしまい、収拾がつかなくなるところでした。 まだ手がつけられる内にご相談いただいてよかったです。