新宿区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】長年居住していたマンションを退去する際，マンションのオーナーからタバコのヤニ汚れ等を理由とする原状回復費用を約１００万円請求され，弊所に相談に来られました。 その後，交渉段階では折り合いがつかず裁判となったが，１０万円で裁判上の和解が成立しました。

【ご相談内容】建物オーナーの立場で、建物賃借人の債務不履行を理由に、明渡しを求める事案に関わりました。 事前の任意の交渉では頑なに明渡しに応じなかった賃借人でしたが、弁護士が介入し、裁判所の手続きを介したことで、最終的には明渡しに応じさせることができました。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者様は、収益用の建物を所有する賃貸人の女性です。 ご依頼者様は、事業を営む方との間で、期間を2年間とする普通賃貸借契約を締結し、建物を事業を営む賃借人に貸しておりました。 契約の更新時に不動産仲介会社に依頼し、契約更新と賃貸借契約の終了に関して合意をしたのですが、合意内容に不備があり、賃貸借契約の終了時期になり、賃借人から合意内容の不備を理由に、賃貸借契約が終了していないとして、建物からの退去を拒否されてしまい、途方にくれていたところ、当事務所にご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 相談後、当事務所は直ちにご依頼者と委任契約を締結し、賃借人と交渉を開始し、当事務所の弁護士が、現地調査の結果をまとめた資料や過去の裁判例を引用し、不備のある合意書の解釈に関して、賃借人の主張が法的に認められないことを丁寧に説明し、最終的には、金銭的負担なしに、数年後に賃貸借契約を終了させる旨の和解を成立させることができました。 【先生のコメント】 本件は、賃貸借契約を更新する際に、関わった不動産仲介業者のミスで、賃貸借契約の終了が円滑に進められなかったという典型的ではない建物の明渡請求事案です。 ご依頼者様は、自身が頼んだ不動産仲介業者がミスをしてしまった手前、なかなか賃借人に対して、強気に交渉することができず、建物を満足に利用することができない状態でした。 今回の件では、不動産事件に明るい当事務所の弁護士がご依頼者様の賃貸借契約の内容、不備のある合意書の内容、これまでの賃貸借契約における当事者の関係性や借地周辺の現地調査をし、そこから想定される事実関係や証拠を整理し、的確に主張・立証したことがご依頼者様に大きな利益をもたらしたと思われます。　 ご依頼者様も、不動産事件に明るく、フットワークの良い当事務所の弁護士にご依頼できたことを喜んでおられました。

【ご相談内容】【ご相談内容】 当社が下請けとして受注した建築請負代金の支払いが滞っています。元請けから色々と理由をつけられて支払ってもらえません。 【当職の対応】 事前準備を完了したうえで元請建築会社の資産を仮差押えし、建築請負代金支払請求訴訟を提起しました。 【結果】 裁判において当方の主張が全面的に認められ、和解により未払代金全額を回収することができました。 【ポイント】 建築紛争のうち、元請けと下請けとの間で生じる紛争の典型例です。このケースでは、相手方が工事の不備や遅延を反撃材料にしてくる可能性があったため、表立って事を起こす前に、当方の施工に問題がなかったことを示す客観的な証拠を揃えることに注力しました。また、早期に施主を味方に引き込みました。結果的には、相手方の資産を仮差押えしてプレッシャーを加えた状況で、裁判でも当方の想定どおりに解決を得ました。

【ご相談内容】【相談前】 アパートを所有している貸主の方からのご相談。賃料の滞納が６か月以上溜まっているため、部屋を明け渡してもらいたいとのことで、明渡請求の依頼を受けました。 【相談後】 受任後すみやかに借主に通知を送りましたが返答がなかったため、訴訟を提起しました。それでも何の返答もなかったので、強制執行の手続を進めていたところ、借主が自ら退去しました。 本件のように借主が無視をする場合にはすみやかに法的措置をとる必要があります。そうすることで、滞納賃料などの損失が最小限に抑えられる可能性があります。

【ご相談内容】【相談前】 室内での声がうるさく迷惑行為だとして、マンションの賃貸借契約を解除され、マンションを明け渡すよう裁判を起こされてしまったとのご相談でした。 【相談後】 室内の音（声）が受忍限度を越えるものとはいえず契約解除は無効であると反論しました。 もっとも、賃借人と賃貸人の人間関係がかなり悪化しており、賃借人としてもこのままこの家に住み続けることは精神的に厳しいとの思いもあり、和解して、立退料をもらって引っ越しました。 【コメント】 生活音が騒音にあたるかは受忍限度を越えているか否かがポイントになります。 本件では、受忍限度に当たらないことを強く主張立証しました。 他方で、近隣とのトラブルは精神的に大きなストレスです。 トラブル後にいかに平穏に暮らせる環境を確保するかを念頭において、解決方針を考えるようにしています。

【ご相談内容】※グラディアトル法律事務所全体の解決事例となります。 【弁護士介入前】 中古のマンション物件を約４０００万円で購入することに。 手付金４００万円を支払い、ローンの審査も無事通過。 あとは引き渡しを楽しみに待つのみでした。 しかし引渡日の１か月前になっても、まったく仲介業者から連絡は来ず。 不安になり、仲介業者に問い合わせると、売主の要望だからと一方的に半年以上引渡日を延期すると告げられました。 それでは仕事や生活に不都合が生じるので、解約を請求。 すると、手付の放棄はもちろんのこと、解約は契約違反であるから違約金８００万円を請求される始末。 どうしようもなくなり、当事務所に相談に来られました。 【弁護士介入後】 早速、弁護士から売主に対し内容証明を送付。 そもそも売主側が引渡日を守らなかったことが契約違反で、契約解除は正当であるし、手付金も返金されるべきだと。 すると、売主にも弁護士がつき、交渉を重ねることに。 結果、契約解除はもとより、手付金４００万円の返金を受けるとともに、仲介手数料約１２０万円も売主側のみが負担することで合意。 依頼者の要望をすべて叶えるかたちでの理想的な解決となりました。 【弁護士からのコメント】 残念ながら、買主が物件を欲しがっているという点を弱みと思ってか、 売主や仲介業者が不当な対応や請求をしてくることが少なからずあります。 ですので、買主だから何でも言うことを聞かなければいけないと思わずに、 これはおかしいと思うところがあれば、遠慮なく当事務所にご相談ください。

【ご相談内容】不動産業を営むオーナー様より、賃料3ヶ月分を滞納している賃借人がいるため、今後の対応についてご依頼いただいた案件。 ご依頼時より約4ヶ月にて訴訟提起から強制執行までを完了させ、賃借人を退去させた。

【ご相談内容】【ご相談内容】 依頼会社は、敷金1500万円を差し入れ、15年以上にわたって賃借して飲食店を運営していた物件を退去したものの、大家（所有会社）から一切の敷金の返還が得られないまま、既に1年以上が経過していました。依頼会社が自ら交渉を続けることに限界を感じ、ご依頼に至りました。 【解決の方針・結果等】 物件が入るビルは地価の高い商業地にありましたが、既に複数の金融機関の抵当に入っており、得られた情報などから所有会社の経営状態が芳しくないことが推察されました。 訴訟での解決はやむを得ないと思われましたが、訴訟をすれば解決までに1年以上を要するため、その間に所有会社の経営状態がさらに悪化してビルを売却等されることにより、勝訴したとしても現実には回収できなくなることが懸念されました。 そこで、敷金返還の権利を保全するため、訴訟を提起する前に民事保全手続をとることし、ビルの仮差押えの手続をしました。 その後に訴訟提起をし、やはり解決までに1年以上を要したものの、裁判所が認定した敷金全額の回収を得ることができました。